01 Le parc de logements
Le parc comprend 50 489 logements dont 41 610 résidences principales, 4 104 résidences secondaires et 4 775 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 41 610 | 82,4 % |
| Résidences secondaires | 4 104 | 8,1 % |
| Logements vacants | 4 775 | 9,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 82 % d'habitat permanent, 8 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 50 489.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 147 | 0,4 % |
| 1919-1945 | 439 | 1,1 % |
| 1946-1970 | 3 679 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 11 997 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 13 639 | 33,8 % |
| 2006-2019 | 10 436 | 25,9 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (34 %), 26 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 976 | 2,3 % |
| 2 pièces | 4 120 | 9,9 % |
| 3 pièces | 10 630 | 25,5 % |
| 4 pièces | 14 301 | 34,4 % |
| 5 pièces ou plus | 11 583 | 27,8 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 28 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 39 889 | 44 503 | 50 489 |
| Rés. principales | 35 894 | 38 275 | 41 610 |
| Rés. secondaires | 1 305 | 2 153 | 4 104 |
| Vacants | 2 690 | 4 075 | 4 775 |
À Le Port (11 km, 33 969 hab.), la part de propriétaires s'élève à 31,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 25 666 | 61,7 % |
| Locataires (privé) | 9 694 | 23,3 % |
| Locataires HLM | 4 670 | 11,2 % |
| Logés gratuitement | 1 580 | 3,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 61,7 %, locataires 34,5 % — la part HLM s'établit à 11 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 243 |
| 2 à 4 ans | 7 961 |
| 5 à 9 ans | 6 434 |
| 10 ans ou plus | 22 972 |
| Total ménages | 41 610 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 11 017 |
| Sous-occupation modérée | 11 612 |
| Sous-occupation accentuée | 8 765 |
| Suroccupation modérée | 3 621 |
| Suroccupation accentuée | 897 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 985 | 21,6 % |
| 1 voiture | 21 544 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 11 080 | 26,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 22 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 600 | 8 455 | 477 | 668 |
| 1975 | 12 140 | 10 565 | 595 | 980 |
| 1982 | 15 283 | 12 737 | 635 | 1 911 |
| 1990 | 20 572 | 17 857 | 684 | 2 031 |
| 1999 | 28 673 | 25 837 | 803 | 2 033 |
| 2006 | 35 127 | 32 066 | 933 | 2 128 |
| 2011 | 39 889 | 35 894 | 1 305 | 2 690 |
| 2016 | 44 503 | 38 275 | 2 153 | 4 075 |
| 2022 | 50 489 | 41 610 | 4 104 | 4 775 |
Trajectoire de long terme: 9 600 logements en 1968, 50 489 en 2022 (+426 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 903 | 5 386 | 4 582 | 4 411 | 4 465 | 2 326 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 139 | 1 442 | 1 449 | 1 526 | 1 641 | 1 580 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1,2 % |
| Classe B | 6 | 3,6 % |
| Classe C | 42 | 25,0 % |
| Classe D | 55 | 32,7 % |
| Classe E | 49 | 29,2 % |
| Classe F | 8 | 4,8 % |
| Classe G | 6 | 3,6 % |
Le graphique décompose les 168 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 30 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 13,1 % |
| Classe B | 71 | 42,3 % |
| Classe C | 54 | 32,1 % |
| Classe D | 9 | 5,4 % |
| Classe E | 9 | 5,4 % |
| Classe F | 1 | 0,6 % |
| Classe G | 2 | 1,2 % |
Émissions CO₂: 42 % des logements relèvent de la classe B, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 264 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 225 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 255 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 170 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 264 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 115 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 4 | 2 |
| Classe C | 29 | 13 |
| Classe D | 47 | 8 |
| Classe E | 39 | 10 |
| Classe F | 5 | 3 |
| Classe G | 5 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 228 kWh/m²/an côté maisons, C à 220 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 273 |
| T2 | 1 266 |
| T3 | 2 746 |
| T4 | 2 148 |
| T5+ | 583 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Paul (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Paul est la commune ayant le prix au m² le plus élevé du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
- Saint-Paul est le grande ville ayant le plus de logements vacants du département La Réunion. (sur 6 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Paul est le grande ville ayant la plus grande part de propriétaires du département La Réunion. (sur 6 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Parc mixte à Saint-Paul: sur 50 489 logements, 82,4 % sont des résidences principales, 8,1 % secondaires, 9,5 % vacants. La typologie majoritaire est la maison individuelle (72,0 %), complétée par 28,0 % d'appartements. La commune est une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion, en plaine, à 9 m d'altitude.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (61,7 %), devant les locataires (34,5 %). Le logement social occupe une place de 11,2 % dans le parc de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 18,3 %.
Construction récente dynamique: 25,9 % des logements de Saint-Paul ont été bâtis depuis 2006. Le parc de Saint-Paul présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 226 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale.
Saint-Paul affiche une croissance de son parc de +13,5 % depuis 2016. 21,6 % des ménages de Saint-Paul n'ont pas de voiture, 26,6 % en possèdent au moins deux.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion dans lequel s'inscrit Saint-Paul. Saint-Paul est en plaine, à 9 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-Paul en 2026 ?
Deuxième ville de La Réunion par la population, Saint-Paul combine l'animation urbaine de la côte ouest et un vaste territoire s'étendant jusqu'aux cirques. Son marché immobilier, porté par cette attractivité résidentielle et touristique, a connu une forte appréciation avant de se corriger récemment. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un prix médian en repli de 7,7 % en 2024, le marché offre une fenêtre d'opportunité, mais dans un contexte économique local fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier, en privilégiant le locatif mixte pour compenser la fragilité économique.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendements bruts autour de 4,5 %
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7/10)
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Chômage élevé (24,1 %) : risque sur la demande locale
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 700 €/m², Saint-Paul se situe au-dessus de la moyenne nationale des grandes villes.
- Son prix médian dépasse de 19 % à 134 % ceux des communes voisines du Territoire de la Côte Ouest.
- Le rendement locatif brut (4,4 %) reste supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Paul
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Paul : opportunités et risques
Investir à Saint-Paul en 2026 suppose de viser un rendement complémentaire plus que spéculatif. Les rendements bruts (4,4 % à 4,7 %) sont corrects, mais la taxe foncière élevée (43,32 %) et les charges de gestion grèvent sérieusement la rentabilité nette, estimée autour de 2,7 %. La stratégie la plus pertinente semble être le locatif mixte, combinant location annuelle à l'année et saisonnière pour maximiser les recettes, comme le suggère l'indice de pression touristique élevé (IPTI 6,6/10).
Le risque principal réside dans la dépendance du marché à une demande extérieure, les revenus locaux ne permettant plus d'accéder aux prix pratiqués. D'après les données INSEE, le taux de chômage de 24,1 % et le revenu médian de 18 910 € confirment cette fragilité. L'investisseur doit donc cibler des biens aux qualités irréprochables (DPE performant, standing) pour attirer une clientèle solvable, notamment celle liée au pôle économique de Saint-Denis ou aux retraités métropolitains.
Enfin, le volume important de constructions neuves autorisées (805 logements en 2024) représente un double tranchant. S'il atteste de l'attractivité, il pourrait générer une sur-offre relative à moyen terme, surtout sur le segment des appartements, exigeant une sélection géographique très rigoureuse pour éviter la concurrence frontale.
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Données du marché immobilier à Saint-Paul
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 4 700 €/m², en repli de 7,7 % sur un an, doit être lu comme un rééquilibrage après une période euphorique. Selon les données DVF 2024, le marché avait en effet grimpé de plus de 20 % entre 2020 et 2023. Cette correction rapide révèle une certaine fragilité face au retournement de conjoncture national, amplifiée par le poids du chômage local (24,1 %).
La comparaison avec les communes voisines du TCO est sans appel : Saint-Paul affiche une prime de confort considérable. Elle est 134 % plus chère que Le Port et 46 % plus chère que Saint-Louis. Cette prime s'explique par un cadre de vie et des équipements supérieurs, mais elle réduit mécaniquement la marge de progression future et l'effet de levier pour un nouvel investisseur.
Néanmoins, le territoire conserve des atouts structurels. Avec plus de 4 800 équipements recensés par l'INSEE et une couverture fibre complète, la ville offre un cadre urbain complet. La forte proportion de maisons individuelles (72,5 % du parc) et la jeunesse relative du bâti (un quart construit après 2006) en font un marché tourné vers les familles, bien que l'accès à la propriété y soit devenu très difficile pour les revenus locaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian au mètre carré à Saint-Paul a connu une ascension continue, passant de 4 046 € à 4 873 €, soit une hausse de 20,4 %. L'année 2024 marque un net infléchissement avec une correction de -7,7 %, ramenant la médiane à 4 700 €. Cette baisse, la première en cinq ans, intervient dans un contexte national de ralentissement mais semble plus prononcée ici, probablement en raison du niveau de prix atteint et de la fragilité économique locale. Pour un acheteur en 2026, cette évolution dessine un marché en phase de consolidation, où la négociation retrouve sa place, mais où la dynamique de long terme reste portée par l'attractivité démographique de la côte ouest.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 573 transactions en 2025 et affiche une évolution de +18,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 700 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité financière constitue le principal point de vigilance. Avec un revenu médian de 18 910 €, l'achat d'une maison type de 90 m² (355 410 €) nécessite l'équivalent de 18,8 années de revenus. Le rendement brut locatif, autour de 4,5 %, est honorable mais se transforme en un rendement net estimé à seulement 2,7 % après déduction des charges, de la taxe foncière (43,32 %) et d'une provision pour vacance. Dans un scénario de crédit classique, le loyer perçu ne couvrirait qu'une partie de la mensualité, impliquant un effort d'épargne mensuel persistant pour l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché saint-paulois a enregistré 573 transactions en 2024, un volume en baisse de 25 % par rapport au pic de 2021 (930 ventes). Cette baisse d'activité, couplée à la correction des prix, indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur. Les maisons individuelles dominent les ventes (62 % des transactions) avec une surface médiane de 90 m², reflétant la préférence locale pour l'habitat individuel. Les appartements, plus chers au m² (5 471 € médian), représentent 38 % des achats et concernent des logements plus petits (51 m² médians), souvent situés en centre-ville ou dans les résidences récentes. Le caractère du marché devient plus sélectif.
Répartition des ventes
54,8 % de maisons et 45,2 % d'appartements parmi les 573 transactions enregistrées.
54,8 % maisons, 45,2 % appartements sur 573 ventes: le collectif pèse 45,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 573 | 314 | 259 |
| Prix médian/m² | 4 700 € | 3 912 € | 5 471 € |
| Prix moyen/m² | 5 189 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 809 | 3 964 € |
| 2022 | 765 | 4 360 € |
| 2023 | 627 | 4 571 € |
| 2024 | 551 | 4 588 € |
| 2025 | 573 | 4 700 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve reste vigoureuse à Saint-Paul, avec 3 801 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 805 pour la seule année 2024. Cette tendance, bien qu'en léger recul (-8 %) par rapport la période précédente, témoigne de la vitalité démographique de la commune et répond à une pression résidentielle constante. Toutefois, cet afflux de neuf doit être analysé avec prudence : il risque d'accroître la concurrence sur le segment locatif, notamment pour les appartements, et pourrait peser sur les prix à la revente de l'ancien non rénové. L'urbanisation se poursuit, en particulier dans les zones déjà densifiées de la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 1 304 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 508 sur 2013 — soit -13,5 %.
Vacance longue durée à Saint-Paul
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Paul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Paul: 3 933 logements autorisés sur 5 ans, 652 pour la dernière année (+4 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Paul
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Paul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,32 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité. À Saint-Paul, le passage de 4,4 % de rendement brut à 2,6 % net pour un appartement s'explique par des charges spécifiques. La taxe foncière sur le bâti, indexée à 43,32 %, pèse lourd. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,5 %) et les frais de gestion, plus élevés si le bien est éloigné. En copropriété, ajoutez les charges courantes. Un budget travaux de 1 % à 2 % du prix du bien annuel est prudent.
Performance énergétique du parc à Saint-Paul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 168 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Paul: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique moyenne du parc est de classe D (225 kWh/m²/an). Seulement 8,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Néanmoins, la future réglementation (interdiction de location des passoires d'ici 2028) concerne ces biens. Pour un achat, privilégiez les logements construits après 2006 (25,9 % du parc) qui offrent une meilleure isolation face à la chaleur constante, réduisant la facture de climatisation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements de petite surface (type T2) offrent la meilleure liquidité locative, avec un loyer estimé à 18,9 €/m²/mois. Les maisons, plus nombreuses, séduisent les familles mais à un loyer plus faible (15,6 €/m²/mois). Le neuf, qui représente 25,9 % du parc construit après 2006, évite les risques de passoires thermiques, un enjeu majeur avec 8,5 % de logements classés F ou G.
Quelles zones cibler à Saint-Paul ?
La rentabilité varie selon la proximité des services et des transports. Le centre historique et les abords du front de mer concentrent la demande locative pour les appartements. Les écarts et villages de l'intérieur (ex : Grande Fontaine, Le Guillaume) proposent des maisons avec jardin à des prix d'acquisition plus bas, mais avec une clientèle locative plus restreinte. Les zones en développement près des axes majeurs (RN1) combinent accessibilité et prix attractifs.
Calculateur de rendement à Saint-Paul
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Paul
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9,5 % qui indique une possible difficulté à louer. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) limite la hausse des loyers. La saisonnalité est faible. Enfin, le risque réglementaire lié au DPE est tangible : près d'un logement sur dix est une passoire thermique, imposant des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Paul
Pour un appartement type de 51 m² (prix médian 261 885 €), le loyer médian attendu est d'environ 964 € par mois (18,9 €/m²). Avec un rendement brut de 4,4 %, les charges (taxe foncière, gestion, vacance) réduiront la rentabilité nette à environ 2,6 %. Après remboursement d'un crédit, l'effort mensuel net peut être légèrement positif ou équilibré, selon l'apport et la durée d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Paul
- Négliger la taxe foncière, parmi les plus élevées de l'île à 43,32 %.
- Surestimer le loyer perçu en se basant sur des annonces trop optimistes.
- Oublier de provisionner la vacance locative dans un marché avec 9,5 % de vacants.
- Ne pas vérifier la classe DPE et les travaux à prévoir pour les passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Paul connaît une saisonnalité atténuée par le climat agréable toute l'année. Cependant, l'activité peut ralentir pendant la saison des pluies (cyclonique) de janvier à mars. Les ventes sont parfois plus dynamiques en fin d'année, avant les congés estivaux. Pour les vendeurs, mettre son bien en marché au printemps (septembre à novembre) peut coïncider avec l'arrivée de métropolitains. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut motiver certains vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Saint-Paul abrite 29 monuments historiques protégés, dont le cimetière marin.
- La commune s'étend sur 240 km², avec une altitude moyenne de 791 mètres.
- 91,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique (source INSEE).
S'installer à Saint-Paul : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Paul, c'est choisir une grande ville réunionnaise à l'identité forte, entre le front de mer animé de l'Hermitage-les-Bains et les pitons du Maïdo. La commune offre un éventail de services exceptionnel pour l'île, avec plus de 2 200 services publics et privés et 1 271 établissements de santé, selon le répertoire INSEE BPE. Cette hyper-centralité en fait un pôle de vie majeur de la côte ouest.
Le cadre de vie est néanmoins soumis à certaines contraintes environnementales. Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, couvrant les mouvements de terrain, le littoral et un risque technologique. Si la sismicité est faible, l'histoire des arrêtés catastrophes naturelles (17) rappelle la vulnérabilité du territoire aux aléas cycloniques et aux fortes pluies. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du quartier et dans le calcul des assurances.
Carte du marché immobilier à Saint-Paul
Saint-Paul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Paul
Avec une température moyenne annuelle de 25,6 °C et seulement 539 mm de pluie par an, Saint-Paul offre un climat tropical sec et ensoleillé, typique de la côte ouest réunionnaise. Les jours de gel sont inexistants et l'altitude moyenne de 791 m dans les hauts atténue les chaleurs. Ce cadre convient aux personnes cherchant une stabilité climatique, mais l'exposition directe au soleil et la chaleur constante impliquent une attention particulière à l'isolation et à la ventilation du logement.
À qui s'adresse Saint-Paul ?
La commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec extérieur, dans un environnement à dominante résidentielle. Les primo-accédants peuvent viser les appartements ou les maisons plus anciennes dans les écarts. Les retraités (20,2 % de la population a 60 ans et plus) y trouvent un cadre de vie agréable et des services de santé proximaux (1 271 équipements santé). Les actifs travaillant sur la côte Ouest apprécient la centralité.
Avantages et limites à Saint-Paul
✓ Points forts
- Climat tropical sec avec 539 mm de pluie/an
- Large choix de maisons individuelles (72,5 % du parc)
- Équipements et services très complets (4 844 équipements)
- Desserte numérique excellente (fibre 91,6 %, THD 100 %)
- Dynamisme démographique (+4,4 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondations, littoral)
- Taux de chômage élevé (24,1 %) pesant sur l'économie locale
- Parc de logements parfois énergivore (classe D dominante)
Composition du parc immobilier à Saint-Paul
50 489 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 72,5 % de maisons, 27,5 % d'appartements sur un total de 50 489 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (72,5 %), un signe de recherche d'espace et de vie en plein air. La part de propriétaires-occupants (61,7 %) est stable, ce qui limite la volatilité des prix. Cependant, le taux de résidences secondaires (8,1 %) et surtout de logements vacants (9,5 %) suggère une certaine pression sur le marché locatif et des biens parfois difficiles à vendre. Le marché est donc segmenté entre une demande locale solide pour l'accession et un segment plus fluctuant lié à l'investissement ou à la villégiature.
Ancienneté du parc à Saint-Paul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 40 336 logements).
- Avant 1919 0,4 % 147 logts
- 1919-1945 1,1 % 439 logts
- 1946-1970 9,1 % 3 679 logts
- 1971-1990 29,7 % 11 997 logts
- 1991-2005 33,8 % 13 639 logts
- 2006-2019 25,9 % 10 436 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Paul
4 844 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Paul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Paul est soumis à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : mouvements de terrain, littoral, et technologique (PPRT). La commune a enregistré 17 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) pour connaître les contraintes exactes sur le bien : elles peuvent impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur. Certaines zones, notamment littorales, sont soumises à des règles strictes d'aménagement.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Paul
- Omettre de consulter l'ESRIS pour connaître les risques naturels précis.
- Acheter sans visiter à différentes heures pour évaluer l'ensoleillement et les vents.
- Sous-estimer les coûts de climatisation et d'entretien dans ce climat chaud.
- Négocier sans connaître l'écart de prix entre maisons et appartements.
Points clés à retenir à Saint-Paul
- Prix médian en baisse de 7,7 % sur un an à 4 700 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif moyen de 4,4 % pour les appartements.
- Climat tropical sec avec 25,6 °C de moyenne annuelle et 539 mm de pluie.
- Écart important entre appartements (5 471 €/m²) et maisons (3 912 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 2,6 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier très majoritairement composé de maisons individuelles (72,5 %).
- La valeur dépend fortement du quartier au sein des 240 km² de la commune.
- Taux de logements vacants élevé, à 9,5 %, à intégrer dans le calcul.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Paul ?
À Saint-Paul, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise au sein de la vaste commune de 240 km². La proximité des 755 commerces et services du centre-bourgs, des écoles (107 établissements) ou du littoral fait grimper le prix au m². Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont des atouts majeurs. L'état du bien et sa performance énergétique (classe D en moyenne) pèsent de plus en plus. Un appartement avec ascenseur et place de parking se valorise mieux. Une rénovation soignée peut justifier une décote moindre face au neuf (3 801 logements autorisés sur 5 ans).
Estimation indicative d'une maison à Saint-Paul
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
423 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte où 9,5 % des logements sont vacants, fixer un prix réaliste d'entrée maximise les chances de vente rapide. Une surévaluation de seulement 5 % peut repousser les acheteurs informés et allonger la mise en vente de plusieurs mois. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une partie de votre capital. Les données DGFiP et les indices locaux (comme l'indice de pression touristique à 6,6/10) permettent d'ajuster la valorisation aux spécificités de votre bien et aux dynamiques de quartier. Une estimation professionnelle vous positionne stratégiquement dans la fourchette de marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés : la valeur diffère entre le front de mer de Saint-Gilles, les hauts de Plateau Caillou et le centre-ville historique. Il évalue l'impact réel des 12 risques naturels recensés et des PPR sur la valorisation. Il ajuste le prix selon l'état exact, l'exposition au soleil et la qualité de la vue, éléments capitaux ici. Enfin, son estimation crédible auprès des banques et des acheteurs sérieux facilite une négociation au juste prix, cruciale dans un marché en correction (-7,7 % en un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², sans distinction de type de bien.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état réel et la performance énergétique.
- Oublier de considérer l'impact des PPR actifs sur la valeur foncière.
- Vendre sans professionaliser la présentation face à la concurrence du neuf.
Investir à Saint-Paul : passer à l'action
La décision d'investir à Saint-Paul ne se résume pas à un taux de rendement brut. Elle dépend du quartier, de l'état du bien, et de la capacité à anticiper l'évolution d'un marché désormais plus volatil. Notre analyse fine des transactions réelles et notre connaissance des secteurs vous aident à passer du diagnostic à l'acquisition.
Les chiffres posent un diagnostic. L'acquéreur avisé doit maintenant identifier les rares biens qui justifient leur prime.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Saint-Paul grâce à l'analyse des 626 dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur les ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Paul
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Paul ?
En 2024, le prix médian global à Saint-Paul s'élève à 4 700 €/m². Les appartements sont plus chers (5 471 €/m² médian) que les maisons individuelles (3 912 €/m² médian). Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, est de 5 230 €/m².
Saint-Paul est-elle plus chère que ses voisines de la côte ouest ?
Oui, Saint-Paul est significativement plus chère que la plupart de ses voisines. Son prix médian est 134 % plus élevé qu'au Port et 46 % plus élevé qu'à Saint-Louis. Seules Saint-Leu et La Possession présentent des niveaux de prix similaires.
Est-ce un bon moment pour investir en location à Saint-Paul ?
Le rendement locatif brut est correct (4,4 % pour les appartements) mais le rendement net est modeste (environ 2,6 %) après charges. Le marché, en correction (-7,7 % en 2024), offre des opportunités de négociation, mais la sélection du bien et du secteur est cruciale pour assurer une rentabilité.
Quels sont les quartiers les plus prisés à Saint-Paul ?
Les secteurs littoraux comme l'Hermitage-les-Bains, avec leur offre touristique, sont très demandés. Le centre-ville historique et les zones récentes bien équipées, bénéficiant de la forte densité de services de la commune, sont également recherchés pour la location annuelle.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement à Saint-Paul ?
Le parc est majoritairement composé de maisons (72,5 %). Les maisons, moins chères au m², offrent un meilleur rendement brut (4,7 %) et correspondent à la demande familiale locale. Les appartements, plus chers, sont adaptés à une clientèle d'investisseurs ou de petits ménages, avec un potentiel locatif plus tourné vers le saisonnier dans les secteurs côtiers.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Le Port (-57 %) ou Saint-Louis (-46 %) est colossal pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, limitant fortement l'effet de levier et la marge de plus-value à Saint-Paul.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Paul.
Communes limitrophes de Saint-Paul
Saint-Paul est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Saint-Paul — 4 700 €/m² sur 573 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane du La Réunion (2 699 €/m²). Dans le La Réunion, Saint-Paul appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².
La progression du prix médian atteint +18,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Paul, au-dessus du rythme national. Au total, 3 325 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Paul: 3 912 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 5 471 €/m² pour les appartements (51 m²). Le bien médian (90 m² à 352 080 €) équivaut à 18,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,9 €/m² pour un appartement et 15,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Saint-Paul (8,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 933 logements autorisés, soit 787/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (56 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Saint-Paul s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Paul est une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 9 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).