01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 845 logements dont 9 215 résidences principales, 59 résidences secondaires et 570 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 215 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 59 | 0,6 % |
| Logements vacants | 570 | 5,8 % |
Parmi les 9 845 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 0,4 % |
| 1919-1945 | 95 | 1,1 % |
| 1946-1970 | 796 | 9,0 % |
| 1971-1990 | 2 154 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 3 628 | 40,9 % |
| 2006-2019 | 2 175 | 24,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 41 %, devant les constructions récentes (24 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 145 | 1,6 % |
| 2 pièces | 716 | 7,8 % |
| 3 pièces | 2 066 | 22,4 % |
| 4 pièces | 3 235 | 35,1 % |
| 5 pièces ou plus | 3 053 | 33,1 % |
Distribution par taille: 9 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 003 | 8 927 | 9 845 |
| Rés. principales | 7 445 | 8 249 | 9 215 |
| Rés. secondaires | 36 | 56 | 59 |
| Vacants | 522 | 622 | 570 |
À Salazie, commune similaire à 14 km, la part de propriétaires est de 57,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 989 | 54,1 % |
| Locataires (privé) | 2 036 | 22,1 % |
| Locataires HLM | 1 687 | 18,3 % |
| Logés gratuitement | 503 | 5,5 % |
Occupation des résidences principales — 54,1 % appartiennent à leurs occupants, 40,4 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 021 |
| 2 à 4 ans | 1 562 |
| 5 à 9 ans | 1 588 |
| 10 ans ou plus | 5 044 |
| Total ménages | 9 215 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 482 |
| Sous-occupation modérée | 2 395 |
| Sous-occupation accentuée | 1 947 |
| Suroccupation modérée | 768 |
| Suroccupation accentuée | 148 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 069 | 22,5 % |
| 1 voiture | 4 113 | 44,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 033 | 32,9 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 45 % avec une voiture et 33 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 70,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 254 | 2 085 | 10 | 159 |
| 1975 | 2 659 | 2 383 | 9 | 267 |
| 1982 | 3 124 | 2 803 | 36 | 285 |
| 1990 | 3 934 | 3 519 | 15 | 400 |
| 1999 | 5 367 | 5 026 | 31 | 310 |
| 2006 | 7 066 | 6 727 | 50 | 289 |
| 2011 | 8 003 | 7 445 | 36 | 522 |
| 2016 | 8 927 | 8 249 | 56 | 622 |
| 2022 | 9 845 | 9 215 | 59 | 570 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 254 à 9 845 logements, soit +337 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 800 | 825 | 806 | 880 | 855 | 530 |
| Dont vacants > 2 ans | 293 | 277 | 291 | 264 | 279 | 386 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 36 | 64,3 % |
| Classe D | 19 | 33,9 % |
| Classe E | 1 | 1,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 64 % des diagnostics, et 64 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,6 % |
| Classe B | 53 | 94,6 % |
| Classe C | 1 | 1,8 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 95 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 163 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 302 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 163 pour le bâti 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 36 |
| Classe D | 0 | 19 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante E (302 kWh/m²/an), les appartements C (178) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 135 |
| T2 | 543 |
| T3 | 889 |
| T4 | 700 |
| T5+ | 145 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Suzanne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sainte-Suzanne est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
- Sainte-Suzanne est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Sainte-Suzanne rassemble 9 845 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (9 215 unités). Profil pavillonnaire affirmé: 74,9 % de maisons individuelles pour 25,1 % d'appartements. Côté cadre local, Sainte-Suzanne est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, perchée à 181 m d'altitude, dans un relief de collines.
Le parc est équilibré entre propriétaires (54,1 %) et locataires (40,4 %). Côté logement social, 18,3 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 26,5 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le parc neuf pèse lourd: 24,5 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Sainte-Suzanne se classe bien côté DPE: C en tête et 180 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+10,3 %). La motorisation des ménages est classique: 22,5 % sans voiture et 32,9 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Sainte-Suzanne est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Le parc résidentiel de Sainte-Suzanne s'inscrit dans un territoire perchée à 181 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Sainte-Suzanne en 2026 ?
Sur les pentes orientales du Piton de la Fournaise, Sainte-Suzanne allie dynamisme démographique (+7,7 % en 5 ans) et fragilité économique avec un chômage élevé. Son marché immobilier, marqué par une forte correction en 2024, pose la question d'un point d'entrée opportun pour certains profils d'investisseurs. Le verdict s'appuie sur les transactions réelles et les indices de pression du marché.
Avec un rendement brut atteignant 8,7 % pour les maisons et une correction de prix de -14,6 % en 2024, Sainte-Suzanne offre une fenêtre d'opportunité rare sur la côte nord de La Réunion.
Verdict
➤ Investir à Sainte-Suzanne exige de cibler la rentabilité locative immédiate plu00e7t qu'une plus-value rapide, en acceptant un risque économique local marqué.
Points clés
- ✓ Rendements bruts élevés (8,7 % maisons)
- ✓ Accessibilité financière supérieure à la moyenne
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Marché locatif porté par une solvabilité locale fragile
- ⚠ Faible pression immobilière risque de liquidité
- ⚠ Taux de chômage élevé (28,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur de 40 % à la médiane nationale métropolitaine.
- Se positionne dans le top 30 % des communes les plus accessibles du département, selon l'indice IAI.
- Rendement locatif double de celui des grandes métropoles françaises, à un prix au mètre carré trois fois moindre.
Analyse du marché immobilier à Sainte-Suzanne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sainte-Suzanne : opportunités et risques
Investir à Sainte-Suzanne en 2026 se justifie principalement par la recherche d'un rendement locatif immédiat élevé, l'un des plus forts de La Réunion. Le rendement brut de 8,7 % pour les maisons, calculé sur la base de la carte des loyers du ministère, offre une marge confortable. Toutefois, cet indicateur doit être immédiatement tempéré par le contexte local : une taxe foncière sur le bâti à 49,84 % rogne significativement le revenu net, tout comme un taux de vacance potentiellement élevé dans un marchà porté par des ménages modestes.
La stratégie la plus cohérente est celle du locatif annuel en maison, ciblant les familles locales, plu00e7t qu'une approche saisonnière, la pression touristique étant quasi nulle (0,6 % de résidences secondaires). L'investisseur devra être sélectif sur la localisation, en privilégiant les secteurs bien desservis par les 26 établissements scolaires et les 111 commerces recensés, pour assurer une attractivité locative durable.
Enfin, la dynamique de construction neuve, bien que ralentie, apporte une offre concurrente. Les 941 logements autorisés ces cinq dernières années pourraient, à terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens non rénovés. L'horizon d'investissement doit donc être envisagé sur le moyen terme, le temps que la croissance démographique forte absorbe cette nouvelle offre.
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Données du marché immobilier à Sainte-Suzanne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sainte-Suzanne s'établit à 2 529 €, sur la base de 57 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Suzanne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur cinq ans révèle une forte volatilité des prix à Sainte-Suzanne. Après une hausse spectaculaire en 2021 (+24 %), le marchà a amorcé un retrait, avec une baisse de -14,6 % enregistrée en 2024. Cette correction ramène le prix médian en dessous de son niveau de 2023, mais le reste 7 % au-dessus de 2020. Les maisons, qui représentent l'écrasante majorité du parc, voient leur prix médian (2 475 €/m²) rester inférieur à celui des appartements (2 580 €/m²), un phénomème rare lié à la nature familiale du marchà. Comparée à ses voisines, Sainte-Suzanne conserve un positionnement intermédiaire, nettement plus accessible que le littoral ouest. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité impose une analyse fine du cycle local.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Suzanne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 529 €/m² de prix médian pour 57 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +11,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les prix et loyers médians 2024 montrent un effort financier réel pour l'investisseur. L'acquisition d'une maison type de 81 m² à 168 966 € nécessiterait environ 9,5 années de revenu médian local. Avec un loyer médian de 15,1 €/m²/mois, le rendement brut atteint 8,7 %. Cependant, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 49,84 %), le rendement net tombe autour de 4,9 %. Le loyer perçu ne couvrirait qu'une partie de la mensualité d'un crédit standard, laissant un effort résiduel mensuel significatif. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel substantiel.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
75,4 % de maisons et 24,6 % d'appartements parmi les 57 transactions enregistrées.
75,4 % maisons, 24,6 % appartements sur 57 ventes: le collectif pèse 24,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 57 | 43 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 529 € | 2 475 € | 2 580 € |
| Prix moyen/m² | 2 720 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 95 | 2 263 € |
| 2022 | 76 | 2 424 € |
| 2023 | 83 | 2 431 € |
| 2024 | 65 | 2 209 € |
| 2025 | 57 | 2 529 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Sainte-Suzanne est soutenue mais en inflexion. Selon les données SITADEL, 941 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, dont 174 en 2024. Cette tendance marque toutefois un ralentissement de -15 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette baisse d'activité peut révéler une prudence des promoteurs face à la correction des prix ou des difficultés d'écoulement. Compte tenu de la forte croissance démographique (+7,7 % en 5 ans), cette nouvelle offre est nécessaire pour absorber la pression sur le parc. Elle se concentre probablement dans les zones en développement, comme le quartier de Cambourg. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois un renouvellement du parc et un risque de concurrence locative sur les biens les plus récents.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 834 logements autorisés cumulés, 4 520 commencés: la dynamique récente affiche 184 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Sainte-Suzanne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sainte-Suzanne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Sainte-Suzanne: 793 logements autorisés sur 5 ans, 92 pour la dernière année (-27 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Sainte-Suzanne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Suzanne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Sainte-Suzanne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 56 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Sainte-Suzanne: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante et surtout 0 % de passoires thermiques (F/G) selon les 56 diagnostics disponibles. C'est un atout majeur : le risque de dépréciation lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat est quasi nul ici, offrant une sécurité réglementaire rare.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent les trois quarts du parc et offrent le meilleur rendement net (4,9 %). Les T2/T3 en rez-de-jardin ou avec parking répondent à une forte demande familiale. Le parc est récent (24,5 % construits après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE C dominante, 0 % de passoires), écartant le risque de rénovation urgent. L'ancien très dégradé peut rencontrer des difficultés.
Quelles zones cibler à Sainte-Suzanne ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et les secteurs bien desservis par les 111 commerces et 449 services recensés. Les quartiers résidentiels calmes, proches des écoles (26 établissements), sont plébiscités par les familles. Méfiance requise dans les zones soumises aux PPR (inondation et mouvement de terrain), identifiées par la commune, qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Sainte-Suzanne
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Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Suzanne
Le risque majeur est la vacance locative, dans un contexte de précarité économique (taux de chômage 28,6 %). Le rendement net est sensible aux charges, notamment la taxe foncière élevée. La saisonnalité locative est faible. Les 8 risques naturels recensés et les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historique impliquent de vérifier scrupuleusement l'assurabilité du bien et les éventuelles obligations de travaux.
Cas pratique : un investissement type à Sainte-Suzanne
Pour un appartement type de 60 m² à Sainte-Suzanne (prix médian 2 354 €/m²), l'investissement est d'environ 141 240 €. Avec un loyer de 14,3 €/m², vous percevrez 858 € par mois, soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction des charges (dont taxe foncière à 49,84 %), le rendement net tombe aux alentours de 4,1 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Suzanne
- Négliger l'impact de la taxe foncière (taux à 49,84 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 5,8 %).
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local.
- Investir sans consulter les PPR pour les risques naturels.
Quand acheter ou vendre ?
À Sainte-Suzanne, le marché suit peu de saisonnalité touristique marquée, étant un bassin de vie résidentiel. Les transactions peuvent être plus actives en début d'année, après les fêtes. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre : certains vendeurs peuvent être plus disposés à négocier avant cette échéance pour se désendetter.
Le saviez-vous ?
- Sainte-Suzanne compte 4 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 941 logements neufs ces 5 dernières années.
- 76,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Sainte-Suzanne : cadre de vie et logement
S'installer à Sainte-Suzanne, c'est choisir une commune à l'identité forte, membre de la CINOR, bénéficiant d'un climat tropical humide et d'un patrimoine naturel exceptionnel. La commune offre un cadre de vie vert, avec une altitude moyenne de 349 mètres qui adoucit les températures. Le tissu équipementiel est dense pour une ville de cette taille, avec 803 équipements recensés par l'INSEE, dont 147 dans le secteur de la santé, garantissant une autonomie au quotidien.
Le territoire n'est cependant pas épargné par les risques naturels, avec huit risques recensés et 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Les acquéreurs doivent impérativement consulter les PPR (Plans de Prévention des Risques) actifs sur la commune, notamment concernant les mouvements de terrain et les littoraux, avant tout engagement. La connectivité numérique, avec un taux de fibre de 76,1 %, est correcte et permet le télétravail.
Carte du marché immobilier à Sainte-Suzanne
Sainte-Suzanne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Suzanne
Un climat tropical océanique avec une température moyenne annuelle de 23,0 °C et de fortes précipitations (3 411 mm). L'altitude moyenne de 349 m atténue la chaleur. Ce cadre chaud et humide convient aux amateurs de verdure exubérante, mais exige une vigilance sur la ventilation des logements et l'entretien face à l'humidité.
À qui s'adresse Sainte-Suzanne ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin, attirés par un prix au m² inférieur à la moyenne régionale. Les 54,1 % de propriétaires occupants confirment cet ancrage résidentiel. Elle convient moins aux chercheurs d'animation urbaine ou de littoral aménagé, et aux profils sensibles à l'humidité et aux risques naturels.
Avantages et limites à Sainte-Suzanne
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale (2 209 €/m²).
- Cadre de vie verdoyant avec un patrimoine historique (4 monuments).
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Équipements et services nombreux (803 au total) pour une ville moyenne.
- Démographie dynamique (+7,7% en 5 ans) soutenant la demande.
− À prendre en compte
- Climat très humide avec plus de 3 400 mm de pluie annuels.
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, mouvements de terrain).
- Marché immobilier en recul (-14,6% sur un an) et peu liquide.
Composition du parc immobilier à Sainte-Suzanne
9 845 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 75,4 % de maisons, 24,6 % d'appartements sur un total de 9 845 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (75,4 %) et occupé par leurs propriétaires (54,1 %). Le faible taux de résidences secondaires (0,6 %) indique un marché ancré dans la vie locale, stable et peu spéculatif. Le taux de vacance (5,8 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale peut indiquer des biens en attente de réhabilitation ou des micro-déséquilibres locaux.
Ancienneté du parc à Sainte-Suzanne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 880 logements).
- Avant 1919 0,4 % 32 logts
- 1919-1945 1,1 % 95 logts
- 1946-1970 9,0 % 796 logts
- 1971-1990 24,3 % 2 154 logts
- 1991-2005 40,9 % 3 628 logts
- 2006-2019 24,5 % 2 175 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Suzanne
803 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Suzanne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, notamment concernant les mouvements de terrain et le littoral. 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Ces documents sont à consulter en mairie avant tout achat : ils définissent les zones constructibles et les éventuelles obligations de travaux de protection.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Suzanne
Une maison de 81 m² (surface médiane pour atteindre le prix total type) coûte environ 168 966 €. Cela représente 9,5 années de revenu médian local (17 720 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 850 €, hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Suzanne
- Oublier de vérifier l'orientation et la ventilation du bien.
- Négliger la consultation des PPR en mairie avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², variable selon le quartier.
- Sous-estimer les coûts d'entretien liés au climat humide.
Points clés à retenir à Sainte-Suzanne
- Prix médian à 2 529 €/m², en baisse de 14,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé : 8,7 % pour les maisons.
- Climat tropical humide avec 3 411 mm de pluie par an.
- Les maisons (2 475 €/m²) sont moins chères que les appartements (2 580 €/m²).
- Rendement net estimé autour de 4,9 % après charges.
- Parc de logements sain : 0 % de passoires thermiques (F/G).
- L'état du bien et l'exposition sont des critères majeurs de valeur.
- Un bien type coûte environ 141 240 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Suzanne ?
À Sainte-Suzanne, au-delà de la surface, l'état du bien et son exposition à la brise sont déterminants dans un climat humide. La proximité des 111 commerces et 26 écoles pèse aussi. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont valorisées. L'absence de passoires thermiques est un atoi désormais structurant. Un bien en bon état, bien orienté et proche des équipements de la CINOR se vendra avec une décote minime, même dans un marché en correction.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Suzanne
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
235 197 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local sait qu'un quartier près du front de mer de Bois-Rouge n'a pas la même valeur qu'un écrin vers la Montagne. Il évalue l'impact réel de l'humidité sur l'état des murs, la qualité de la vue, ou la proximité des 4 monuments historiques. Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert de base solide à une négociation et évite une mise en prix trop haute ou trop basse qui ferait perdre du temps.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans ajustement local.
- Ignorer l'impact positif d'un bon DPE sur la valorisation.
- Ne pas considérer l'état réel (humidité, travaux nécessaires).
- Vouloir compenser la baisse du marché par un prix trop haut.
Investir à Sainte-Suzanne : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Sainte-Suzanne nécessite de comprendre les micro-secteurs et le profil des locataires. Un expert local saura vous guider vers les biens à fort rendement et vous éviter les pièges d'un marché en transition.
Ces données tracent une tendance, mais la bonne affaire se niche dans le détail du bien et de son environnement immédiat.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Sainte-Suzanne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Sainte-Suzanne
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Sainte-Suzanne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Suzanne
Quel est le prix immobilier moyen à Sainte-Suzanne ?
Le prix médian global à Sainte-Suzanne est de 2 529 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison, comptez 2 475 €/m² et pour un appartement, 2 580 €/m². Le prix moyen, tiré par quelques biens plus chers, est de 3 116 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Sainte-Suzanne ?
Le marchà est en correction (-14,6 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée favorable. Cependant, le volume de transactions est bas et le contexte économique local fragile, nécessitant une grande prudence et une expertise locale pour bien négocier.
Sainte-Suzanne est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Sainte-Suzanne est moins chère que Sainte-Marie (+22 %) et bien moins que La Possession (+66 %). Elle est légèrement plus chère que Saint-Benoît (-3 %) et comparable à Bras-Panon (+2 %). Son accessibilité relative est un atout.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Suzanne ?
Les rendements bruts sont élevés : 7,3 % pour les appartements et 8,7 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 4,1 % à 4,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Sainte-Suzanne ?
Privilégiez les secteurs bien équipés et proches des services, comme le centre-bourg autour de la mairie ou les zones récentes de Cambourg. Évitez les zones exposées aux risques naturels, identifiables via les documents d'urbanisme communaux.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Suzanne affiche un écart de valorisation de -22 % par rapport à Sainte-Marie voisine, pour des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Suzanne.
Communes limitrophes de Sainte-Suzanne
Sainte-Suzanne est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Sainte-Suzanne s'établit à 2 529 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du La Réunion.
Le prix médian de Sainte-Suzanne gagne +11,8 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 376 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +14,5 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 75,4 % des ventes concernent des maisons, à 2 475 €/m² en médiane. Un bien type de 93 m² revient à environ 230 175 €, soit 13,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,3 €/m² pour un appartement et 15,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 793 logements autorisés, soit 159/an en moyenne.
Le marché immobilier de Sainte-Suzanne s'interprète dans un contexte plus large — Sainte-Suzanne est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 181 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).