01 Le parc de logements
Le parc comprend 76 239 logements dont 68 193 résidences principales, 1 286 résidences secondaires et 6 760 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 68 193 | 89,4 % |
| Résidences secondaires | 1 286 | 1,7 % |
| Logements vacants | 6 760 | 8,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 76 239 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 287 | 0,4 % |
| 1919-1945 | 583 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 8 890 | 13,2 % |
| 1971-1990 | 21 388 | 31,9 % |
| 1991-2005 | 21 056 | 31,4 % |
| 2006-2019 | 14 940 | 22,3 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (32 %), 22 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 291 | 10,7 % |
| 2 pièces | 12 177 | 17,9 % |
| 3 pièces | 18 329 | 26,9 % |
| 4 pièces | 16 422 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 13 973 | 20,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (20 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 66 236 | 71 844 | 76 239 |
| Rés. principales | 58 412 | 62 955 | 68 193 |
| Rés. secondaires | 1 119 | 851 | 1 286 |
| Vacants | 6 705 | 8 038 | 6 760 |
À 15 km, Le Port (33 969 hab.) enregistre 31,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 21 090 | 30,9 % |
| Locataires (privé) | 27 751 | 40,7 % |
| Locataires HLM | 17 445 | 25,6 % |
| Logés gratuitement | 1 907 | 2,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 30,9 % de propriétaires face à 66,3 % de locataires (dont 26 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 100 |
| 2 à 4 ans | 15 894 |
| 5 à 9 ans | 12 641 |
| 10 ans ou plus | 29 559 |
| Total ménages | 68 193 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 715 |
| Sous-occupation modérée | 16 268 |
| Sous-occupation accentuée | 9 910 |
| Suroccupation modérée | 11 862 |
| Suroccupation accentuée | 2 037 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 20 977 | 30,8 % |
| 1 voiture | 32 523 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 14 693 | 21,5 % |
Motorisation des ménages: 31 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 70,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 18 409 | 16 827 | 343 | 1 239 |
| 1975 | 26 087 | 23 248 | 302 | 2 537 |
| 1982 | 30 924 | 27 387 | 508 | 3 029 |
| 1990 | 38 033 | 34 667 | 828 | 2 538 |
| 1999 | 49 228 | 44 100 | 376 | 4 752 |
| 2006 | 55 631 | 51 653 | 500 | 3 478 |
| 2011 | 66 236 | 58 412 | 1 119 | 6 705 |
| 2016 | 71 844 | 62 955 | 851 | 8 038 |
| 2022 | 76 239 | 68 193 | 1 286 | 6 760 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 18 409 logements, le total atteint 76 239 en 2022 (+314 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 8 587 | 8 607 | 8 590 | 7 978 | 7 320 | 4 085 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 238 | 2 654 | 2 464 | 2 071 | 2 139 | 2 352 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,9 % |
| Classe B | 3 | 5,7 % |
| Classe C | 17 | 32,1 % |
| Classe D | 17 | 32,1 % |
| Classe E | 8 | 15,1 % |
| Classe F | 4 | 7,5 % |
| Classe G | 3 | 5,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 32 % des logements et 40 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 18,9 % |
| Classe B | 20 | 37,7 % |
| Classe C | 11 | 20,8 % |
| Classe D | 6 | 11,3 % |
| Classe E | 3 | 5,7 % |
| Classe F | 3 | 5,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 38 % des diagnostics et 77 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 292 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 231 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 292 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 114 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 9 | 8 |
| Classe D | 10 | 7 |
| Classe E | 6 | 2 |
| Classe F | 2 | 2 |
| Classe G | 3 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 240 kWh/m²/an côté maisons, C à 205 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 049 |
| T2 | 5 186 |
| T3 | 9 136 |
| T4 | 5 631 |
| T5+ | 1 644 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Denis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Denis est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
- Saint-Denis est le grande ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département La Réunion. (sur 6 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Denis est le grande ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département La Réunion. (sur 6 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Saint-Denis dispose de 76 239 logements, dont 89,4 % sont des résidences principales. L'appartement domine nettement le parc (65,9 %), la maison individuelle ne représentant que 34,1 %. Saint-Denis se situe dans un environnement au sein du maillage communal réunionnais, dans la plaine, à une altitude de 8 m.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel de Saint-Denis (66,3 %). Part du parc social: 25,6 % des résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 38,6 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
22,3 % des logements de Saint-Denis datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation de 228 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 13,2 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Saint-Denis a augmenté de +6,1 %. La motorisation des ménages de Saint-Denis traduit un profil urbain: 30,8 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Saint-Denis est au sein du maillage communal réunionnais. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 8 m nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (68 193 résidences principales de Saint-Denis) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Saint-Denis en 2026 ?
Capitale administrative de La Réunion, Saint-Denis concentre une dynamique démographique et économique unique dans le département. Avec une population jeune et une croissance soutenue, son marché immobilier est tiré par une forte demande locative. Cette analyse décrypte si ce potentiel se traduit par une opportunité d'investissement viable en 2026.
Avec un marché locatif dynamique et une attractivité territoriale dans le top 30 % du département, Saint-Denis défend un profil de rentabilité supérieur à la moyenne, malgré un chômage élevé.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler les petits appartements pour la location annuelle, en acceptant un risque économique local modéré pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,9 %
- ✓ Croissance démographique soutenue (+9,3 % en 10 ans)
- ✓ Parc de logements récents (22,3 % post-2006)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par un chômage à 26,4 %
- ⚠ Taxe foncière élevée à 38,97 %
- ⚠ Pression immobilière modérée (IPI 4,5/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 34 % à la moyenne des grandes métropoles françaises.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité et le rendement locatif.
- Rendement brut des appartements supérieur de 2 points aux moyennes des littoraux très touristiques.
Analyse du marché immobilier à Saint-Denis
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Denis : opportunités et risques
Investir à Saint-Denis, c'est avant tout cibler la location annuelle en petit collectif. Le rendement brut de 6,9 % pour les appartements, étayé par un indice d'opportunité locative (IOL) de 5,9/10, est le principal argument. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 2,7/10) invalide en revanche une stratégie saisonnière. Le calcul de rentabilité doit intégrer la taxe foncière élevée (38,97 %), qui grève significativement le rendement net, estimé autour de 4,2 % après charges.
La réglementation sur les passoires thermiques constitue un risque à anticiper : 13,5 % du parc est classé F ou G. Acquérir un bien énergivore expose à des travaux de rénovation obligatoires pour continuer à louer. Privilégiez les logements de classe D ou mieux, majoritaires ici. La dynamique de construction neuve, bien que ralentissant (-19 % en 2024), limite le risque de pénurie et offre des alternatives plus efficientes, mais à un prix au m2 supérieur.
Le principal écueil réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage dépassant 26 %. Cela peut se traduire par des impayés de loyer et une vacance plus difficile à combler sur certains segments. Une sélection rigoureuse du quartier et du type de locataire (étudiant, fonctionnaire) est indispensable. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, pour absorber d'éventuels aléas et profiter de la plus-value liée à l'attractivité persistante de la capitale.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Denis
Estimation sur un maison type de 88 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saint-Denis.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Denis ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Saint-Denis
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment la singularité du marché dionysien : un prix médian à 2 738 €/m2, soit un niveau modéré pour une préfecture, mais une croissance ininterrompue depuis cinq ans. Cette hausse de 5,3 % sur un an s'appuie sur un volume de transactions solide (1 447 ventes), témoignant d'une liquidité réelle. L'écart entre prix moyen (3 996 €) et prix médian indique toutefois la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques, tandis que le cœur du marché reste accessible.
La répartition des ventes est éloquente : les appartements captent 77 % des transactions, avec une surface médiane de 46 m2. Ce segment est le moteur du marché, porté par une demande locative intense dans une ville où seulement 30,9 % des habitants sont propriétaires. La présence de l'université et des administrations alimente un flux constant de locataires. En maison, le marché est plus étroit (332 ventes) et les prix au m2 plus élevés (3 080 €), reflétant une offre rare en cœur urbain.
D'après l'INSEE, le parc de logements est relativement récent (22,3 % construits après 2006), un atout pour les DPE. Cependant, la préfecture est soumise à une forte taxe foncière (38,97 %) et son taux de chômage élevé (26,4 %) pèse sur la solvabilité locale, faisant reposer une partie de la demande sur les investisseurs extérieurs. La croissance démographique soutenue (+9,3 % en 10 ans) et les 5 992 équipements recensés renforcent néanmoins l'attractivité résidentielle à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Denis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Saint-Denis ont progressé de façon constante, passant de 2 273 €/m2 en 2020 à 2 738 €/m2 en 2024, soit une hausse cumulée de plus de 20 %. Cette trajectoire régulière, sans pic ni correction brutale, suggère un marché ancré dans une dynamique de fond, alimenté par la pression démographique. La comparaison avec les communes voisines est éclairante : Saint-Denis reste significativement plus accessible que les pôles littoraux de l'ouest (La Possession, Saint-Paul), creusant un écart qui pourrait offrir une marge de plus-value à long terme. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché mature où les coups de cœur se paient, mais où la valeur est relativement préservée.
Évolution du marché immobilier de Saint-Denis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 699 €/m² de prix médian pour 1 324 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +18,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 447 ventes enregistrées en 2024, le marché de Saint-Denis est actif et liquide, bien que le volume ait reculé par rapport aux années précédentes (près de 2 000 transactions en 2022). La répartition est très orientée vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 77 % des transactions, pour une surface médiane de seulement 46 m2. Ce profil de vente révèle un marché porté par les investisseurs et les primo-accédants recherchant des pieds-à-terre en ville. Le caractère du marché est équilibré, sans forte pression à la hausse immédiate, laissant un espace de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
25,1 % de maisons et 74,9 % d'appartements parmi les 1 324 transactions enregistrées.
25,1 % maisons, 74,9 % appartements sur 1 324 ventes: le collectif pèse 74,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 324 | 332 | 992 |
| Prix médian/m² | 2 699 € | 3 080 € | 2 639 € |
| Prix moyen/m² | 3 084 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 725 | 2 286 € |
| 2022 | 1 765 | 2 453 € |
| 2023 | 1 611 | 2 528 € |
| 2024 | 1 360 | 2 682 € |
| 2025 | 1 324 | 2 699 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Denis reste vigoureuse, avec 4 201 logements autorisés sur les cinq dernières années. Toutefois, la tendance récente est au ralentissement : seulement 443 permis ont été délivrés en 2024, en baisse de 19 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce reflux pourrait signaler une saturation des opportunités foncières en cœur de ville ou un ajustement des promoteurs face au renchérissement des coûts. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre massive à court terme, ce qui soutient les prix de l'ancien. L'urbanisation se poursuit néanmoins, en cohérence avec une croissance démographique annuelle de +3,4 % sur cinq ans.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
23 082 logements autorisés cumulés, 18 348 commencés: la dynamique récente affiche 772 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Saint-Denis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Denis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Denis totalise 3 684 logements sur 5 ans, soit -22 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Denis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Denis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut de 6,9 % au net d'environ 4,2 % pour un appartement à Saint-Denis révèle le poids des charges locales. La taxe foncière, à 38,97 % de la valeur locative cadastrale, est le premier poste. Ajoutez la vacance locative (8,9 % du parc est vacant), les frais de gestion, les provisions pour copropriété et l'entretien. Le climat tropical humide accélère la vétusté. Prévoyez une enveloppe travaux annuelle d'au moins 1 000 € pour maintenir la valeur du bien.
Performance énergétique du parc à Saint-Denis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 53 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Denis est C, avec 13,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation moyenne de 229 kWh/m²/an. Ce score, légèrement plus énergivore que la moyenne métropolitaine, s'explique souvent par des constructions anciennes mal adaptées au climat tropical. Attention, 13,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Ces biens sont concernés par les interdictions de location progressives dès 2025. Un audit énergétique est impératif pour tout achat d'un bien ancien, sous peine de lourdes dépenses de rénovation.
Calculateur de rendement à Saint-Denis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Denis
Pour un appartement de 45 m² à Saint-Denis, comptez environ 123 000 € à l'achat. Il se loue aux alentours de 680 € par mois, générant un rendement brut d'environ 6,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe à près de 4 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 150 €, à combler par l'épargne ou la plus-value.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Denis
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de l'île.
- Négliger le coût des travaux d'entretien contre l'humidité.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local réel.
- Ne pas vérifier la zone du PPR pour l'assurabilité.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Denis suit un rythme lié à l'année administrative et scolaire. Les transactions s'accélèrent souvent en début d'année (janvier-mars) pour une prise de possession avant l'été. La période de septembre à novembre est aussi active, après la saison des pluies. La vente peut être plus longue pendant la saison cyclonique (décembre à avril) où les visites sont moins nombreuses. Le paiement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Saint-Denis possède 62 monuments historiques protégés.
- La fibre et le très haut débit couvrent 100 % de la commune.
- L'altitude moyenne de la ville est de 714 mètres.
S'installer à Saint-Denis : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Denis, c'est choisir le pôle urbain principal de l'île, avec une densité de services incomparable : près de 6 000 équipements sont recensés, des commerces (1 025) aux services de santé (1 592). La ville bénéficie d'une connectivité numérique optimale (fibre à 100 %) et d'un climat tropical tempéré par l'altitude (714 m en moyenne). Ce cadre urbain complet est contrebalancé par une exposition à plusieurs risques naturels, dont huit sont officiellement recensés et font l'objet d'un Plan de Prévention des Risques (PPR).
Le profil démographique est jeune (âge médian de 36,4 ans) et dynamique, porté par une croissance continue de la population. Ce dynamisme se ressent dans l'animation de la ville et la diversité de son offre culturelle, mais aussi dans la pression sur le parc locatif. La part de maisons individuelles (34,3 %) reste minoritaire, confirmant le caractère vertical de l'habitat dans cette ville enclavée entre la mer et la montagne. La qualité du cadre de vie est donc étroitement liée à l'appétence pour l'urbanité dense et les commodités qu'elle offre.
Carte du marché immobilier à Saint-Denis
Saint-Denis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Denis
Avec une température moyenne de 24,5 °C et 1 530 mm de pluie annuelle, le climat de Saint-Denis est tropical humide, sans gel. Ce cadre attire les personnes recherchant une douceur de vie permanente, mais impose une vigilance accrue sur l'étanchéité des bâtiments et la ventilation. La chaleur constante limite les besoins en chauffage, un atout pour les factures énergétiques. Ce profil convient aux acheteurs supportant bien un fort ensoleillement et des averses ponctuellement intenses, notamment en saison cyclonique.
Composition du parc immobilier à Saint-Denis
76 239 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Denis combine 34,3 % de maisons et 65,7 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements de Saint-Denis, avec seulement 34,3 % de maisons individuelles, est majoritairement constitué d'appartements, typique d'une grande ville. Le taux de propriétaires occupants (30,9 %) est relativement bas, signe d'un marché locatif actif et d'une population mobile. Un taux de vacance de 8,9 % et seulement 1,7 % de résidences secondaires indiquent que le parc est principalement dédié à la résidence principale, offrant une certaine stabilité à la demande. Le marché est porté par les besoins des jeunes ménages et des actifs.
Ancienneté du parc à Saint-Denis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 67 145 logements).
- Avant 1919 0,4 % 287 logts
- 1919-1945 0,9 % 583 logts
- 1946-1970 13,2 % 8 890 logts
- 1971-1990 31,9 % 21 388 logts
- 1991-2005 31,4 % 21 056 logts
- 2006-2019 22,3 % 14 940 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Denis
5 992 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Denis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Denis est exposée à 8 risques naturels recensés, avec un PPR (Plan de Prévention des Risques) actif. La sismicité et le radon sont faibles, mais les risques d'inondation, de mouvement de terrain et de cyclones sont présents. Consultez systématiquement le zonage du PPR avant tout achat : il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre un bien inassurable. 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, impactant potentiellement les primes d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Saint-Denis
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 334 000 € hors frais de notaire. Cela représente environ 18 années du revenu médian local (18 270 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité de crédit s'élèverait à près de 1 650 € sur 20 ans (taux à 3,5 %). Ce montant dépasse souvent la capacité d'emprunt d'un ménage local seul, nécessitant deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Denis
- Acheter sans consulter le diagnostic DPE et son coût de rénovation.
- Ignorer le zonage du PPR, crucial pour l'assurance et la revente.
- Omettre de vérifier la qualité de l'isolation contre la chaleur.
- Ne pas visiter le bien en saison des pluies pour repérer les infiltrations.
Points clés à retenir à Saint-Denis
- Prix médian à 2 738 €/m², en hausse de +5,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif à 6,9 % pour les appartements.
- Climat tropical sans gel, moyenne annuelle de 24,5 °C.
- Écart maison/appartement : +27 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux de 38,97 % en 2024.
- Parc de logements à 65 % d'appartements.
- Le DPE impacte fortement la valorisation depuis 2022.
- Surface médiane achetée : ~44 m² pour un appartement, ~87 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, la valeur au m² varie fortement selon la localisation et l'altitude. En dessous de 500 m, la proximité immédiate des 2 694 services et commerces du centre-ville prime. Au-dessus, la vue et la fraîcheur relative font la différence. L'état du bien est crucial : un DPE F/G peut décoter de 15 %. Pour un appartement, un balcon ou une place de parking ajoute de la valeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition au soleil sont déterminantes. Un bien rénové avec des matériaux adaptés à l'humidité se vend mieux.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Denis
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
237 512 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le Chaudron et Montgaillard. Il évalue l'impact réel d'un DPE D sur la négociation, ou l'attrait d'une vue dégagée vers l'océan. Son expertise est précieuse pour ajuster le prix à l'état précis du bien (fissures, humidité) que les algorithmes ignorent. Enfin, il dispose d'un réseau d'acquéreurs sérieux et sait positionner votre bien pour attirer les bonnes offres, sécurisant ainsi la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², trop agrégé.
- Sous-évaluer l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation.
- Oublier de valoriser un atout local comme la proximité d'une école.
- Négliger les délais de vente moyens sur le secteur.
Investir à Saint-Denis : passer à l'action
Identifier le bon bien à Saint-Denis requiert une connaissance fine des quartiers et de la réglementation locale, notamment des 8 risques naturels recensés. Notre réseau de professionnels vous aide à transformer cette analyse de marché en acquisition sécurisée, en intégrant tous les paramètres concrets du terrain.
Les données DVF tracent une trajectoire, mais la réussite d'un investissement se joue au niveau du bien et de la rue.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Saint-Denis grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 1 447 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique locative par quartier
- Mise en relation avec un expert du Nord de La Réunion
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Denis
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Denis
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Denis ?
Le prix médian d'un appartement à Saint-Denis est de 2 639 €/m2. Pour une surface type de 46 m2, le coût total d'acquisition s'élève à environ 121 000 €. Les prix peuvent varier significativement selon le quartier et l'état du bien.
Saint-Denis est-elle plus chère que Sainte-Marie ou Le Port ?
Saint-Denis est légèrement plus chère que Sainte-Marie (-1 %) et significativement plus onéreuse que Le Port (-30 %). En revanche, elle est bien plus accessible que les communes de l'Ouest comme La Possession (+34 %) ou Saint-Paul (+44 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Denis ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,9 %, l'un des plus élevés du département. Le loyer médian se situe à 15,1 €/m2/mois, soit environ 695 € pour un deux-pièces de 46 m2.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Denis ?
Outre les risques naturels (8 recensés, PPR en vigueur), il faut considérer le taux de chômage élevé (26,4 %) et la taxe foncière importante (38,97 %). Environ 13,5 % du parc est également constitué de passoires thermiques (classes F/G).
Le marché immobilier de Saint-Denis est-il en hausse ?
Oui, les prix médians sont en hausse constante depuis cinq ans, avec une progression de 5,3 % entre 2023 et 2024. Le prix du m2 est passé de 2 273 € en 2020 à 2 738 € en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec La Possession (+34 %) ou Saint-Paul (+44 %) est considérable, alors que les indicateurs locatifs et démographiques de Saint-Denis sont solides, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Denis.
Communes limitrophes de Saint-Denis
Saint-Denis est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Denis s'établit à 2 699 € sur 1 324 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du La Réunion (2 699 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Saint-Denis a progressé de +18,1 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 7 785 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 25,1 % de maisons et 74,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Saint-Denis, un logement de 88 m² (271 040 €) représente 14,8 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Denis avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 14,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Denis (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 3 684 logements autorisés au permis de construire à Saint-Denis — un rythme moyen de 737 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Saint-Denis est au sein du maillage communal réunionnais, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 8 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.