01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 435 logements dont 12 692 résidences principales, 108 résidences secondaires et 635 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 692 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 108 | 0,8 % |
| Logements vacants | 635 | 4,7 % |
Le graphique détaille la structure des 13 435 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 155 | 1,2 % |
| 1946-1970 | 1 789 | 14,3 % |
| 1971-1990 | 4 951 | 39,5 % |
| 1991-2005 | 3 816 | 30,5 % |
| 2006-2019 | 1 768 | 14,1 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (40 %), 14 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 537 | 4,2 % |
| 2 pièces | 1 912 | 15,1 % |
| 3 pièces | 3 774 | 29,7 % |
| 4 pièces | 3 817 | 30,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 652 | 20,9 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 21 % de logements de cinq pièces ou plus et 19 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 868 | 12 760 | 13 435 |
| Rés. principales | 12 216 | 12 116 | 12 692 |
| Rés. secondaires | 83 | 33 | 108 |
| Vacants | 568 | 611 | 635 |
Saint-Benoît, commune de taille similaire à 39 km, affiche 54,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 202 | 33,1 % |
| Locataires (privé) | 2 105 | 16,6 % |
| Locataires HLM | 6 142 | 48,4 % |
| Logés gratuitement | 243 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 33,1 % de propriétaires occupants, 65,0 % de locataires et 48 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 060 |
| 2 à 4 ans | 1 873 |
| 5 à 9 ans | 2 269 |
| 10 ans ou plus | 7 490 |
| Total ménages | 12 692 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 015 |
| Sous-occupation modérée | 3 215 |
| Sous-occupation accentuée | 1 723 |
| Suroccupation modérée | 2 063 |
| Suroccupation accentuée | 563 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 820 | 38,0 % |
| 1 voiture | 6 020 | 47,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 853 | 14,6 % |
Équipement automobile des ménages: 38 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 15 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 45,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 665 | 4 328 | 59 | 278 |
| 1975 | 6 195 | 5 688 | 90 | 417 |
| 1982 | 8 112 | 7 274 | 123 | 715 |
| 1990 | 9 569 | 8 917 | 66 | 586 |
| 1999 | 11 530 | 11 019 | 69 | 442 |
| 2006 | 12 244 | 11 596 | 84 | 563 |
| 2011 | 12 868 | 12 216 | 83 | 568 |
| 2016 | 12 760 | 12 116 | 33 | 611 |
| 2022 | 13 435 | 12 692 | 108 | 635 |
Trajectoire de long terme: 4 665 logements en 1968, 13 435 en 2022 (+188 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 646 | 606 | 533 | 540 | 571 | 339 |
| Dont vacants > 2 ans | 267 | 308 | 246 | 224 | 225 | 237 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 2,3 % |
| Classe C | 3 | 6,8 % |
| Classe D | 5 | 11,4 % |
| Classe E | 33 | 75,0 % |
| Classe F | 1 | 2,3 % |
| Classe G | 1 | 2,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (75 %), 9 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,5 % |
| Classe B | 5 | 11,4 % |
| Classe C | 1 | 2,3 % |
| Classe D | 3 | 6,8 % |
| Classe E | 32 | 72,7 % |
| Classe F | 1 | 2,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe E ressort en tête (73 %), et 18 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 185 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 280 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 233 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 190 kWh/m²/an |
Les logements construits 1975-1988 consomment en moyenne 280 kWh/m²/an, contre 185 pour ceux bâtis avant 1948 — un écart de 95 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 0 | 3 |
| Classe D | 3 | 2 |
| Classe E | 32 | 1 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Performance comparée: maisons classées E (243), appartements classés C (250), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 479 |
| T2 | 1 567 |
| T3 | 2 668 |
| T4 | 1 734 |
| T5+ | 627 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Port (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Le Port est la commune ayant le moins de logements vacants du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
- Le Port est la ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Le Port est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Le Port dispose de 13 435 logements, dont 12 692 résidences principales (94,5 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (48,1 % / 51,9 %). À l'échelle locale, Le Port est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, dans la plaine, à une altitude de 9 m — contexte utile pour lire le parc.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel du Port (65,0 %). 48,4 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au-dessus du seuil SRU, Le Port affiche 60,0 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 0,3 % avant 1919 et 14,1 % depuis 2006. Côté DPE, du Port, le parc fait moins bien que le repère national: E et 244 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements du Port a augmenté de +5,3 %. La motorisation des ménages du Port traduit un profil urbain: 38,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 9 m nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (12 692 résidences principales du Port) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir au Port en 2026 ?
Première ville-port de La Réunion, Le Port concentre une population jeune et une densité record. Son économie, marquée par un taux de chômage de 38,9 %, influence directement le marché immobilier. Avant d'investir en 2026, décryptons les indicateurs et les risques de ce territoire singulier.
Avec un rendement locatif brut dépassant 10 % et un écart de prix de 43 % avec Sainte-Marie, Le Port se positionne comme un marché à fort effet de levier pour les investisseurs avertis.
Verdict
➤ Investir au Port exige une sélection rigoureuse du bien et une stratégie locative annuelle, pour viser un rendement net correct sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (10,1 %)
- ✓ Prix au m² inférieur aux communes voisines
- ✓ Correction récente ouvre des opportunités d'achat
- ⚠ Taux de chômage élevé (38,9 %)
- ⚠ Marché en baisse (-6,5 % en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le Port est l'une des communes les moins chères de France, avec un prix médian inférieur à 2 000 €/m².
- Son prix au m² est inférieur de 22 % à la médiane réunionnaise, en faisant un marché très accessible.
- Son rendement locatif brut de 10,1 % surpasse largement celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier au Port
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Port : opportunités et risques
Investir à Le Port en 2026 cible prioritairement la location annuelle. L'indice d'opportunité locative (IOL) de 5,7/10, combiné à un rendement brut de 10,1 % pour les appartements, offre une rentabilité de surface attractive. Néanmoins, cette performance doit être pondérée par la vacance locative estimée à 8 % et une gestion souvent plus exigeante dans un territoire où le revenu médian des ménages n'atteint que 14 970 €.
La stratégie de plus-value semble risquée à court terme, compte tenu de la tendance baissière des prix. En revanche, l'écart de valorisation avec les communes voisines, comme Sainte-Marie (+43 %), pourrait offrir une marge de revalorisation à long terme si les indicateurs économiques du territoire s'améliorent. L'investisseur doit avoir un horizon de placement d'au moins 5 à 10 ans pour espérer capter ce potentiel.
La faible pression touristique (IPTI à 0,4/10) et la part minime de résidences secondaires (0,8 %) confirment que le marché est porté par la demande de résidence principale. L'investisseur doit donc sélectionner des biens correspondant aux besoins locaux : des surfaces modestes, bien situées près des 1 453 équipements recensés, notamment les commerces et services qui polarisent la vie quotidienne des 34 000 habitants.
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Données du marché immobilier au Port
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Port s'établit à 2 337 €, sur la base de 112 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Port Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Port
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 337 €/m² de prix médian pour 112 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +22,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier révèle une rentabilité brute attractive, notamment pour les appartements. Sur la base d'un crédit à 3,5 % sur 20 ans, l'achat d'un appartement type de 56 m² à 101 640 € génère une mensualité d'environ 580 €. Le loyer médian de 15,3 €/m²/mois procure une rentrée de 857 €, dégageant un cash-flow positif immédiat et un rendement brut de 10,1 %. Toutefois, ce rendement doit être nuancé par les charges locales, dont une taxe foncière à 48,98 % et un taux de vacance estimé à 8 %, ramenant le rendement net autour de 5,7 %. L'effort financier reste modéré pour un investisseur, mais la solvabilité de la demande locative, liée au chômage élevé, constitue un risque.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, seulement 117 transactions ont été enregistrées à Le Port, un volume en chute libre par rapport aux 183 de 2021. Le marché est dominé par les maisons individuelles (87 ventes contre 22 pour les appartements), reflétant un parc composé à 48,6 % de maisons. La surface médiane vendue est modeste (64 m² pour les maisons, 56 m² pour les appartements), signe d'un segment accessible. Cette faible liquidité, couplée à un prix médian en baisse, indique un marché de l'acheteur, où les vendeurs doivent s'adapter. Les données DVF suggèrent que les biens typiques sont des logements de taille moyenne, souvent anciens, nécessitant parfois des travaux.
Répartition des ventes
75,9 % de maisons et 24,1 % d'appartements parmi les 112 transactions enregistrées.
Sur 112 transactions enregistrées, 75,9 % portent sur des maisons (2 467 €/m²) et 24,1 % sur des appartements (2 208 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 112 | 85 | 27 |
| Prix médian/m² | 2 337 € | 2 467 € | 2 208 € |
| Prix moyen/m² | 2 425 € | ||
| Surface médiane | – | 65 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 98 | 1 913 € |
| 2022 | 105 | 1 889 € |
| 2023 | 108 | 1 869 € |
| 2024 | 65 | 1 856 € |
| 2025 | 112 | 2 337 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Le Port montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, 719 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, mais la tendance est à la baisse (-9 % par rapport à la période précédente). Seulement 210 logements ont été autorisés en 2024. Cette contraction de l'offre neuve pourrait, à terme, soutenir les prix de l'ancien face à une pression démographique légèrement positive (+1,3 % sur 5 ans). Néanmoins, elle reflète également une certaine prudence des promoteurs dans un contexte économique local fragile, avec un taux de chômage proche de 39 %.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 180 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 414 sur 2013 — soit -56,5 %.
Vacance longue durée au Port
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Port (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Port totalise 704 logements sur 5 ans, soit +2 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers au Port
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Port
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché chute significativement une fois les charges réelles soustraites. Au Port, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,98 %. Il faut y ajouter la gestion (location ou copropriété), les travaux d'entretien dans un parc vieillissant (classe DPE E dominante) et une provision pour vacance locative, même avec un taux de logements vacants de 4,7 %. C'est ce passage au net qui détermine la vraie rentabilité.
Performance énergétique du parc au Port
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 44 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Port est E, avec 4,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique E dominante (242 kWh/m²/an) indique un parc globalement énergivore, construit majoritairement avant les normes thermiques strictes. Seulement 4,5 % de passoires thermiques (F/G) est un point positif relatif. Pour l'acheteur, cela signifie des travaux de rénovation probables pour le confort et pour anticiper les restrictions de location des logements les moins performants à partir de 2025.
Calculateur de rendement au Port
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type au Port
Pour un appartement type de 53 m² (prix médian 101 640 €), le loyer espéré est d'environ 811 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 600 €. Le rendement brut atteint 10,1 %, mais après déduction de la taxe foncière (~600 €/an) et des charges, l'effort net mensuel peut devenir positif ou négatif selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit au Port
- Négliger la taxe foncière à 48,98 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier de vérifier la conformité du DPE (risque loi Climat).
- Sous-estimer l'impact du taux de chômage local (38,9 %) sur la solvabilité des locataires.
Quand acheter ou vendre ?
La saisonnalité est moins marquée que dans les communes touristiques, mais l'activité peut ralentir pendant la saison cyclonique (de janvier à mars). Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été. Les périodes de vacances scolaires réunionnaises voient souvent une augmentation des visites de familles cherchant à se rapprocher des 43 établissements scolaires.
Le saviez-vous ?
- Le Port compte 6 monuments historiques protégés, dont l'église Notre-Dame-de-l'Assomption.
- 87,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La densité de population y est la plus forte de sa catégorie de communes à La Réunion.
S'installer au Port : cadre de vie et logement
S'installer à Le Port, c'est opter pour une ville dense et animée, bénéficiant d'un équipement exceptionnel pour sa taille. Avec 1 453 équipements sur 16 km², l'indice de confort de services (ICS) atteint 8,9/10. Les habitants disposent d'une large gamme de commerces, de services de santé et d'établissements scolaires à proximité immédiate, compensant la forte densité urbaine de plus de 2 123 hab./km².
Le cadre de vie est marqué par le statut de ville-port, avec un patrimoine industriel et historique protégé. Le climat tropical, avec une température moyenne de 25,6°C et des précipitations modérées, est un atout. Cependant, la commune est exposée à plusieurs risques naturels, avec 12 recensés et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à intégrer dans le choix du bien et de son assurance.
Carte du marché immobilier au Port
Le Port et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Port
Le climat océanique tropical du Port est chaud et relativement sec, avec une température moyenne annuelle de 25,6 °C et seulement 539 mm de précipitations. Ce profil, sans gel, convient particulièrement aux acheteurs recherchant une ambiance littorale chaude toute l'année. L'altitude moyenne de 34 mètres atténue toutefois légèrement les fortes chaleurs côtières.
Composition du parc immobilier au Port
13 435 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc au Port combine 48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, avec 48,6 % de maisons et seulement 0,8 % de résidences secondaires, reflète une ville à dominante résidentielle et populaire, où l'accession à la petite propriété est un objectif pour de nombreux ménages. Le taux de propriétaires de 33,1 % reste inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif social et privé important. La stabilité est toutefois fragilisée par un taux de chômage local de 38,9 %.
Ancienneté du parc au Port
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 520 logements).
- Avant 1919 0,3 % 41 logts
- 1919-1945 1,2 % 155 logts
- 1946-1970 14,3 % 1 789 logts
- 1971-1990 39,5 % 4 951 logts
- 1991-2005 30,5 % 3 816 logts
- 2006-2019 14,1 % 1 768 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Port
1 453 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Port
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à 12 risques naturels recensés et dispose de deux Plans de Prévention des Risques (PPR et PPRT). La sismicité et le radon sont classés faibles. L'acheteur doit consulter systématiquement l'état des risques (ESRIS) pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité liées aux zones inondables ou à proximité du port industriel. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Cas pratique : un achat type au Port
Une maison de 64 m² (prix médian 123 072 €) représente l'équivalent de 8,2 années du revenu médian local (14 970 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 4 % sur 20 ans générerait une mensualité hors assurance d'environ 730 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, spécifiquement élevée au Port.
Erreurs à éviter quand on achète au Port
- Oublier de consulter l'ESRIS pour les 12 risques naturels.
- Ne pas budgétiser des travaux de rénovation énergétique (classe E moyenne).
- Ignorer les contraintes des PPR en vigueur sur la constructibilité.
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier les ventes récentes dans la rue.
Points clés à retenir au Port
- Prix médian à 2 467 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif élevé : 10,1 % pour les appartements.
- Climat chaud et sec, 25,6 °C de moyenne annuelle.
- Revenu médian local de 14 970 €/an.
- Rendement net chute à ~5,7 % après charges.
- Parc composé à 48,6 % de maisons individuelles.
- Seulement 0,8 % de résidences secondaires.
- Prix total type : 101 640 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Port ?
Au Port, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise par rapport aux 259 commerces et aux 43 écoles. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd face à un parc vieillissant. Pour une maison, la superficie du terrain est un atout. Pour un appartement, l'étage et la vue peuvent créer des écarts. La proximité immédiate du front de mer ou des axes bruyants est également un facteur clé de valorisation ou de décote.
Estimation indicative d'une maison au Port
Pour une maison de 65 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
151 905 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : l'exposition aux alizés, la qualité réelle de la construction dans un environnement marin, la dynamique exacte d'une rue ou d'une résidence. Il évalue l'impact concret des 12 risques naturels sur l'assurabilité. Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs avertis et de négocier avec des acquéreurs sérieux, maximisant ainsi le produit de la vente dans un marché tendu.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² comme valeur exacte pour son bien.
- Oublier de valoriser un DPE rénové dans un parc énergivore.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-6,5 %).
- Négliger l'influence de la vue et de l'exposition aux alizés.
Investir au Port : passer à l'action
Les données DVF et INSEE donnent une photographie du marché, mais l'acquisition réussie exige une connaissance fine des quartiers et des biens. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer cette analyse en investissement rentable et sécurisé.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite de l'investissement dépend de l'expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Le Port grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Le Port
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Port
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Port
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Le Port ?
Le prix médian global s'élève à 2 467 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 2 467 €/m² et les appartements à 2 399 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 64 et 56 m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Le Port ?
Le marché est en correction, avec une baisse des prix de 6,5 % en 2024. Cette tendance crée des opportunités de négociation pour les acheteurs, notamment pour des projets locatifs à moyen terme, mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Le Port est-elle plus chère que La Possession ?
Non, Le Port est significativement moins chère. Le prix médian au m² y est inférieur de 95 % à celui de La Possession (3 664 €/m²), ce qui représente l'écart le plus important avec les communes voisines de la Côte Ouest.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Port ?
Le rendement locatif brut est élevé, atteignant 10,1 % pour les appartements et 8,9 % pour les maisons. Compte tenu des charges locales (taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 5,7 %.
Quels sont les risques à investir à Le Port ?
Les principaux risques sont économiques, avec un taux de chômage de 38,9 % pouvant affecter la solvabilité des locataires, et un marché immobilier en baisse depuis 2023. La commune est aussi exposée à plusieurs risques naturels.
Marché immobilier des communes voisines
Le Port affiche un prix au m² inférieur de 43 % à Sainte-Marie et de 95 % à La Possession, offrant un effet de levier considérable pour des indicateurs économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Port.
Communes limitrophes du Port
Le Port est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 337 €/m² au Port contre 2 681 €/m² pour le La Réunion.
Dynamique haussière marquée: +22,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 au Port. 488 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +25,9 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire au Port: 75,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 467 €/m². Rapporté au revenu médian du Port, un logement de 65 m² (160 355 €) représente 10,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce du Port avoisinent 15,3 €/m² pour les appartements et 14,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (7,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue au Port: 704 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 141 par an.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Le Port est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 9 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.