01 Le parc de logements
Le parc comprend 40 154 logements dont 34 776 résidences principales, 1 708 résidences secondaires et 3 669 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 34 776 | 86,6 % |
| Résidences secondaires | 1 708 | 4,3 % |
| Logements vacants | 3 669 | 9,1 % |
Le graphique détaille la structure des 40 154 logements: 87 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 154 | 0,5 % |
| 1919-1945 | 245 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 2 615 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 9 296 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 12 598 | 37,3 % |
| 2006-2019 | 8 869 | 26,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 37 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 606 | 4,6 % |
| 2 pièces | 3 930 | 11,3 % |
| 3 pièces | 8 782 | 25,3 % |
| 4 pièces | 10 774 | 31,0 % |
| 5 pièces ou plus | 9 685 | 27,8 % |
Distribution par taille: 16 % de petits logements (T1-T2), 28 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 32 326 | 35 671 | 40 154 |
| Rés. principales | 29 711 | 32 626 | 34 776 |
| Rés. secondaires | 468 | 632 | 1 708 |
| Vacants | 2 147 | 2 414 | 3 669 |
À titre de comparaison : 45,5 % de part de propriétaires à Le Tampon, à 12 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 17 442 | 50,2 % |
| Locataires (privé) | 10 113 | 29,1 % |
| Locataires HLM | 5 774 | 16,6 % |
| Logés gratuitement | 1 447 | 4,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 50,2 % de propriétaires occupants, 45,7 % de locataires et 17 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 225 |
| 2 à 4 ans | 7 054 |
| 5 à 9 ans | 6 170 |
| 10 ans ou plus | 17 328 |
| Total ménages | 34 776 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 618 |
| Sous-occupation modérée | 9 951 |
| Sous-occupation accentuée | 6 969 |
| Suroccupation modérée | 3 774 |
| Suroccupation accentuée | 617 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 875 | 25,5 % |
| 1 voiture | 17 248 | 49,6 % |
| 2 voitures ou plus | 8 654 | 24,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 26 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 765 | 7 926 | 136 | 703 |
| 1975 | 11 212 | 10 040 | 130 | 1 042 |
| 1982 | 13 715 | 11 863 | 161 | 1 691 |
| 1990 | 18 031 | 16 038 | 155 | 1 838 |
| 1999 | 23 752 | 21 615 | 138 | 1 999 |
| 2006 | 27 919 | 25 377 | 302 | 2 240 |
| 2011 | 32 326 | 29 711 | 468 | 2 147 |
| 2016 | 35 671 | 32 626 | 632 | 2 414 |
| 2022 | 40 154 | 34 776 | 1 708 | 3 669 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 8 765 logements, le total atteint 40 154 en 2022 (+358 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 474 | 3 502 | 3 662 | 3 696 | 3 724 | 2 052 |
| Dont vacants > 2 ans | 981 | 1 046 | 1 106 | 1 112 | 1 211 | 1 291 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 3,2 % |
| Classe B | 5 | 5,3 % |
| Classe C | 18 | 18,9 % |
| Classe D | 43 | 45,3 % |
| Classe E | 18 | 18,9 % |
| Classe F | 6 | 6,3 % |
| Classe G | 2 | 2,1 % |
Distribution DPE sur 95 diagnostics: la majorité se situe en classe D (45 %), avec 27 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 20,0 % |
| Classe B | 37 | 38,9 % |
| Classe C | 19 | 20,0 % |
| Classe D | 13 | 13,7 % |
| Classe E | 7 | 7,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (39 %), et 79 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 234 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 250 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 88 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2 |
| Classe B | 2 | 3 |
| Classe C | 7 | 11 |
| Classe D | 14 | 29 |
| Classe E | 8 | 10 |
| Classe F | 2 | 4 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (226 kWh/m²/an) et appartements en classe D (209).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 759 |
| T2 | 1 722 |
| T3 | 2 560 |
| T4 | 1 874 |
| T5+ | 528 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Pierre (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Saint-Pierre s'établit à 40 154 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (86,6 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 64,9 % de maisons et 35,1 % d'appartements. Ancrage local: la commune est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, dans les collines, à une altitude moyenne de 178 m.
Le parc de Saint-Pierre compte à peu près autant de propriétaires (50,2 %) que de locataires (45,7 %). 16,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Saint-Pierre est en deçà des obligations SRU — 22,9 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 26,3 % des logements datent de 2006 ou après. Le parc de Saint-Pierre présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 215 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+12,6 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 25,5 % à Saint-Pierre, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Pierre est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Saint-Pierre est dans les collines, à une altitude moyenne de 178 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 34 776 résidences principales de Saint-Pierre et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Pierre en 2026 ?
Deuxième ville de La Réunion, Saint-Pierre combine un rôle de pôle économique du Sud et un cadre de vie littoral privilégié. Son marché immobilier, dynamisé par une offre de services dense et un parc de logements récents, attire une population jeune. Faut-il pour autant y investir en 2026, dans un contexte économique local fragilisé par un chômage persistant ?
Avec un rendement brut de 5,4 % et une hausse continue des prix, Saint-Pierre affiche des indicateurs locatifs plus solides que la moyenne régionale, mais son accessibilité s'est dégradée.
Verdict
➤ Investir ici demande une sélection rigoureuse du bien et une tolérance au risque économique local, pour un rendement locatif correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif (>5 %)
- ✓ Dynamique de prix soutenue (+3,7 %)
- ✓ Parc immobilier récent (26 % post-2006)
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Taux de chômage structurel élevé (29 %)
- ⚠ Taxe foncière élevée (48,38 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian reste inférieur à celui des grandes métropoles françaises.
- Saint-Pierre est 24 % plus chère que la commune comparable du Tampon.
- Le rendement locatif dépasse celui observé dans les grandes agglomérations.
Analyse du marché immobilier à Saint-Pierre
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Pierre : opportunités et risques
Le rendement locatif brut, d'environ 5,4 % pour les appartements d'après la carte des loyers, apparaît correct au regard du risque. Il doit toutefois être immédiatement nuancé par la fiscalité locale. Une taxe foncière sur le bâti à 48,38 % vient considérablement rogner la rentabilité nette, qui se situe plutôt autour de 3 % après charges et vacance locative.
Le parc présente un risque limité vis-à-vis de la loi Climat et Résilience, avec seulement 9,6 % de passoires thermiques (classes F et G). Cependant, la classe énergétique dominante D (220 kWh/m²/an) implique que de nombreux logements pourront nécessiter des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louables, une charge à anticiper.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, dans des secteurs bien desservis par les 766 commerces et 1 072 établissements de santé. La pression touristique modérée (IPTI 5/10) et le taux de résidences secondaires faible (4,3 %) rendent la location saisonnière moins évidente, sauf pour des biens d'exception en bord de mer.
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Données du marché immobilier à Saint-Pierre
DVF, loyers, permis, analyse expertDepuis 2020, le marché immobilier saint-pierrois a enregistré une appréciation cumulée de plus de 25 %, selon les données DVF. Cette hausse, portée par une démographie stable et un parc de logements attractif (26,3 % construits après 2006), place désormais la commune à un niveau de prix significativement plus élevé que ses voisines de l'intérieur, comme Le Tampon.
La structure des transactions révèle un marché double. D'un côté, les appartements, avec un prix médian de 3 396 €/m², tirent leur épingle du jeu grâce à une demande locative soutenue en centre-ville, auprès des jeunes actifs et des étudiants. De l'autre, les maisons individuelles, majoritaires dans le parc (65,4 %), voient leur prix stagner relativement (3 527 €/m²), reflétant peut-être un plafonnement de la solvabilité des ménages locaux.
Néanmoins, le ralentissement du volume des transactions (-32 % depuis 2021) et la baisse marquée des permis de construire (-38 %) sont des signaux à surveiller. Ils pourraient annoncer une phase de consolidation des prix, où la valorisation excessive de certains biens pourrait être corrigée, ouvrant des opportunités pour les investisseurs patients.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Pierre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian au mètre carré à Saint-Pierre a connu une ascension régulière depuis 2020, gagnant plus de 25 % en cinq ans pour atteindre 3 450 €/m². Cette progression, particulièrement marquée en 2022 (+11,8 %), s'est ralentie en 2024 (+3,7 %), indiquant une possible stabilisation après une période de forte appréciation. Fait notable, les appartements (3 396 €/m²) sont désormais plus chers que les maisons (3 527 €/m²), un renversement qui souligne l'attractivité du cœur de ville pour la location. Comparée à sa voisine Le Tampon, Saint-Pierre affiche une surcote de 24 %, justifiée par sa centralité et ses équipements, mais qui interroge sur la persistance de cet écart. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire passée invite à la prudence : les marges de hausse immédiates semblent moins importantes.
Évolution du marché immobilier de Saint-Pierre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 450 €/m² de prix médian pour 532 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +24,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 532 transactions enregistrées en 2024, le marché de Saint-Pierre reste actif, même si le volume a baissé de 12 % par rapport à 2023 et de près d'un tiers par rapport au pic de 2021. Les ventes se répartissent quasi-équitablement entre maisons (297 ventes) et appartements (235 ventes), reflétant la diversification de l'offre. Le prix moyen global (5 281 €/m²) dépasse largement le médian (3 450 €/m²), trahissant la présence de biens de standing qui tirent la moyenne vers le haut. Le profil médian des biens vendus est un logement de taille modeste (78 m² pour les maisons, 58 m² pour les apparts), souvent récent, correspondant à la demande des investisseurs ou des petites familles. Ce marché, encore liquide, montre des signes de tension sur les biens les plus abordables et bien situés.
Répartition des ventes
55,8 % de maisons et 44,2 % d'appartements parmi les 532 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (55,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 527 €/m² pour les maisons et 3 396 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 532 | 297 | 235 |
| Prix médian/m² | 3 450 € | 3 527 € | 3 396 € |
| Prix moyen/m² | 3 784 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 706 | 2 763 € |
| 2022 | 725 | 2 946 € |
| 2023 | 615 | 3 195 € |
| 2024 | 544 | 3 297 € |
| 2025 | 532 | 3 450 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Pierre a été soutenue sur les cinq dernières années, avec 2 647 logements autorisés. Cependant, le rythme décélère nettement : seulement 554 permis ont été délivrés en 2024, soit une tendance en baisse de 38 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce ralentissement pourrait indiquer une saturation relative du foncier constructible ou une anticipation d'un tassement de la demande, dans un contexte de hausse des taux. Compte tenu de la croissance démographique modérée (+0,1 % sur 5 ans), le risque de sur-offre à court terme apparaît limité. Cette baisse de la construction neuve pourrait même maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien, particulièrement dans les secteurs les plus demandés, proches des 1 841 services recensés par l'INSEE.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 610 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 18 256 autorisations pour 14 306 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Pierre
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Pierre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 784 logements autorisés à à Saint-Pierre, dont 805 en 2025 (-34 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Pierre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Pierre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des prélèvements inévitables. À Saint-Pierre, la taxe foncière sur le bâti, à 48,38 % du taux départemental, pèse lourd. Il faut ensuite déduire la charge de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 8 %), l'assurance et une provision pour vacance et travaux. C'est cet ensemble qui explique l'écart entre un rendement brut de 5,4 % et un rendement net proche de 3,1 % pour un appartement. Un calcul précis est indispensable avant engagement.
Performance énergétique du parc à Saint-Pierre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 95 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Pierre: la classe D domine, 8,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (220 kWh/m²/an) place le parc légèrement au-dessus de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques (F/G) est contenue à 9,6 %. Ce diagnostic implique un risque réglementaire mesuré à court terme, mais bien réel pour les biens les plus énergivores, qui pourraient voir leur valeur baisser ou leur mise en location interdite d'ici 2028. Pour un acheteur, un bon DPE devient un argument de valorisation et de pérennité.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire des jeunes actifs et des petites familles. Le parc ancien est dominant (73,7 % construit avant 2006) et présente un risque énergétique : la classe DPE dominante est D (220 kWh/m²/an) et 9,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G). L'investissement dans le neuf, bien que moins abondant (tendance -38 % d'autorisations), peut être une option pour sécuriser la conformité DPE.
Quelles zones cibler à Saint-Pierre ?
La demande locative se concentre sur le centre-bourg et les quartiers bien desservis par les transports et les services (proximité des 766 commerces). Les zones en développement, notamment le long du littoral, peuvent offrir un potentiel de plus-value, mais sont aussi soumises au PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux). La connectivité fibre (79,9 % des logements) est un atout majeur pour attirer les locataires actifs.
Calculateur de rendement à Saint-Pierre
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Pierre
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un contexte économique local fragile. La saisonnalité est faible. La mauvaise performance énergétique du parc (9,6 % de passoires) expose à des travaux de rénovation obligatoires et à des interdictions de location à moyen terme (loi Climat). Enfin, la fiscalité locale pèse : la taxe foncière sur le bâti (48,38 %) grève significativement le rendement net, comme le montrent les estimations.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Pierre
- Oublier la taxe foncière, élevée à 48,38 % du taux départemental.
- Négliger le taux de vacance (9,1 %) dans le calcul de trésorerie.
- Se fier au seul rendement brut, sans estimer les charges de copropriété.
- Sous-estimer les coûts de gestion à distance pour un investisseur métropolitain.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Pierre, le marché immobilier suit un rythme moins marqué qu'en métropole, mais une saisonnalité existe. Les périodes de fin d'année et de grandes vacances scolaires (juillet-août) peuvent ralentir les transactions. À l'inverse, le début d'année et la période septembre-octobre, après la perception de la taxe foncière (due en septembre), voient souvent une reprise de l'activité. Les arrivées de métropolitains coïncident souvent avec ces périodes, influençant la demande.
Le saviez-vous ?
- Saint-Pierre abrite 33 monuments historiques protégés.
- 79,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 37,6 ans, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Pierre : cadre de vie et logement
Saint-Pierre offre un cadre de vie complet, avec une très forte densité d'équipements (4 042 au total) qui la rend quasiment autonome. Cette centralité, couplée à un climat tropical agréable (23,6°C de moyenne) et à une bonne connectivité numérique (84,5 % de très haut débit), en fait un lieu de vie attractif pour les actifs et les familles.
Le territoire doit cependant composer avec des risques naturels récurrents, comme en attestent les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et les deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. Ces contraintes, principalement liées aux inondations et aux mouvements de terrain, influencent l'assurabilité et la constructibilité dans certains quartiers, une donnée cruciale à vérifier avant tout achat.
Le profil démographique, plutôt jeune (âge médian de 37,6 ans), et la prédominance de l'habitat individuel dessinent une commune vivante et familiale. Toutefois, le taux de chômage élevé (29,1 %) rappelle la fragilité économique sous-jacente, qui peut impacter la solvabilité des locataires et la dynamique globale du marché.
Carte du marché immobilier à Saint-Pierre
Saint-Pierre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Pierre
Avec une température moyenne annuelle de 23,6 °C et seulement 956 mm de pluie, Saint-Pierre bénéficie d'un climat tropical sec et ensoleillé, très éloigné des rigueurs métropolitaines. Les jours de gel y sont inexistants. Ce cadre séduit les profils attirés par une douceur de vivre permanente et les activités de plein air, mais peut rebuter ceux sensibles à une chaleur constante. La ventilation naturelle et l'orientation du bien deviennent des critaux d'achat majeurs.
À qui s'adresse Saint-Pierre ?
La commune s'adresse principalement aux acheteurs déjà installés localement, aux familles cherchant la proximité des écoles et des services, et aux actifs travaillant dans le Sud de l'île. Les profils recherchent un cadre de vie urbain sans quitter La Réunion. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les plus petits appartements, mais le taux d'effort reste élevé. Les retraités (19,4 % de la population a 60 ans et plus) y trouvent également des services de santé développés.
Avantages et limites à Saint-Pierre
✓ Points forts
- Climat tropical agréable toute l'année (23,6 °C de moyenne)
- Très bonne densité de services, commerces et équipements de santé
- Patrimoine historique et cadre urbain animé
- Bonne couverture en fibre optique (79,9 % des logements)
- Dynamisme démographique (+4,5 % de population sur 10 ans)
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR inondation et littoral)
- Taux de chômage élevé (29,1 %), impactant le pouvoir d'achat local
- Parc de logements relativement ancien et énergivore (classe DPE D dominante)
Composition du parc immobilier à Saint-Pierre
40 154 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (65,4 %) et collectif (34,6 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 40 154 logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (65,4 %), reflétant une préférence locale pour l'habitat avec terrain. La part de propriétaires-occupants (50,2 %) indique un ancrage résidentiel solide, gage de stabilité relative du marché. Toutefois, un taux de logements vacants à 9,1 % et seulement 4,3 % de résidences secondaires suggèrent un marché local avant tout porté par la demande de résidence principale, avec une dynamique locative modérée.
Ancienneté du parc à Saint-Pierre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 33 778 logements).
- Avant 1919 0,5 % 154 logts
- 1919-1945 0,7 % 245 logts
- 1946-1970 7,7 % 2 615 logts
- 1971-1990 27,5 % 9 296 logts
- 1991-2005 37,3 % 12 598 logts
- 2006-2019 26,3 % 8 869 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Pierre
4 042 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Pierre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par des Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, notamment concernant les inondations, mouvements de terrain et le littoral. Huit risques naturels sont recensés, et la commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Si la sismicité et le radon sont classés faibles, tout acquéreur doit impérativement consulter l'état des risques (ESRIS) et vérifier si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité future.
Cas pratique : un achat type à Saint-Pierre
Acquérir une maison type de 78 m² (surface médiane pour 255 450 €) représente un investissement de près de 14,5 fois le revenu médian local annuel (17 680 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 1 070 € hors assurance. Ce montant pèse lourd dans un budget, nécessitant des revenus stables bien supérieurs à la médiane pour être supporté sereinement.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Pierre
- Omettre de vérifier le DPE et son impact sur la future valeur.
- Négliger la consultation obligatoire de l'état des risques (ESRIS).
- Ne pas visiter le bien en différentes saisons pour juger du climat local.
- Ignorer les règles d'urbanisme liées aux PPR en vigueur.
Points clés à retenir à Saint-Pierre
- Prix médian à 3 450 €/m², en hausse de +3,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif proche de 5,4 % pour les appartements.
- Climat tropical sec avec 23,6 °C de température moyenne annuelle.
- La taxe foncière sur le bâti s'applique au taux de 48,38 %.
- Écart limité entre maisons (3 527 €/m²) et appartements (3 396 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 3,1 % après charges et taxes.
- Parc composé à 65,4 % de maisons individuelles.
- Le prix total médian d'une maison type est de 255 450 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Pierre ?
À Saint-Pierre, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs créent de la valeur. La proximité des 766 commerces recensés, des écoles (86 établissements) ou du littoral est primordiale. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sont décisives. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, notamment face aux futures interdictions locatives. Une rénovation récente justifie une prime. À l'inverse, l'éloignement des axes de circulation ou une exposition défavorable aux alizés peuvent constituer des freins.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Pierre
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
293 250 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer à quelques milliers d'euros près peut changer radicalement le déroulement de votre vente. Une surévaluation risque de prolonger la mise en vente dans un marché pourtant actif, tandis qu'une sous-évaluation vous prive d'une partie de votre capital. À Saint-Pierre, avec un revenu médian de 17 680 €, les acheteurs sont sensibles au prix au m². Une estimation fine, s'appuyant sur les ventes réelles (DVF) et une connaissance des micro-quartiers, vous permet de fixer un prix attractif et juste, optimisant ainsi votre délai de vente et votre rendement final.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un professionnel local intègre des paramètres invisibles dans les données : la qualité réelle de la construction, l'ambiance d'un quartier, l'exposition aux alizés, la vue spécifique depuis un étage. Il connaît aussi la demande réelle sur les micro-secteurs de la CA CIVIS. Son estimation, étayée par des visites et des ventes comparables réelles, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et éviter une sous-évaluation ou une mise en prix bloquante.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
- Oublier de valoriser les travaux de rénovation énergétique récents.
- Ne pas tenir compte de la vue ou de l'exposition aux alizés, critères locaux majeurs.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une piscine, peu adaptée au climat venteux.
Investir à Saint-Pierre : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE offre une photographie, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bon quartier, état du bien, négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque secteur de Saint-Pierre pour vous aider à concrétiser.
Les chiffres dressent un portrait, mais seule une expertise terrain précise permet d'identifier la bonne opportunité à Saint-Pierre.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Pierre grâce aux 629 transactions DVF 2024 et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles de l'année
- Évolution des prix et dynamique des quartiers
- Conseils d'un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Pierre
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Pierre
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Pierre ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 3 450 €/m² en 2024. Il cache de fortes disparités : les appartements sont à 3 396 €/m² et les maisons à 3 527 €/m². Le prix moyen, tiré par les biens de luxe, atteint 5 281 €/m².
Est-ce rentable d'investir en location à Saint-Pierre ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,4 % pour les appartements. Compte tenu de la taxe foncière élevée (48,38 %) et des charges, le rendement net se rapproche de 3 %. La rentabilité est correcte mais nécessite un bien bien situé.
Comment ont évolué les prix à Saint-Pierre ?
Les prix médians ont augmenté de plus de 25 % en cinq ans, passant de 2 730 €/m² en 2020 à 3 450 €/m² en 2024. La hausse annuelle était de 3,7 % en 2024, montrant un ralentissement après les fortes progressions des années précédentes.
Saint-Pierre est-elle plus chère que Le Tampon ?
Oui, de manière significative. Le prix médian au m² à Saint-Pierre (3 450 €) est supérieur de 24 % à celui du Tampon (2 613 €). Cet écart s'explique par la centralité et l'équipement plus important de Saint-Pierre.
Quels sont les risques à connaître pour acheter à Saint-Pierre ?
Il faut intégrer le risque naturel (15 arrêtés catastrophes naturelles historiques), la fiscalité locale élevée, et la fragilité économique (taux de chômage à 29,1 %). Vérifiez systématiquement le zonage des PPR (inondation, mouvements de terrain) avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 24 % à celui du Tampon, Saint-Pierre présente un écart de valorisation important qui peut limiter l'effet de levier, malgré des indicateurs économiques et démographiques globalement similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Pierre.
Communes limitrophes de Saint-Pierre
Saint-Pierre est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Pierre dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 450 €/m² observés en 2026.
Le marché de Saint-Pierre connaît une hausse prononcée: +24,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 3 122 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,6 %.
Les maisons (55,8 % des transactions, 3 527 €/m²) et les appartements (44,2 %, 3 396 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 85 m² revient à environ 299 795 €, soit 17,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,8 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 4,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 784 logements autorisés au permis de construire à Saint-Pierre — un rythme moyen de 557 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Saint-Pierre s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Pierre est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 178 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.