Avec des rendements bruts estimés à 5,7 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons, Rumilly présente un profil intéressant pour l'investissement locatif en Haute-Savoie. Le marché est porté par une demande locative solide, liée à une population jeune (38 % de moins de 30 ans) et un taux d'emploi de 72,2 %. Toutefois, le rendement net, après déduction des charges et de la taxe foncière (29,44 %), chute à 3,8 % et 3,3 % respectivement.
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Rumilly ?
L'investissement locatif annuel en appartement est la stratégie la plus cohérente, portée par un rendement brut de 5,7 % et une demande soutenue. La taxe foncière, à 29,44 %, grève cependant le rendement net, qui avoisine les 3,8 % après charges.
Le risque de vacance est modéré (5,1 % de logements vacants), mais le parc ancien présente peu de passoires thermiques (4,9 % en F/G), limitant l'exposition aux obligations de rénovation énergétique. La forte proportion de propriétaires (53,8 %) suggère un marché moins liquide que dans les villes étudiantes.
La dynamique de construction neuve, avec 967 logements autorisés en cinq ans, peut créer une sur-offre à court terme, notamment sur les petits formats. Investir ici suppose donc de privilégier les biens bien situés, près des 373 services recensés ou des axes de transport.
Profil locatif à Rumilly
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles, attirés par les 18 établissements scolaires et la desserte ferroviaire (gare à 600 m). Le taux de chômage local (9,7 %) et le revenu médian modeste (23 260 €) limitent le pouvoir d'achat locatif, orientant la demande vers des biens compacts et abordables. La faible part de résidences secondaires (1,8 %) et la proximité d'Annecy (14,5 km) créent une demande constante, peu saisonnière.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 60 m² en moyenne, sont les plus adaptés. Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent le meilleur rendement brut (5,7 %). Le parc ancien domine, mais 26,3 % des logements ont été construits après 2006, offrant des options plus énergétiques (DPE classe C dominante). Attention, 4,9 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), ce qui représente un risque réglementaire et financier à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Rumilly ?
La proximité immédiate de la gare et du centre-bourg, avec ses 104 commerces, est stratégique pour capter la demande. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, pourront intéresser les familles. Le dynamisme de l'intercommunalité (CC Rumilly Terre de Savoie) et les 967 logements autorisés sur 5 ans indiquent des zones en développement, où l'offre neuve pourrait à terme concurrencer l'ancien.
Performance énergétique du parc à Rumilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 657 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (177 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Seulement 4,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 pour la vente de ces passoires. Pour les biens classés E ou D, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour rester valorisés. Source : ADEME.
Construction neuve à Rumilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 967 logements autorisés sur cinq ans, dont 175 en 2024, témoignent d'une attractivité résidentielle soutenue. Cependant, la tendance est à un ralentissement (-8 % par rapport aux cinq années précédentes). Cette dynamique modérée limite les risques de sur-offre à court terme, ce qui stabilise le parc ancien. Elle indique aussi que les promoteurs ajustent leurs programmes face au nouveau contexte économique et réglementaire. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Rumilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rumilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut affiché doit être amputé d'environ 2 points pour obtenir le rendement net. À Rumilly, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,44 %, un niveau à intégrer dans votre budget. S'ajoutent les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien et les périodes de vacance. Le taux de logements vacants étant de 5,1 %, anticipez une possible rotation des locataires. Source : DGFiP, INSEE.
Calculateur de rendement à Rumilly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Rumilly ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Rumilly
Pour un appartement type de 60 m² à Rumilly, l'investissement s'élève à environ 187 440 €. Avec un loyer médian de 14,8 €/m², le revenu locatif brut atteint 888 € par mois. Le rendement brut est de 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt. Source : DVF 2024, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Rumilly
- Négliger la taxe foncière, élevée à 29,44 % à Rumilly.
- Tabler sur une occupation locative permanente (5,1 % de vacants).
- Oublier les frais de gestion et d'entretien courants.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
Le saviez-vous ?
- Rumilly possède 1 monument historique protégé.
- 88,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette par habitant s'élève à 266 €, un niveau modéré.
Risques à connaître avant d'investir à Rumilly
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le marché locatif reste néanmoins tendu par la faible vacance structurelle (5,1 %). La taxe foncière élevée (29,44 %) grève la rentabilité. Enfin, le parc ancien impose une vigilance sur les DPE : acquérir une passoire thermique (classe F/G) expose à des travaux obligatoires de rénovation et à une interdiction de location à horizon 2028.
Simulation financière — appartement type 60 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité théorique au loyer perçu. À Rumilly, avec un revenu médian de 23 260 €, l'effort résiduel après perception du loyer reste conséquent pour un bien-type. Cette analyse révèle si l'investissement génère un cash-flow positif ou s'il nécessite un complément de trésorerie. Elle permet aussi de juger de la capacité à supporter une hausse des taux ou une vacance locative, des risques réels sur ce marché. Source : DVF 2024, INSEE.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -7,2 % : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif brut de 5,7 % pour les appartements
- Dynamique démographique : +7 % en 5 ans
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- Fragilité territoriale élevée (IFE 5,9/10)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser un appartement compact, bien placé et avec un bon DPE, pour un rendement net modéré mais stable. À éviter : les maisons énergivores en périphérie, dont la rentabilité nette est faible et la cible locative plus étroite.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Rumilly
- Rendement brut locatif de 5,7 % pour les appartements.
- Rendement net estimé autour de 3,8 %, charges déduites.
- Taxe foncière à 29,44 %, supérieure à la moyenne nationale.
- Seulement 1,8 % de résidences secondaires, marché locatif actif.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Rumilly
Quel rendement locatif à Rumilly ?
Le rendement brut estimé est de 5,7 % pour un appartement et 5,0 % pour une maison. Après charges, vacance et taxe foncière, le rendement net tombe à environ 3,8 % et 3,3 %.
Quel type de bien est le plus rentable ?
Les appartements, avec un rendement brut de 5,7 %, sont plus rentables que les maisons (5,0 %). Privilégiez les T2/T3 d'environ 60 m², adaptés à la demande majoritaire de jeunes actifs.
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les risques incluent une taxe foncière élevée (29,44 %), un parc ancien avec 4,9 % de passoires thermiques, et une rentabilité nette modérée après charges. La vacance locative est estimée à 8 %.
Vous envisagez d'investir à Rumilly ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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