Saint-Cyr-sur-Loire présente un rendement locatif brut estimé à 6,5% pour les appartements et 4,5% pour les maisons (source : Carte des loyers). En net, après charges, ces rendements chutent à environ 4,1% et 2,9%. L'investissement s'adresse donc prioritairement à des acquéreurs recherchant une rentabilité modérée, dans un marché résidentiel stable porté par la proximité de Tours.
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Cyr-sur-Loire ?
Investir à Saint-Cyr-sur-Loire en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, où le rendement brut de 6,5 % offre une rentabilité correcte. Le rendement net, estimé à 4,1 % après charges, dont une taxe foncière à 33,77 %, reste modeste et nécessite un horizon de moyen terme pour être amorti.
La stratégie locative en maison, avec un rendement brut de seulement 4,5 %, est moins pertinente, sauf dans une optique de plus-value à très long terme sur un bien rare. Le contexte de construction neuve soutenue (968 logements autorisés en 5 ans) appelle à la vigilance : l'offre locative pourrait augmenter, pesant sur les loyers et les taux de vacance, actuellement estimés à 8 %.
Enfin, la part limitée de logements sociaux (17 %) et le faible taux de vacance structurel (7 %) indiquent un marché locatif tendu, un point positif pour l'investisseur. Toutefois, le vieillissement de la population (37,3 % de 60 ans et plus) pourrait à terme modérer la dynamique de la demande locative pour les petits logements.
Profil locatif à Saint-Cyr-sur-Loire
La demande locative provient principalement de jeunes actifs et de familles travaillant dans l'agglo tourangelle, attirés par un cadre de vie plus vert et des loyers inférieurs à Tours centre. Le taux de chômage local de 9,6% et un revenu médian de 27 110 € modèrent le pouvoir d'absorption. La présence de 10 établissements scolaires et d'une gare TGV à 8 minutes soutient l'attrait pour les ménages. Peu de saisonnalité est attendue, le tourisme étant limité.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé de 13,5 €/m²/mois. Le parc ancien domine, mais 16,6% des logements sont post-2006, offrant des biens aux DPE favorables (classe C dominante). Attention, 6,8% du parc est classé F ou G (passoires), soumis à des interdictions de location à venir. Les maisons, moins rentables, peuvent intéresser des familles.
Quelles zones cibler à Saint-Cyr-sur-Loire ?
La proximité immédiate de la gare de La Membrolle-sur-Choisille (4,1 km) et du centre-bourg, bien équipé (822 équipements), constitue des zones recherchées. Les quartiers plus périphériques, au cadre plus résidentiel, conviendront aux locations familiales. L'important programme de construction neuve (968 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-offre localisée et peser sur les loyers à moyen terme.
Performance énergétique du parc à Saint-Cyr-sur-Loire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 388 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 183 kWh/m²/an. Le faible taux de passoires thermiques (6,8 % classées F ou G) limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour tout bien noté D ou moins, anticipez des travaux de rénovation pour respecter les échéances de la loi Climat : audit énergétique obligatoire dès 2025 pour les pires passoires, et interdiction de location pour les logements classés F et G à partir de 2028.
Construction neuve à Saint-Cyr-sur-Loire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'attractivité de Saint-Cyr-sur-Loire se confirme par une dynamique de construction neuve soutenue : 968 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 51 %. Les 70 logements autorisés en 2024 alimentent une offre nouvelle limitée, évitant le risque de surproduction. Cette construction répond à une demande solide, tirée par la croissance démographique et la proximité de l'emploi métropolitain, et contribue à moderniser le parc sans déstabiliser le marché de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Saint-Cyr-sur-Loire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Cyr-sur-Loire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Saint-Cyr-sur-Loire, la taxe foncière sur le bâti est de 33,77 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour frais de gestion, 5 % pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 7,0 %), et un budget travaux annuel. Pour une copropriété, prévoyez 40 €/m²/an de provision. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut de 6,5 % et le net de 4,1 % en appartement.
Calculateur de rendement à Saint-Cyr-sur-Loire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Cyr-sur-Loire ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Cyr-sur-Loire
Pour un appartement type de 62 m² (d'après le prix total médian), comptez environ 155 372 € à l'achat. Au loyer médian de 13,5 €/m², cela génère 837 € de revenus mensuels bruts. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 900 €. L'effort résiduel mensuel serait donc d'environ 63 €, avant déduction des charges et impôts.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Cyr-sur-Loire
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,77 %.
- Surévaluer le loyer par rapport aux 13,5 €/m² médians.
- Oublier de provisionner pour la vacance (7 % du parc).
- Ignorer le DPE, 6,8 % du parc est en passoire thermique.
Le saviez-vous ?
- Saint-Cyr-sur-Loire compte 4 monuments historiques protégés sur 13 km².
- 87,6 % du territoire est éligible à la fibre optique et au très haut débit.
- L'âge médian de la population est de 50 ans, et 37,3 % des habitants ont 60 ans ou plus.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Cyr-sur-Loire
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 7% dans la commune. La taxe foncière, à 33,77%, grève significativement le rendement net. La part de passoires thermiques (6,8%) impose des travaux de rénovation pour rester louable après 2028. Enfin, la dépendance économique à l'agglo de Tours expose au cycle immobilier de la métropole.
Simulation financière — appartement type 62 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation affichée compare votre mensualité de crédit au loyer moyen perçu. À Saint-Cyr-sur-Loire, avec un loyer moyen de 13,5 €/m² pour un appartement, l'effort résiduel (différence entre les deux) détermine votre trésorerie mensuelle. Pour un investissement locatif, visez un loyer qui couvre au moins 80 % de la mensualité. Un effort résiduel de 100-200 € par mois est courant, à combler par votre épargne ou à réduire via un apport plus important.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut de 6,5 % sur les appartements
- Attractivité territoriale très élevée (IAT 9,1/10)
- Correction de -8,4 % : point d'entrée potentiel
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les primo-accédants
- Effort d'épargne conséquent (5,7 années de revenu)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement petit ou moyen, bien isolé et proche des transports, pour viser un rendement net de 4%. À éviter : les maisons énergivores et les biens loin des commodités, dont la rentabilité sera faible.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Cyr-sur-Loire
- Rendement brut locatif appartement à 6,5 %.
- Taxe foncière sur le bâti à 33,77 %.
- Taux de logements vacants de 7,0 %.
- Prix total médian d'un appartement : 155 372 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Cyr-sur-Loire
Est-il rentable d'investir à Saint-Cyr-sur-Loire ?
La rentabilité brute atteint 6,5% sur les appartements, mais le rendement net chute à environ 4,1% après charges et taxe foncière (33,77%).
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, avec un DPE performant (classe C dominante), pour un loyer moyen de 13,5 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux ?
Risques : vacance (7% de logements vacants), taxe foncière élevée, et obligation de rénover les 6,8% de passoires thermiques d'ici 2028.
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