Saint-Cyr-sur-Loire, commune résidentielle de 17 000 habitants intégrée à Tours Métropole, offre un cadre de vie apaisé à quelques minutes du centre-ville. Le marché immobilier, en correction (-8,4%), présente une opportunité pour les acheteurs, avec un prix médian de 3 132 €/m². Un équilibre entre urbanité et verdure, mais avec des contraintes à peser.
Carte du marché immobilier à Saint-Cyr-sur-Loire
Saint-Cyr-sur-Loire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Cyr-sur-Loire
9 538 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est équilibré, avec 45,7 % de maisons et une majorité de résidences principales (56,9 % de propriétaires). Le faible taux de résidences secondaires (1,6 %) et un taux de vacances (7,0 %) proche de la moyenne nationale indiquent un marché ancré dans la vie locale, stable et peu spéculatif. Ceci attire principalement des ménages en installation durable, souvent actifs travaillant dans l'agglomération tourangelle, recherchant un cadre résidentiel familial.
Évolution démographique à Saint-Cyr-sur-Loire
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Saint-Cyr-sur-Loire
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Cyr-sur-Loire
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 36,5 %
- Professions intermédiaires 15,8 %
- Autres sans activité professionnelle 13,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 12,9 %
- Employés 12,3 %
- Ouvriers 5,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,1 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Saint-Cyr-sur-Loire
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Saint-Cyr-sur-Loire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 592 logements).
- Avant 1919 4,1 % 351 logts
- 1919-1945 5,6 % 483 logts
- 1946-1970 22,2 % 1 906 logts
- 1971-1990 35,3 % 3 034 logts
- 1991-2005 16,2 % 1 393 logts
- 2006-2019 16,6 % 1 424 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Cyr-sur-Loire
822 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Saint-Cyr-sur-Loire
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Cyr-sur-Loire
Pour une maison de 101 m² (surface déduite du prix médian au m²), le budget moyen est de 342 693 €. Cela représente environ 12,6 années du revenu médian local (27 110 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 730 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Cyr-sur-Loire
- Omettre de vérifier le zonage du PPRI inondation.
- Se fier au prix moyen sans tenir compte de la baisse récente.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un logement ancien (9,7 % d'avant 1945).
- Négocier sans connaître le taux de chômage local (9,6 %).
Le saviez-vous ?
- Saint-Cyr-sur-Loire compte 4 monuments historiques protégés sur 13 km².
- 87,6 % du territoire est éligible à la fibre optique et au très haut débit.
- L'âge médian de la population est de 50 ans, et 37,3 % des habitants ont 60 ans ou plus.
Performance énergétique du parc à Saint-Cyr-sur-Loire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 388 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 183 kWh/m²/an. Le faible taux de passoires thermiques (6,8 % classées F ou G) limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour tout bien noté D ou moins, anticipez des travaux de rénovation pour respecter les échéances de la loi Climat : audit énergétique obligatoire dès 2025 pour les pires passoires, et interdiction de location pour les logements classés F et G à partir de 2028.
Risques naturels et géorisques à Saint-Cyr-sur-Loire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Val de Tours - Val de Luynes (révision) PPRN Approuvé approuvé le 18/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation) couvrant le val de Tours et de Luynes. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et le risque sismique sont classés faibles. Avant tout achat en zone basse ou proche de la Loire, consultez le zonage du PPRI en mairie : il peut imposer des contraintes constructives spécifiques ou influer sur l'assurabilité du bien.
Cadre de vie à Saint-Cyr-sur-Loire
Le climat est tempéré (11,9°C de moyenne, 726 mm de pluie). La commune dispose de 4 monuments historiques, d'un accès rapide à la gare TGV de Tours (2,2 km) et à l'aéroport (5,2 km). Les services sont nombreux : 10 établissements scolaires, 103 commerces et 426 équipements de santé. La fibre est déployée à 87,6%. En revanche, le risque inondation est présent (PPRI Val de Tours révisé), et le score numérique communal est faible (8/100). L'âge médian de 50 ans et 37,3% de plus de 60 ans indiquent une population vieillissante.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat, prévoyez environ 343 000 € pour une maison de 101 m² (3 393 €/m²) et 155 000 € pour un appartement de 62 m² (2 506 €/m²). Le revenu médian local de 27 110 € implique 5,7 années de revenus pour acheter un appartement type, 12,6 ans pour une maison. Les délais de vente peuvent s'allonger dans le contexte de taux actuels, mais le volume de transactions (264/an) montre un marché actif.
À qui s'adresse Saint-Cyr-sur-Loire ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités recherchant le calme et l'espace, avec 45,7% de maisons. Les jeunes actifs travaillant à Tours y trouvent une alternative abordable et bien connectée. Le faible taux de logements sociaux (17%) et un indice de vieillissement élevé (304,8) renforcent ce caractère résidentiel et familial.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Tours et de sa gare TGV
- Cadre de vie vert avec 4 monuments historiques
- Équipements et services nombreux (822 au total)
- Parc de logements plutôt récent (16,6% post-2006)
- Climat tempéré et risques sismique/radon faibles
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-8,4%), risque de moins-value à court terme
- Exposition au risque inondation (PPRI en révision)
- Population vieillissante (âge médian 50 ans)
- Score numérique communal très faible (8/100)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Cyr-sur-Loire est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Cyr-sur-Loire
- Climat tempéré, 11,9 °C de moyenne annuelle.
- Parc de logements à 45,7 % de maisons.
- Gare TGV de Tours à seulement 2,2 km.
- Indice de vieillissement élevé, à 304,8.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Cyr-sur-Loire
Quel budget prévoir pour acheter à Saint-Cyr-sur-Loire ?
Il faut compter en médiane 343 000 € pour une maison (101 m²) et 155 000 € pour un appartement (62 m²), selon les données DVF 2024.
Saint-Cyr-sur-Loire est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 10 établissements scolaires, 45,7% de maisons et de nombreux équipements. L'âge médian élevé (50 ans) indique aussi un environnement calme.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Saint-Cyr-sur-Loire ?
Avantages : proximité de Tours, services, cadre vert. Inconvénients : marché en baisse, risque inondation, vieillissement de la population.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Cyr-sur-Loire ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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