01 Le parc de logements
Le parc comprend 37 222 logements dont 33 911 résidences principales, 1 120 résidences secondaires et 2 191 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 33 911 | 91,1 % |
| Résidences secondaires | 1 120 | 3,0 % |
| Logements vacants | 2 191 | 5,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 37 222 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 138 | 0,4 % |
| 1919-1945 | 237 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 3 293 | 10,1 % |
| 1971-1990 | 8 912 | 27,2 % |
| 1991-2005 | 12 614 | 38,5 % |
| 2006-2019 | 7 557 | 23,1 % |
La période 1991-2005 concentre 39 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 23 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 068 | 6,1 % |
| 2 pièces | 3 317 | 9,8 % |
| 3 pièces | 7 049 | 20,8 % |
| 4 pièces | 10 141 | 29,9 % |
| 5 pièces ou plus | 11 335 | 33,4 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 33 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 31 669 | 33 602 | 37 222 |
| Rés. principales | 28 124 | 30 546 | 33 911 |
| Rés. secondaires | 1 110 | 985 | 1 120 |
| Vacants | 2 435 | 2 071 | 2 191 |
À Saint-Pierre (12 km, 85 038 hab.), la part de propriétaires s'élève à 43,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 944 | 50,0 % |
| Locataires (privé) | 11 649 | 34,4 % |
| Locataires HLM | 3 387 | 10,0 % |
| Logés gratuitement | 1 930 | 5,7 % |
Occupation des résidences principales — 50,0 % appartiennent à leurs occupants, 44,3 % sont louées, avec 10 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 592 |
| 2 à 4 ans | 7 491 |
| 5 à 9 ans | 5 894 |
| 10 ans ou plus | 15 934 |
| Total ménages | 33 911 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 698 |
| Sous-occupation modérée | 8 980 |
| Sous-occupation accentuée | 6 999 |
| Suroccupation modérée | 3 675 |
| Suroccupation accentuée | 413 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 616 | 22,5 % |
| 1 voiture | 16 611 | 49,0 % |
| 2 voitures ou plus | 9 684 | 28,6 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 29 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 815 | 5 917 | 281 | 617 |
| 1975 | 8 059 | 8 059 | 0 | 0 |
| 1982 | 12 030 | 9 831 | 563 | 1 636 |
| 1990 | 15 042 | 13 298 | 561 | 1 183 |
| 1999 | 21 659 | 19 284 | 604 | 1 771 |
| 2006 | 27 308 | 24 254 | 771 | 2 283 |
| 2011 | 31 669 | 28 124 | 1 110 | 2 435 |
| 2016 | 33 602 | 30 546 | 985 | 2 071 |
| 2022 | 37 222 | 33 911 | 1 120 | 2 191 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 6 815 logements à l'origine, 37 222 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 799 | 3 838 | 3 858 | 3 973 | 3 703 | 2 153 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 054 | 1 128 | 1 103 | 1 129 | 1 228 | 1 424 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 6,1 % |
| Classe B | 2 | 6,1 % |
| Classe C | 7 | 21,2 % |
| Classe D | 14 | 42,4 % |
| Classe E | 5 | 15,2 % |
| Classe F | 3 | 9,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 42 % des logements et 33 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 18,2 % |
| Classe B | 5 | 15,2 % |
| Classe C | 5 | 15,2 % |
| Classe D | 10 | 30,3 % |
| Classe E | 4 | 12,1 % |
| Classe F | 3 | 9,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 30 %, 48 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 196 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 191 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 214 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 63 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 1 | 1 |
| Classe C | 1 | 6 |
| Classe D | 2 | 12 |
| Classe E | 2 | 3 |
| Classe F | 0 | 3 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est A (161 kWh/m²/an); côté appartements, D (193).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 776 |
| T2 | 1 394 |
| T3 | 1 890 |
| T4 | 1 269 |
| T5+ | 330 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Tampon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Le Tampon est le grande ville ayant le moins de logements vacants du département La Réunion. (sur 6 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Le Tampon totalise 37 222 logements dont 91,1 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. La typologie majoritaire est la maison individuelle (75,4 %), complétée par 24,6 % d'appartements. La commune est implantée sur l'île de La Réunion, en montagne, à 860 m d'altitude.
Le parc est équilibré entre propriétaires (50,0 %) et locataires (44,3 %). 10,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 16,8 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc neuf pèse lourd: 23,1 % des logements construits depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe D dominante et 185 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203).
Croissance modérée du parc du Tampon entre 2016 et 2022 (+10,8 %). La motorisation des ménages est classique: 22,5 % sans voiture et 28,6 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Le Tampon est implantée sur l'île de La Réunion. Le parc résidentiel du Tampon s'inscrit dans un territoire en montagne, à 860 m d'altitude.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir au Tampon en 2026 ?
Deuxième ville de La Réunion par la population, Le Tampon bénéficie d'une localisation stratégique sur les hauts de l'île, à proximité du Piton de la Fournaise. Son économie, marquée par un taux de chômage élevé, n'empêche pas une dynamique immobilière soutenue par une démographie positive et un vaste programme de construction neuve. Quel potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,6 % et un marché en croissance douce de +1 % par an, Le Tampon se positionne comme un marché intermédiaire offrant un bon équilibre entre rendement et stabilité.
Verdict
➤ Investir ici convient à une stratégie locative classique en misant sur la dynamique démographique, mais exige une sélection rigoureuse pour compenser la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5,5 %
- ✓ Marché actif avec 519 transactions
- ✓ Dynamique démographique et forte construction neuve
- ⚠ Taux de chômage élevé à 30,7 %
- ⚠ Effort d'accession pour les locaux important
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des appartements (2 674 €/m²) reste inférieur à la médiane nationale.
- Le Tampon affiche un prix au m² inférieur de 18 % à celui de Saint-Pierre, sa voisine littorale directe.
- Son rendement locatif brut de 5,6 % dépasse largement celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier au Tampon
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Tampon : opportunités et risques
Investir au Tampon en 2026 s’envisage prioritairement en locatif annuel classique, porté par un indicateur d’opportunité locative (IOL) élevé à 6,5/10. Les rendements bruts, autour de 5,6 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons, dépassent les moyennes métropolitaines et restent attractifs. Toutefois, le rendement net est amputé par des charges non négligeables, à commencer par une taxe foncière de 43,06 %, et par un taux de vacance structurel lié à la fragilité économique d’une partie de la population.
La stratégie doit intégrer le risque rénovation énergétique. Si le parc est majoritairement classé D, il compte encore 9,4 % de passoires thermiques (F/G), visées par les interdictions de location à venir. L’acquisition d’un bien ancien impose donc un audit énergétique rigoureux. À l’inverse, le dynamisme de la construction neuve (tendance des permis +80 %) offre des opportunités sur des biens aux normes, souvent prisés par les locataires, mais avec des rendements typiquement plus faibles.
Enfin, le taux de chômage élevé (30,7 %) et le revenu médian modeste constituent le principal point de vigilance. Ils limitent la solvabilité d’une partie de la demande locative locale et pourraient peser sur la valorisation future en cas de retournement économique. L’investissement réussi repose donc sur une sélection exigeante : privilégier les biens bien situés, de taille modérée et à la performance énergétique correcte pour cibler un public large et solvable.
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Données du marché immobilier au Tampon
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le prix médian au m² au Tampon a franchi la barre des 2 670 €, une hausse de 1 % sur un an qui confirme une croissance ralentie mais persistante. Cette résilience s’ancre dans des indicateurs démographiques solides : la commune gagne des habitants (+4 % en cinq ans) et voit son parc de logements croître à un rythme soutenu pour y répondre. 5 192 logements ont été autorisés ces cinq dernières années, un volume considérable qui témoigne de la vitalité du territoire mais appelle à la vigilance sur d’éventuels déséquilibres offre/demandes à moyen terme.
La structure des transactions révèle un marché à deux visages. Les maisons individuelles, omniprésentes (75,9 % du parc), concentrent l’essentiel des ventes (363 sur 578) à un prix médian contenu de 2 500 €/m². En revanche, le segment des appartements, plus rare, est sous tension avec un prix médian de 2 674 €/m² pour seulement 52 m² de surface médiane. Cette cherté relative du collectif s’explique par une demande locative et d’accession à la propriété forte sur les petits biens, dans un contexte où le revenu médian des ménages (16 560 €) limite les ambitions.
Néanmoins, l’écart de prix avec Saint-Pierre (-22 %) constitue l’argument majeur du marché tamponais. Il offre un effet de levier attractif pour des investisseurs visant le locatif annuel, d’autant que l’offre de services est pléthorique avec près de 3 000 équipements recensés. La forte connectivité numérique (fibre à 88,8 %) et le climat d’altitude tempéré complètent ce tableau attractif, malgré la fragilité économique locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Tampon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une progression constante et soutenue des prix médians au Tampon sur les cinq dernières années, passant de 2 068 €/m² en 2020 à 2 678 €/m² en 2024, soit une hausse cumulée de 29,5 %. Cette tendance, portée par une forte demande, montre un léger ralentissement en 2024 (+1 % contre +4,7 % en 2022). Les appartements, avec un prix médian de 2 674 €/m², sont désormais plus chers que les maisons (2 500 €/m²), un phénomène qui s'explique par leur surface médiane plus réduite (52 m²) et une localisation souvent plus centrale. Comparé à Saint-Pierre, l'écart de prix important confirme Le Tampon comme une porte d'entrée plus accessible sur le sud de l'île, avec une marge de progression potentielle.
Évolution du marché immobilier du Tampon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 087 €/m² → 2 534 €/m² (+21,4 %), volume annuel actuel 519 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données 2024, met en lumière les conditions d'accès au marché. Pour acquérir une maison type de 80 m² à 209 040 €, un ménage au revenu médian local devrait y consacrer 12,6 années de revenus. L'investisseur, de son côté, peut escompter un loyer médian de 11,9 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut d'environ 5,5 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net s'établit autour de 3,2 %, nécessitant un effort mensuel résiduel pour couvrir l'emprunt. La viabilité du montage dépend donc fortement des conditions de crédit et de la capacité d'apport.
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 519 transactions ont été enregistrées au Tampon, confirmant la liquidité du marché malgré un recul par rapport aux pics de 2021-2022. Le marché est clairement dominé par les maisons individuelles, qui représentent 63 % des ventes (366 transactions), reflétant la structure du parc (75,9 % de maisons). Les appartements, avec 153 ventes, voient leur prix médian dépasser celui des maisons, indiquant une tension sur les biens de plus petite surface, probablement prisés par les investisseurs locatifs et les petits budgets. Ce volume soutenu, couplé à une offre neuve dynamique, dessine un marché actif où la négociation reste possible, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
70,5 % de maisons et 29,5 % d'appartements parmi les 519 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 70,5 % de maisons et 29,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 519 | 366 | 153 |
| Prix médian/m² | 2 534 € | 2 500 € | 2 674 € |
| Prix moyen/m² | 3 135 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 651 | 2 087 € |
| 2022 | 647 | 2 386 € |
| 2023 | 505 | 2 419 € |
| 2024 | 428 | 2 447 € |
| 2025 | 519 | 2 534 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction est l'un des moteurs du territoire : sur les cinq dernières années, 5 192 logements ont été autorisés, avec une accélération nette de +80 % par rapport à la période précédente. Rien qu'en 2024, 779 logements ont reçu un permis. Cette frénésie de construction neuve répond à une pression démographique tangible (+4 % en 5 ans) et à l'attractivité résidentielle de la commune. Pour l'investisseur, cette offre abondante représente à la fois une opportunité (biens aux normes, DPE favorables) et un risque de modération des prix à terme si l'offre dépasse la demande. Elle indique aussi des zones en pleine urbanisation, à étudier avec attention.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 18 882 autorisations et 15 526 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 82 %.
Vacance longue durée au Tampon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Tampon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Tampon: 4 571 logements autorisés sur 5 ans, 617 pour la dernière année (+40 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Tampon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Tampon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire les charges réelles, souvent sous-estimées. La taxe foncière au Tampon est l'une des plus élevées de La Réunion à 43,06 %. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,9 %), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, le rendement net de 3,3 % représente la rentabilité réelle après ces prélèvements, soit près de 40 % du brut absorbé par les charges.
Performance énergétique du parc au Tampon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Tampon: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (181 kWh/m²/an) indique un parc relativement énergivore, typique des constructions anciennes des Hauts. Le taux de passoires thermiques (F/G) est contenu à 9,4 %, inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la loi Climat implique un audit obligatoire dès 2025 pour les pires logements et des interdictions de location progressives. À Le Tampon, cela concerne un stock limité mais impose une vigilance sur le DPE lors de l'achat, sous peine de lourdes rénovations.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces (surface médiane 52 m²), dont le loyer estimé atteint 13,5 €/m²/mois. Le neuf (23,1 % du parc post-2006) est attractif pour sa performance énergétique, cruciale face à la loi Climat. Attention au parc ancien : 9,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque de décote et de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler au Tampon ?
La valeur locative est liée à la proximité des services et commerces (377 commerces recensés). Le centre-bourg et les secteurs bien équipés (santé, écoles) capteront plus facilement une demande régulière. Les zones en développement, bénéficiant de la forte dynamique de construction neuve, pourraient offrir des opportunités, mais surveillez le risque de sur-offre à moyen terme.
Calculateur de rendement au Tampon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir au Tampon
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,9 % et un indice de vacance (IVE) modéré à 3,9/10. La dépendance à l'économie locale, marquée par un chômage structurel, rend les loyers sensibles. La taxe foncière élevée (43,06 %) grève significativement la rentabilité nette. Enfin, les risques naturels (12 recensés) peuvent impacter l'assurance.
Cas pratique : un investissement type au Tampon
Pour un appartement type de 52 m² (médian à 151 684 €), le loyer espéré est d'environ 702 € par mois (13,5 €/m²). Avec un rendement brut de 5,6 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, vacance, gestion) se rapproche de zéro si l'emprunt est de 150 000 € sur 20 ans à 4 %. Ce scénario nécessite un apport personnel d'au moins 20 000 € pour couvrir les frais de notaire et équilibrer la trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit au Tampon
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 43,06 %.
- Négliger le taux de vacance (5,9 %) dans le calcul.
- Investir sans vérifier la classe DPE et les risques de travaux.
- Surestimer le loyer face au pouvoir d'achat local (16 560 € médian).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier au Tampon suit peu la saisonnalité touristique, la demande étant majoritairement locale. Cependant, l'activité peut ralentir pendant la saison des pluies (janvier à mars) et reprendre au printemps. Le calendrier scolaire local influence les familles, principales acheteuses. Pour les vendeurs, mettre en avant le jardin et la fraîcheur en été (saison sèche et fraîche) peut être un atout. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas significativement les décisions d'achat.
Le saviez-vous ?
- Le Tampon s'étend sur 181 km², soit la 3e plus grande commune de La Réunion.
- L'altitude moyenne de 1 282 m en fait l'une des villes les plus fraîches de l'île.
- La commune compte 5 monuments historiques protégés, dont l'église de Notre-Dame de la Paix.
S'installer au Tampon : cadre de vie et logement
S’installer au Tampon, c’est choisir le cadre verdoyant et tempéré des hauts de La Réunion, à une altitude moyenne de 1 282 mètres. La commune, vaste de 181 km², mêle zones urbanisées et espaces naturels préservés, dont la proximité du Piton de la Fournaise. Avec 41,6 % de moins de 30 ans, la population est jeune et dynamique, ce qui se ressent dans l’animation des quartiers.
Le niveau d’équipement est exceptionnel pour une commune de cette taille, avec pas moins de 2 983 équipements recensés par l’INSEE, des commerces aux services de santé en passant par les infrastructures sportives. Cette autonomie au quotidien est renforcée par une couverture numérique excellente (fibre à 88,8 %). En revanche, les acquéreurs doivent avoir conscience de l’exposition aux risques naturels, avec 12 aléas recensés et 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, même si la sismicité et le radon sont classés faibles.
Carte du marché immobilier au Tampon
Le Tampon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Tampon
À 1 282 m d'altitude moyenne, Le Tampon offre un climat subtropical d'altitude avec une température moyenne de 19,1 °C, plus frais que le littoral. Les précipitations annuelles sont abondantes (1 436 mm), assurant une végétation luxuriante mais imposant une vigilance sur l'étanchéité des biens. Ce climat tempéré, sans extrêmes de chaleur, convient aux acheteurs recherchant le calme et la fraîcheur, souvent des familles ou des retraités fuyant la cannelle des zones côtières.
À qui s'adresse Le Tampon ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant de l'espace et un cadre naturel, attirés par la prédominance des maisons individuelles (76 % du parc) et la présence de nombreuses écoles. Les retraités (20 % de la population a 60 ans et plus) peuvent y trouver un climat tempéré et des services de santé proches (735 équipements). Les actifs travaillant dans le Sud de l'île y trouvent un compromis prix/calme.
Avantages et limites au Tampon
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à Saint-Pierre (-18 % au m²)
- Cadre de vie verdoyant et climat tempéré (19,1 °C en moyenne)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles
- Dynamisme démographique et économique (1006 créations d'entreprises/an)
- Bon niveau d'équipements et de services (près de 3000 équipements)
− À prendre en compte
- Éloignement relatif du littoral et des grandes infrastructures
- Exposition à certains risques naturels (inondations, mouvements de terrain)
- Taux de chômage élevé (30,7 %) pouvant peser sur l'économie locale
Composition du parc immobilier au Tampon
37 222 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 75,9 % de maisons, 24,1 % d'appartements sur un total de 37 222 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier tamponais est très majoritairement composé de maisons individuelles (75,9 %), reflétant un modèle d'habitat pavillonnaire ancré. Avec 50 % de propriétaires occupants et seulement 3 % de résidences secondaires, le marché est structuré par la demande résidentielle locale, signe de stabilité. Le taux de vacance (5,9 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale peut signaler des biens vétustes ou mal localisés. Le profil acheteur typique est donc un ménage local, souvent primo-accédant, cherchant une maison avec terrain.
Ancienneté du parc au Tampon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 32 751 logements).
- Avant 1919 0,4 % 138 logts
- 1919-1945 0,7 % 237 logts
- 1946-1970 10,1 % 3 293 logts
- 1971-1990 27,2 % 8 912 logts
- 1991-2005 38,5 % 12 614 logts
- 2006-2019 23,1 % 7 557 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Tampon
2 983 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Tampon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par un PPR inondation et mouvements de terrain, et un PPRT dépôt de munitions. La sismicité et le radon sont classés faibles. Historiquement, 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Ces données, accessibles sur Géorisques, conditionnent l'assurabilité et peuvent imposer des normes constructives spécifiques. Il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme et l'éventuel plan de prévention pour tout projet d'acquisition, certaines zones étant inconstructibles ou soumises à travaux de mitigation.
Cas pratique : un achat type au Tampon
Une maison tamponaise de 80 m² au prix médian de 2 613 €/m² représente un investissement de 209 040 € hors frais. Cela équivaut à 12,6 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % (20 900 €), l'emprunt de 188 136 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 140 €, soit un taux d'effort de 50 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète au Tampon
- Acheter sans consulter les PPR actifs (inondation, mouvements de terrain).
- Ignorer le DPE, surtout pour les biens classes F ou G (9,4 % du parc).
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon l'altitude.
- Sous-estimer les coûts de chauffage en altitude (moyenne 19,1 °C).
Points clés à retenir au Tampon
- Prix médian au m² : 2 678 € (DVF 2024).
- Rendement brut moyen appartement : 5,6 %.
- Climat frais d'altitude (19,1 °C en moyenne).
- Revenu médian des acheteurs locaux : 16 560 €.
- Appartements 9 % plus chers que les maisons.
- Rendement net estimé après charges : 3,3 %.
- Parc à 75,9 % de maisons individuelles.
- Demande familiale forte (41,6 % de moins de 30 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Tampon ?
Au-delà du prix au m² moyen, la valeur d'un bien au Tampon fluctue selon plusieurs leviers. L'altitude et l'exposition offrent des vues dégagées et une fraîcheur prisées, faisant monter les prix. La proximité des 68 établissements scolaires ou des 377 commerces (source BPE INSEE) est un atout majeur pour les familles, qui représentent 41,6 % des moins de 30 ans. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une prime aux logements rénovés. Enfin, la taille du terrain, souvent importante dans cette commune de 181 km² à faible densité, est un critère valorisant.
Estimation indicative d'une maison au Tampon
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
228 060 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien le condamne à une longue vacance commerciale dans un marché où 5,9 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros. Une estimation professionnelle croise les données DVF avec les spécificités de votre bien (surface exacte, année de construction, travaux, présence d'un jardin) et les tendances micro-locales. Avec un parc ancien où 9,4 % des logements sont des passoires, la performance énergétique devient un levier de valeur ou un frein majeur à la vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais seul un professionnel local peut évaluer l'impact d'une vue sur le Piton de la Fournaise, la qualité réelle d'une construction face aux fortes pluies (1 436 mm/an) ou la dynamique précise d'un quartier face aux 5 192 logements neufs autorisés en 5 ans. Il analyse l'état invisible (humidité, structure) et négocie avec les acheteurs sérieux, connaissant leur profil (revenu médian 16 560 €). Son expertise transforme un prix théorique en une stratégie de vente optimale, évitant la sous-évaluation comme la surévaluation qui fait fuir.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien avec vue au prix médian de la commune.
- Ne pas considérer l'état réel face aux fortes pluies (1 436 mm/an).
- Oublier la prime à la proximité des écoles (68 établissements).
- Vendre sans valoriser la fibre (disponible à 88,8 %).
Investir au Tampon : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices composites donne une photographie du marché. Pour transformer cette analyse en acquisition rentable, une connaissance fine des quartiers et des négociations en cours est indispensable. Notre réseau d'experts locaux vous accompagne dans cette étape décisive.
Ces données tracent une trajectoire. Pour identifier le bon bien au bon prix, l'expertise d'un professionnel local est décisive.
Déterminez la valeur réelle de votre bien au Tampon à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse du marché local.
- Évaluation basée sur les ventes réelles 2024
- Connaissance des tendances par quartier
- Mise en relation avec un expert local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Tampon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Tampon
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Tampon ?
Le prix médian global est de 2 678 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 500 €/m² et les appartements à 2 674 €/m², selon les données DVF.
Le Tampon est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, pour le locatif annuel classique. Le rendement brut dépasse 5,5 % et la demande est soutenue par une population jeune. Il faut toutefois sélectionner soigneusement le bien et le quartier.
Comment ont évolué les prix au Tampon ces dernières années ?
Les prix médians ont augmenté de 29,5 % entre 2020 et 2024, avec une croissance continue mais qui ralentit (+1 % en 2024). Le marché montre une résilience certaine.
Quels sont les points faibles du marché immobilier du Tampon ?
Les principaux points d'attention sont le taux de chômage local élevé (30,7 %), qui limite la solvabilité, et l'écart entre prix et revenus médians, rendant l'accession difficile pour les locaux.
Le Tampon est-elle plus chère que Saint-Pierre ?
Non, le Tampon est nettement plus accessible. Son prix médian au m² est inférieur de 22 % à celui de Saint-Pierre (3 275 €/m²), offrant un effet de levier intéressant pour l'investissement.
Marché immobilier des communes voisines
À 2 678 €/m², Le Tampon présente un écart de valorisation de 22 % avec Saint-Pierre, son voisin littoral, offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs démographiques et économiques similaires au sein de la CA du Sud.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Tampon.
Communes limitrophes du Tampon
Le Tampon est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Tampon se situe dans la moyenne — prix médian 2 534 €/m², dans la ligne de la médiane du La Réunion.
Sur la période 2021-2025, le prix médian du Tampon a progressé de +21,4 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 2 750 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,6 %.
Les maisons (70,5 % des transactions, 2 500 €/m²) et les appartements (29,5 %, 2 674 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 90 m² revient à environ 225 000 €, soit 13,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,5 €/m² pour un appartement et 11,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active au Tampon: l'équivalent de 914 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Tampon est implantée sur l'île de La Réunion. Le cadre géographique (en montagne, à 860 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.