01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 057 logements dont 13 656 résidences principales, 157 résidences secondaires et 1 245 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 656 | 90,7 % |
| Résidences secondaires | 157 | 1,0 % |
| Logements vacants | 1 245 | 8,3 % |
Parmi les 15 057 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 105 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 820 | 6,2 % |
| 1971-1990 | 2 838 | 21,3 % |
| 1991-2005 | 5 783 | 43,5 % |
| 2006-2019 | 3 727 | 28,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 43 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 312 | 2,3 % |
| 2 pièces | 1 167 | 8,5 % |
| 3 pièces | 3 250 | 23,8 % |
| 4 pièces | 4 427 | 32,4 % |
| 5 pièces ou plus | 4 500 | 33,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 33 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 102 | 12 979 | 15 057 |
| Rés. principales | 10 156 | 11 902 | 13 656 |
| Rés. secondaires | 57 | 63 | 157 |
| Vacants | 889 | 1 014 | 1 245 |
La part de propriétaires atteint 54,1 % à Saint-Benoît, commune de 38 604 hab. à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 090 | 51,9 % |
| Locataires (privé) | 3 327 | 24,4 % |
| Locataires HLM | 2 592 | 19,0 % |
| Logés gratuitement | 647 | 4,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 51,9 % de propriétaires face à 43,3 % de locataires (dont 19 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 691 |
| 2 à 4 ans | 2 775 |
| 5 à 9 ans | 2 434 |
| 10 ans ou plus | 6 755 |
| Total ménages | 13 656 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 303 |
| Sous-occupation modérée | 3 561 |
| Sous-occupation accentuée | 2 990 |
| Suroccupation modérée | 1 139 |
| Suroccupation accentuée | 227 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 779 | 20,4 % |
| 1 voiture | 6 283 | 46,0 % |
| 2 voitures ou plus | 4 594 | 33,6 % |
Équipement automobile des ménages: 20 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 34 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 661 | 2 472 | 25 | 164 |
| 1975 | 3 452 | 3 145 | 37 | 270 |
| 1982 | 3 900 | 3 508 | 43 | 349 |
| 1990 | 5 031 | 4 682 | 22 | 327 |
| 1999 | 7 982 | 7 533 | 38 | 411 |
| 2006 | 9 963 | 9 504 | 45 | 413 |
| 2011 | 11 102 | 10 156 | 57 | 889 |
| 2016 | 12 979 | 11 902 | 63 | 1 014 |
| 2022 | 15 057 | 13 656 | 157 | 1 245 |
Trajectoire de long terme: 2 661 logements en 1968, 15 057 en 2022 (+466 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 349 | 1 222 | 1 002 | 1 336 | 1 271 | 658 |
| Dont vacants > 2 ans | 241 | 236 | 239 | 275 | 322 | 414 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 14,3 % |
| Classe B | 1 | 14,3 % |
| Classe C | 1 | 14,3 % |
| Classe D | 1 | 14,3 % |
| Classe E | 1 | 14,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 2 | 28,6 % |
Lecture de la performance énergétique: G concentre 29 % des logements et 43 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 28,6 % |
| Classe B | 2 | 28,6 % |
| Classe C | 1 | 14,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 2 | 28,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (29 %), et 71 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 267 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 103 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 57 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 301 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 57 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 0 | 1 |
| Classe C | 0 | 1 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 0 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est G (261 kWh/m²/an); côté appartements, B (172).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 218 |
| T2 | 1 122 |
| T3 | 1 525 |
| T4 | 1 029 |
| T5+ | 208 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Marie (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sainte-Marie est la commune ayant le plus de passoires thermiques du département La Réunion. (sur 20 communes) Voir le classement
- Sainte-Marie se classe 3e ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques de France. (sur 348 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
15 057 logements sont recensés à Sainte-Marie, avec une très forte prédominance des résidences principales (90,7 %). Au plan typologique, la maison (66,8 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (33,2 %). Sainte-Marie est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, à 8 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (51,9 %) et locataires (43,3 %). Part du parc social: 19,0 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 29,9 % en place pour 25,0 % requis.
Près d'28,0 % du parc de Sainte-Marie a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté DPE, de Sainte-Marie, le parc fait moins bien que le repère national: G et 223 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 28,6 %.
Construction résidentielle soutenue: le parc a progressé de +16,0 % depuis 2016. 20,4 % des ménages de Sainte-Marie n'ont pas de voiture, 33,6 % en possèdent au moins deux.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Le décor géographique — à 8 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Sainte-Marie en 2026 ?
Deuxième ville la plus peuplée du nord de La Réunion, Sainte-Marie bénéficie d'une croissance démographique robuste et d'un tissu économique actif, malgré un chômage élevé. Son marché immobilier, après une nette correction en 2024, interroge sur son potentiel de rebond. Voici ce que révèlent les données DVF et les indicateurs territoriaux.
Avec un écart de prix de 44 % par rapport à La Possession et un rendement locatif brut de 6,5 %, Sainte-Marie offre un point d’entrée stratégique sur la côte nord de La Réunion.
Verdict
➤ Investir à Sainte-Marie exige de sélectionner des biens énergétiquement performants pour capitaliser sur un rendement locatif correct, dans une commune au pouvoir d'achat contraint.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif de 6,5 %
- ✓ Demande locative soutenue (IOL élevé)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Taux de chômage élevé (23,3 %)
- ⚠ 33,3 % de passoires thermiques à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian y est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale des appartements anciens.
- Dans le département, son prix au m² est inférieur de 16 % à Saint-Benoît et de 10 % à Saint-Joseph.
- Son rendement locatif brut de 6,5 % dépasse largement ceux des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Sainte-Marie
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sainte-Marie : opportunités et risques
Investir à Sainte-Marie en 2026 nécessite une sélection rigoureuse, orientée par deux impératifs : la performance énergétique et la localisation. Avec 33,3 % de passoires thermiques (classes F/G) dans un parc où la classe G domine, le risque de dépréciation est réel face aux interdictions de location progressives. Privilégier le neuf ou le récent (28 % du parc post-2006) devient une nécessité économique, non un simple confort.
Le rendement brut d'environ 6,5 % paraît attractif, mais il doit être immédiatement nuancé. La taxe foncière, à 46,68 % du revenu cadastral, constitue une charge annuelle équivalente à environ un mois de loyer. Couplée aux frais de gestion et à une provision pour vacance locative (estimée à 8 %), elle rogne le rendement net jusqu'à environ 3,7 %. La rentabilité réelle dépendra donc de la maîtrise des charges et d'une gestion proactive.
La stratégie la plus adaptée, selon les indices composites, est la location annuelle classique, portée par une demande locative soutenue (IOL à 6,3/10). La faible pression touristique (IPTI à 2,9/10) rend la location saisonnière peu pertinente. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, pour absorber les coûts de transaction et bénéficier d'une éventuelle revalorisation liée à la poussée démographique et aux projets d'infrastructure de la CINOR.
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Données du marché immobilier à Sainte-Marie
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Sainte-Marie se caractérise par un écart saisissant entre le prix médian (2 604 €/m²) et le prix moyen (4 637 €/m²), selon les transactions DVF 2024. Cet écart de 82 % révèle une dualité marquée : un segment majoritaire de biens modestes, souvent anciens, et un autre plus restreint de propriétés récentes ou de standing qui tirent la moyenne vers le haut. Cette structure impose une analyse au cas par cas, le prix au mètre carré étant un indicateur trompeur si on ne tient pas compte de la qualité du bâti.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Sainte-Marie est nettement plus accessible que les stations balnéaires de la côte ouest comme Saint-Leu (+51 %) ou La Possession (+44 %). En revanche, elle est légèrement plus chère que les villes de l'Est comme Saint-Benoît. Cet écart de valorisation s'explique par sa position géographique, à l'intérieur des terres mais intégrée à l'intercommunalité du Nord (CINOR), bénéficiant de ses équipements sans le premium littoral.
Le contexte socio-économique, documenté par l'INSEE, pèse sur la dynamique des prix. Un taux de chômage de 23,3 % et un revenu médian de 19 110 € limitent la solvabilité de la demande locale. Le marché est donc partiellement porté par des acheteurs extérieurs, attirés par les rendements locatifs, et par une forte croissance démographique (+11,6 % en 5 ans) qui soutient la demande structurellement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Marie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF sur cinq ans tracent une trajectoire en cloche caractéristique de nombreux marchés réunionnais. Après une progression continue, le prix médian a atteint un pic à 2 988 €/m² en 2022, porté par un volume record de 267 transactions. Une correction s’est ensuite amorcée, ramenant le métier carré à 2 604 € en 2024, soit un repli de 10,1 % par rapport au sommet. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée un point d’entrée potentiel. Néanmoins, les prix restent supérieurs à leurs niveaux de 2020, confirmant une appréciation structurelle sur le moyen terme. Pour un acheteur en 2026, cela signifie naviguer dans un marché ayant absorbé une partie de sa surchauffe, offrant des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Marie
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Sainte-Marie évolue de +4,5 %, passant de 2 491 à 2 604 €/m²; 145 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 151 transactions en 2024, l’activité à Sainte-Marie se maintient à un niveau élevé, bien qu’en retrait par rapport au pic de 2022 (267 ventes). Le marché est équilibré entre maisons (88 ventes, médiane à 2 782 €/m²) et appartements (63 ventes, m 500 €/m²). La surface médiane des biens vendus (80 m² pour les maisons, 50 m² pour les appartements) reflète une demande tournée vers les logements familiaux et les petits surfaces pour investisseurs. L’écart significatif entre prix moyen (4 637 €/m²) et prix médian (2 604 €/m²) indique un marché segmenté, avec un segment de biens haut de gamme tirant la moyenne vers le haut. Ce profil de transactions, couplé à une pression immobilière modérée, donne actuellement l’avantage aux acheteurs pour négocier, particulièrement sur les biens anciens ou énergivores.
Répartition des ventes
57,9 % de maisons et 42,1 % d'appartements parmi les 145 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (57,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 758 €/m² pour les maisons et 2 439 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 145 | 84 | 61 |
| Prix médian/m² | 2 604 € | 2 758 € | 2 439 € |
| Prix moyen/m² | 2 840 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 170 | 2 491 € |
| 2022 | 198 | 2 697 € |
| 2023 | 153 | 2 460 € |
| 2024 | 162 | 2 388 € |
| 2025 | 145 | 2 604 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Sainte-Marie, suivie via les données SITADEL, est robuste mais en inflexion. Sur les cinq dernières années, 1 516 logements ont été autorisés, dont 354 pour la seule année 2024. Cette activité récente représente toutefois une baisse de 29 % par rapport au quinquennat précédent. Cette correction dans le neuf suit la tendance du marché de l’ancien et répond probablement à un ajustement de l’offre face à la demande. Le parc est relativement récent, avec 28 % des logements construits après 2006, ce qui limite à court terme le risque de vétusté massive. Pour un investisseur, cette dynamique signifie que l’offre neuve reste présente mais se rationalise, évitant un risque de surchauffe, et que les biens récents constituent une part importante du stock, avec des performances énergétiques globalement meilleures.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
8 968 logements autorisés cumulés, 7 868 commencés: la dynamique récente affiche 476 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Sainte-Marie
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sainte-Marie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Sainte-Marie totalise 1 578 logements sur 5 ans, soit -16 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Sainte-Marie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Marie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net est une étape cruciale et souvent sous-estimée. À Sainte-Marie, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,68 % (taux 2024), un prélèvement significatif. Il faut ensuite ajouter la charge de copropriété si applicable, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 8,3 %) et pour travaux, surtout dans un parc ancien. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net estimé chute à environ 3,7 %, soit près de 3 points de moins que le brut.
Performance énergétique du parc à Sainte-Marie
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Marie est G, avec 28,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est un point de vigilance majeur. La classe dominante est G et le parc consomme en moyenne 217 kWh/m²/an. Plus d'un tiers des logements (33,3 %) sont des passoires thermiques (classes F ou G). Cette réalité expose les futurs propriétaires à des travaux de rénovation importants pour améliorer le confort et, surtout, à des contraintes réglementaires croissantes. La loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Un DPE défaillant représente donc un risque financier et juridique tangible.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 13,5 €/m²/mois, offrent un rendement brut légèrement supérieur (6,5 %) aux maisons (6,4 %). Les petites surfaces (studio, T2) sont adaptées à la demande étudiante et aux jeunes actifs. Attention, 33,3 % du parc est classé F ou G (passoires thermiques), ce qui implique des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme et peut impacter la valorisation.
Quelles zones cibler à Sainte-Marie ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et les secteurs bien desservis par les 690 services recensés. Les zones en développement, où 28 % du parc est postérieur à 2006, peuvent offrir des biens plus éco-énergétiques mais à un prix d'acquisition plus élevé. La proximité des axes de transport et des commerces (223 équipements) est un critère clé pour minimiser les risques de vacance locative.
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Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Marie
Le principal risque est la vacance, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc déjà comptant 8,3 % de logements vacants. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,68 %. L'obsolescence énergétique est un enjeu majeur : un tiers des logements sont des passoires thermiques. Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé, expose à des impayés.
Cas pratique : un investissement type à Sainte-Marie
Pour un appartement type de 50 m² à Sainte-Marie, le prix d'achat tourne autour de 125 000 €. Il peut générer un loyer mensuel d'environ 675 € (13,5 €/m²), soit un rendement brut de 6,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété, provision vacance), le rendement net chute à environ 3,7 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel net (loyer - mensualité - charges) peut être légèrement positif ou équilibré, selon l'apport initial.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Marie
- Négliger la taxe foncière élevée (taux de 46,68 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (8,3 %).
- Oublier de budgéter des travaux dans un parc souvent énergivore.
- Acheter sans vérifier la zone du PPR et le coût de l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
À Sainte-Marie, la saisonnalité du marché est moins marquée que dans les stations balnéaires, mais elle existe. Les ventes peuvent être un peu plus dynamiques en début d'année, avant la période des pluies (cyclonique de janvier à mars). La perception de la taxe foncière en septembre peut aussi motiver certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Pour les acheteurs, visiter pendant la saison des pluies offre une vision réaliste des problèmes d'étanchéité et d'écoulement des eaux, un atout pour la négociation.
Le saviez-vous ?
- Sainte-Marie héberge 4 monuments historiques protégés sur son territoire.
- 92,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 36,2 ans, bien plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Sainte-Marie : cadre de vie et logement
S'installer à Sainte-Marie, c'est opter pour le cadre d'une ville moyenne réunionnaise dynamique, oð l'altitude moyenne de 619 mètres tempère le climat tropical. La commune bénéficie d'une offre de services très complète pour sa catégorie, avec plus de 1 340 équipements recensés par l'INSEE, dont 248 en santé et 223 commerces. Cette densité évite une dépendance excessive à Saint-Denis, située à une quinzaine de kilomètres.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR mouvements de terrain et littoraux), et a fait l'objet de 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces réalités géographiques doivent être intégrées au projet d'achat, influençant le choix du secteur et les conditions d'assurance. Néanmoins, la connectivité y est excellente, avec un taux de couverture fibre de 92,6 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Sainte-Marie
Sainte-Marie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Marie
Avec une température moyenne annuelle de 24,5 °C et des précipitations abondantes (1530 mm par an), Sainte-Marie offre un climat tropical typique de la côte au vent. L'altitude moyenne de 619 m apporte une relative fraîcheur en soirée. Ce profil séduira les acheteurs recherchant une douceur de vivre permanente, sans extrême de chaleur, mais il impose une vigilance accrue sur l'étanchéité des bâtiments et une ventilation adaptée à l'humidité ambiante. Les amateurs de sécheresse et de plein soleil continu lui préféreront peut-être la côte sous le vent.
À qui s'adresse Sainte-Marie ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison individuelle, attirés par les 33 écoles et la densité de services. Les budgets modestes y trouvent une alternative aux communes littorales plus chères. Elle peut aussi convenir aux retraités en quête d'un climat doux (24,5°C de moyenne), bien que la part des 60 ans et plus (17,3 %) soit inférieure à la moyenne nationale.
Avantages et limites à Sainte-Marie
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale littorale
- Démographie dynamique (+11,6 % en 5 ans) et population jeune
- Large gamme de services et commerces de proximité
- Climat tropical tempéré par l'altitude (619 m)
- Très bon déploiement de la fibre (92,6 %)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (23,3 %)
- Parc immobilier globalement énergivore (classe G dominante)
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, mouvements de terrain)
Composition du parc immobilier à Sainte-Marie
15 057 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Sainte-Marie combine 67,0 % de maisons et 33,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements de Sainte-Marie est majoritairement constitué de maisons individuelles (67 %), un signe de recherche d'espace et d'intimité. La part de propriétaires-occupants (51,9 %) est solide et celle des résidences secondaires infime (1 %), ce qui indique un marché ancré dans la vie locale et peu spéculatif. Un taux de logements vacants de 8,3 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant refléter à la fois des biens en attente de rénovation ou de vente. Ce paysage dessine un bassif d'acheteurs principalement constitué de ménages souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Sainte-Marie
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 304 logements).
- Avant 1919 0,2 % 31 logts
- 1919-1945 0,8 % 105 logts
- 1946-1970 6,2 % 820 logts
- 1971-1990 21,3 % 2 838 logts
- 1991-2005 43,5 % 5 783 logts
- 2006-2019 28,0 % 3 727 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Sainte-Marie
1 343 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Marie
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Sainte-Marie est exposée à plusieurs risques naturels, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : mouvements de terrain et littoraux. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est classée comme faible et le radon également. Concrètement, cela signifie qu'avant tout achat, il est impératif de consulter le dossier de diagnostic technique pour connaître la zone d'implantation exacte du bien. Ces contraintes peuvent influencer la constructibilité, le coût de l'assurance et, à terme, la valeur du bien. Une analyse au cas par cas est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Marie
Pour une maison familiale de 80 m² au prix médian, comptez environ 215 760 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 11 années du revenu médian local (19 110 €). Avec un apport de 10 % (21 576 €) et un crédit sur 20 ans à un taux représentatif, la mensualité hors assurance s'établirait aux alentours de 1100 €. Un budget total à confronter au reste à vivre du ménage.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Marie
- Faire une offre sans avoir consulté le DPE et le diagnostic risques.
- Surestimer sa capacité d'emprunt par rapport au revenu médian local.
- Négliger l'orientation et la ventilation face au climat humide.
- Oublier de vérifier la conformité des travaux antérieurs.
Points clés à retenir à Sainte-Marie
- Écart maison/appartement faible : 2 782 € contre 2 429 €/m².
- Rendement brut attractif pour les appartements : 6,5 %.
- Climat tropical tempéré, moyenne annuelle de 24,5 °C.
- Facteur clé de valeur : l'état et le DPE du bien.
- Prix d'une maison type : environ 215 760 €.
- Rendement net ramené à environ 3,7 % après charges.
- Parc composé à 67 % de maisons individuelles.
- Taux de propriétaires-occupants élevé (51,9 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Marie ?
À Sainte-Marie, plusieurs facteurs influencent fortement le prix au mètre carré. L'état général du bien est primordial, compte tenu de la vétusté d'une partie du parc et des enjeux énergétiques. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont des atouts valorisants. La proximité des 33 établissements scolaires et des 223 commerces reste un critère de choix pour les familles, qui forment le cœur du marché. L'exposition au vent et à la pluie peut aussi créer des écarts de prix. Enfin, un DPE performant (classe A à D) devient un argument de vente de plus en plus décisif face à une réglementation qui se durcit.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Marie
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
257 796 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation approximative peut coûter cher : sous-évaluer vous prive de milliers d'euros ; surévaluer allonge la vacance commerciale dans un marché où 8,3 % des logements sont déjà vacants. Seule une estimation fondée sur les ventes comparatives réelles (DVF), croisée avec les spécificités de votre bien (surface, état, DPE, vue) et les dynamiques de quartier, permet de fixer un prix attractif et réaliste. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables, surtout avec une baisse des autorisations de construire qui pourrait modifier l'équilibre offre-demande.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation par un professionnel local va bien au-delà d'un simple prix au m² moyen. Elle intègre la connaissance des micro-secteurs : un quartier proche des écoles n'aura pas la même valeur qu'une zone plus enclavée. L'expert évalue précisément l'état du bien, l'impact des risques naturels locaux et la conformité aux règles d'urbanisme en vigueur dans la CINOR. Il pourra aussi conseiller sur les travaux prioritaires pour maximiser la valeur avant la mise en vente. Enfin, son réseau lui permet de jauger la demande réelle et d'attirer des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE classé G.
- Oublier de prendre en compte les contraintes des PPR actifs.
- Ne pas comparer avec les biens réellement vendus récemment (DVF).
Investir à Sainte-Marie : passer à l'action
L’analyse chiffrée dessine un cadre, mais la réalité du terrain impose des choix stratégiques : quartier, état du bien, opportunité de négociation. Pour transformer ces insights en investissement réussi, une connaissance fine des microsecteurs de Sainte-Marie est indispensable.
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le choix du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Sainte-Marie grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles 2024 à Sainte-Marie
- Evolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Marie
Quel est le prix immobilier moyen à Sainte-Marie ?
Le prix médian global est de 2 604 €/m² en 2024, mais le prix moyen est bien plus élevé (à 4 637 €/m²), signe d'un marché très hétérogène. Un appartement type de 50 m² coûte environ 125 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Sainte-Marie ?
Le rendement locatif brut est correct (6,5 %), mais il faut cibler des biens énergétiquement performants pour éviter les passoires thermiques.
Sainte-Marie est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est significativement moins chère que les communes du littoral ouest comme La Possession (-44 %) ou Saint-Leu (-51 %). En revanche, elle est légèrement plus chère que Saint-Benoît à l'est.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Marie ?
Le rendement brut moyen est de 6,5 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 3,7 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Sainte-Marie ?
Il faut prioriser les secteurs bien desservis par les services et les transports, et éviter les zones exposées aux risques naturels (consultez les PPR). Les quartiers récents offrent une meilleure performance énergétique, cruciale pour la valorisation locative.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Marie affiche un prix au m² inférieur de 44 % à La Possession et de 51 % à Saint-Leu, offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Marie.
Communes limitrophes de Sainte-Marie
Sainte-Marie est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 604 €/m² à Sainte-Marie contre 2 681 €/m² pour le La Réunion.
Hausse contenue du prix médian: +4,5 % sur la période 2021-2025. 828 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +9,0 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Sainte-Marie — maisons à 2 758 €/m² pour 99 m² en surface médiane, appartements à 2 439 €/m² pour 53 m². Un bien type de 99 m² revient à environ 273 042 €, soit 14,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Sainte-Marie avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 14,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 578 logements autorisés au permis de construire à Sainte-Marie — un rythme moyen de 316 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Sainte-Marie est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. La géographie joue son rôle: la commune est à 8 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.