01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 717 logements dont 8 014 résidences principales, 799 résidences secondaires et 1 904 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 014 | 74,8 % |
| Résidences secondaires | 799 | 7,5 % |
| Logements vacants | 1 904 | 17,8 % |
Parmi les 10 717 logements du parc, 75 % assurent la fonction de résidence principale, contre 7 % de secondaires et 18 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 0,1 % |
| 1919-1945 | 92 | 1,2 % |
| 1946-1970 | 778 | 9,9 % |
| 1971-1990 | 2 198 | 27,9 % |
| 1991-2005 | 3 485 | 44,2 % |
| 2006-2019 | 1 318 | 16,7 % |
La période 1991-2005 concentre 44 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 17 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 90 | 1,1 % |
| 2 pièces | 587 | 7,3 % |
| 3 pièces | 2 318 | 28,9 % |
| 4 pièces | 3 100 | 38,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 919 | 23,9 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 24 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 794 | 10 212 | 10 717 |
| Rés. principales | 7 892 | 8 089 | 8 014 |
| Rés. secondaires | 315 | 398 | 799 |
| Vacants | 1 586 | 1 725 | 1 904 |
54,6 % de part de propriétaires à Capesterre-Belle-Eau, commune de population comparable à 29 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 507 | 68,7 % |
| Locataires (privé) | 1 376 | 17,2 % |
| Locataires HLM | 473 | 5,9 % |
| Logés gratuitement | 658 | 8,2 % |
Occupation des résidences principales — 68,7 % appartiennent à leurs occupants, 23,1 % sont louées, avec 6 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 621 |
| 2 à 4 ans | 1 289 |
| 5 à 9 ans | 1 051 |
| 10 ans ou plus | 5 054 |
| Total ménages | 8 014 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 606 |
| Sous-occupation modérée | 2 356 |
| Sous-occupation accentuée | 2 114 |
| Suroccupation modérée | 445 |
| Suroccupation accentuée | 151 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 336 | 29,1 % |
| 1 voiture | 3 794 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 884 | 23,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 47 % à une voiture et 24 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 45,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 230 | 2 821 | 117 | 292 |
| 1975 | 3 506 | 2 861 | 239 | 406 |
| 1982 | 3 635 | 2 998 | 302 | 335 |
| 1990 | 4 367 | 3 760 | 339 | 268 |
| 1999 | 6 843 | 5 624 | 250 | 969 |
| 2006 | 9 039 | 7 363 | 313 | 1 363 |
| 2011 | 9 794 | 7 892 | 315 | 1 586 |
| 2016 | 10 212 | 8 089 | 398 | 1 725 |
| 2022 | 10 717 | 8 014 | 799 | 1 904 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 230 logements à l'origine, 10 717 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 437 | 1 498 | 2 125 | 896 | 318 | |
| Dont vacants > 2 ans | 763 | 880 | 0 | 0 | 0 | 155 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 9 | 52,9 % |
| Classe D | 2 | 11,8 % |
| Classe E | 5 | 29,4 % |
| Classe F | 1 | 5,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 53 % des diagnostics, et 53 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 11,8 % |
| Classe B | 4 | 23,5 % |
| Classe C | 6 | 35,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 4 | 23,5 % |
| Classe F | 1 | 5,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (35 %), 71 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 205 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 280 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 110 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 4 | 5 |
| Classe D | 1 | 1 |
| Classe E | 1 | 4 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (150 kWh/m²/an) et appartements en classe C (223).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 21 |
| T2 | 148 |
| T3 | 568 |
| T4 | 219 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Rose (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Sainte-Rose compte 10 717 logements, dont 1 904 sont vacants (17,8 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 88,9 % de maisons individuelles (9 531 unités). Sainte-Rose est au cœur du territoire antillais, à 110 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Le parc penche vers la propriété occupante (68,7 %), le locatif étant minoritaire (23,1 %). Au plan locatif social, 5,9 % des résidences principales sont en HLM. Sainte-Rose est en deçà de l'obligation SRU: 15,8 % de logements sociaux pour 20,0 % attendus.
La dynamique de construction récente est sensible — 16,7 % du parc a moins de vingt ans. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 197 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Sainte-Rose a augmenté de +4,9 %. La motorisation des ménages de Sainte-Rose traduit un profil urbain: 29,1 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Sainte-Rose est au cœur du territoire antillais. Topographie et environnement: à 110 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (8 014 résidences principales de Sainte-Rose) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Sainte-Rose en 2026 ?
Située sur la côte nord de la Basse-Terre, Sainte-Rose combine un cadre naturel préservé et une économie locale fragile, avec un taux de chômage de 29,6 %. Cette dualité se reflète dans un marché immobilier en correction, où les prix d'entrée bas ouvrent des opportunités pour des rendements corrects, sous conditions.
À 1 302 €/m², soit 34 % de moins que la moyenne des communes comparables de Guadeloupe, Sainte-Rose combine un point d'entrée accessible et un rendement locatif brut correct, dans un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse et une tolérance au risque, pour un rendement correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct (7,8 % maisons)
- ✓ Prix d'entrée bas vs voisines
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 5,5/10)
- ⚠ Marché en correction (-2,8 %/an)
- ⚠ Taux de chômage élevé (29,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Près de deux fois moins chère que la moyenne nationale (1 302 €/m² contre environ 3 500 €/m²).
- Inférieure de 34 % à la moyenne des communes comparables de Guadeloupe (2 890 €/m²).
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles (7,3 % à 7,8 % contre 3 % à 4 %).
Analyse du marché immobilier à Sainte-Rose
Le rendement locatif brut estimé atteint 13,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sainte-Rose : opportunités et risques
L'investissement locatif à Sainte-Rose affiche des rendements bruts de 7,3 % à 7,8 %, soit un niveau correct qui dépasse largement celui des grandes métropoles. Toutefois, le rendement net estimé autour de 4 % est rogné par une taxe foncière élevée (57,77 %) et par un taux de vacance structurel de 17,8 % du parc, selon les données INSEE. La loi Climat & Résilience impose par ailleurs de vérifier la performance énergétique du bien, dans un parc où les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 5,9 % des logements diagnostiqués.
La pression touristique, mesurée par l'indice IPTI à 5,5/10, suggère un potentiel pour la location saisonnière, mais l'offre d'hébergements touristiques reste limitée (deux établissements). L'investisseur devra donc évaluer soigneusement la demande réelle, d'autant que le taux de chômage local de 29,6 % limite la solvabilité d'une partie de la population. Le marché est donc principalement porté par des acquéreurs extérieurs ou des investisseurs.
Enfin, la baisse démographique (-5,1 % en cinq ans) et le vieillissement de la population (indice de vieillissement de 180,5) pèsent sur la dynamique de la demande à moyen terme. Investir ici nécessite une stratégie de sélection rigoureuse, privilégiant des biens bien situés, rénovés et énergétiquement performants, pour attirer une clientèle locative solvable, dans un horizon de moyen terme.
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Données du marché immobilier à Sainte-Rose
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sainte-Rose s'établit à 1 302 €, sur la base de 87 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Sainte-Rose fait partie du quart des communes les moins chères du Guadeloupe.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 10,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Rose Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Sainte-Rose
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 880 €/m² à 1 302 €/m² (+48,0 %), pour 87 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 85 m² à 160 310 €, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 776 €. Le loyer médian de 12,3 €/m²/mois génère un revenu brut de 1 045 €, couvrant la mensualité et dégageant un excédent brut de 269 €. Le rendement brut atteint 7,8 %, mais le rendement net estimé à 4,1 % après charges (taxe foncière à 57,77 %, gestion, vacance) réduit la marge. L'effort financier mensuel net est donc faible, voire positif, mais la viabilité du montage dépendra de la capacité à maintenir un taux d'occupation élevé dans un territoire où la vacance atteint 17,8 % du parc.
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,1 % de maisons et 14,9 % d'appartements parmi les 87 transactions enregistrées.
Sur 87 transactions enregistrées, 85,1 % portent sur des maisons (1 440 €/m²) et 14,9 % sur des appartements (1 164 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 87 | 74 | 13 |
| Prix médian/m² | 1 302 € | 1 440 € | 1 164 € |
| Prix moyen/m² | 2 111 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 92 | 880 € |
| 2022 | 103 | 1 815 € |
| 2023 | 91 | 2 080 € |
| 2024 | 78 | 1 898 € |
| 2025 | 87 | 1 302 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 512 logements ont été autorisés à Sainte-Rose, dont 93 en 2024. Cette dynamique de construction neuve est en recul de -16 % par rapport aux cinq années précédentes, signant un ralentissement de l'offre nouvelle. Dans un contexte de baisse démographique (-5,1 % en 5 ans), cette modération est logique et limite le risque de sur-offre. Toutefois, le parc de logements vacants reste élevé (17,8 %), ce qui peut freiner la valorisation du neuf. Les zones en cours d'urbanisation se concentrent probablement dans les secteurs les plus accessibles, mais l'attractivité résidentielle du territoire reste à confirmer au vu des indicateurs économiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 148 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 242 sur 2013 — soit -38,8 %.
Vacance longue durée à Sainte-Rose
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sainte-Rose (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 478 logements ont été autorisés à à Sainte-Rose, -20 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Sainte-Rose
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Rose
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de presque moitié par rapport au brut, et la taxe foncière à 57,77 % en est un élément-clé. À cela s'ajoutent les frais de gestion, les travaux d'entretien dans un climat tropical humide, et un risque de vacance non négligeable avec 17,8 % de logements vacants. Une copropriété, rare mais possible, impliquerait des charges supplémentaires. Il est prudent de tabler sur le rendement net d'environ 4 % pour juger de la vraie rentabilité.
Performance énergétique du parc à Sainte-Rose
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Sainte-Rose: classe C en tête, 5,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (197 kWh/m²/an) est relativement correcte pour un parc ancien, mais la présence de 5,9 % de passoires thermiques (F/G) sur les 17 diagnostics réalisés indique un risque pour certains biens. La loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Tout achat à visée locative doit intégrer une audit énergétique pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation coûteux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui dominent le parc (89,6 %) et offrent un meilleur rendement net (4,1 %). Les appartements sont rares. Le parc est relativement récent (16,7 % construit après 2006), mais attention aux passoires thermiques (5,9 % classées F/G) qui deviendront interdites à la location. L'ancien, s'il est à rénover, peut présenter une opportunité, mais il faut intégrer le coût des travaux dans le calcul de rentabilité.
Quelles zones cibler à Sainte-Rose ?
La commune s'étend sur 124 km² avec un centre-bourg historique. Investir à proximité des 21 établissements scolaires ou des 129 commerces peut sécuriser une location. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve étant en recul (-16 % sur 5 ans). La forte sismicité et les risques naturels (8 recensés) imposent de vérifier l'assurabilité et les éventuels PPR (Plan de Prévention des Risques) actifs, ce qui peut impacter la valorisation.
Calculateur de rendement à Sainte-Rose
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Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Rose
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà élevé (17,8 %). La saisonnalité touristique est faible. La forte dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) rend les loyers sensibles à la conjoncture. Enfin, la règlementation sur les DPE (interdiction des passoires F/G d'ici 2028) concerne 5,9 % du parc et peut nécessiter des rénovations coûteuses pour maintenir le bien louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Rose
- Négliger le taux de taxe foncière, très élevé à 57,77 %.
- Sous-estimer les coûts d'entretien sous un climat très pluvieux.
- Oublier de provisionner pour les périodes de vacance locative.
- Ne pas vérifier la conformité et l'état des assainissements.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit peu de saisonnalité classique, mais les pluies les plus intenses de juillet à novembre peuvent ralentir les visites et les travaux. La période sèche, de février à avril, est souvent plus propice aux transactions. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. L'affluence touristique modérée (2 hébergements) n'influence pas significativement les prix.
Le saviez-vous ?
- Sainte-Rose s'étend sur 124 km², soit l'une des plus vastes communes de Guadeloupe.
- Son parc de logements compte seulement 1,3 % de biens construits avant 1945.
- La commune dispose de 868 équipements et services pour ses habitants.
S'installer à Sainte-Rose : cadre de vie et logement
Avec 124 km² de superficie et une altitude moyenne de 186 mètres, Sainte-Rose offre un cadre de vie naturel préservé, marqué par un climat tropical humide (2 623 mm de précipitations annuelles) et une température moyenne de 25,3 °C. La commune dispose d'un équipement en services correct pour une petite ville de 17 700 habitants, avec 868 équipements recensés par l'INSEE, dont 129 commerces, 150 établissements de santé et 35 équipements sportifs et de loisirs.
Le parc de logements est très majoritairement constitué de maisons individuelles (89,6 %), correspondant à un mode de vie familial. La connectivité numérique est excellente, avec une couverture fibre de 84,8 % et le très haut débit disponible partout. En revanche, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels (huit recensés) et a connu neuf arrêtés de catastrophe naturelle, ce qui implique de se renseigner sur les zonages des plans de prévention des risques (PPR) avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Sainte-Rose
Sainte-Rose et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Rose
Un climat chaud et très arrosé caractérise Sainte-Rose, avec 25,3 °C de moyenne et 2 623 mm de pluie annuelle. Pas de gel, mais une humidité constante et des averses tropicales soutenues. Ce cadre plaira aux amateurs de végétation luxuriante, mais implique une vigilance accrue sur l'étanchéité des biens, la ventilation et les potentiels dégâts des eaux. Un budget climatisation ou des systèmes de protection solaire sont à prévoir.
À qui s'adresse Sainte-Rose ?
Ce marché s'adresse principalement aux acheteurs désireux de devenir propriétaires d'une maison spacieuse sans surpayer, typiquement des familles ou des retraités en quête de tranquillité. Les primo-accédants locaux peuvent y trouver des opportunités. En revanche, les actifs mobiles recherchant une vie urbaine animée ou des perspectives de forte plus-value seront déçus. Le profil idéal est un acquéreur ancré dans le territoire, familier des risques climatiques et recherchant un cadre de vie naturel.
Avantages et limites à Sainte-Rose
✓ Points forts
- Prix au m² parmi les plus abordables de la région
- Cadre de vie naturel exceptionnel, entre mer et forêt
- Par immobilier très majoritairement composé de maisons individuelles
- Climat tropical chaud toute l'année (moyenne 25,3°C)
- Autonomie en services et commerces de proximité
− À prendre en compte
- Forte exposition aux risques naturels (sismicité, inondations)
- Démographie en déclin (-12,1% en 10 ans), impactant la dynamique
- Marché immobilier peu tendu, délais de revente potentiellement longs
Composition du parc immobilier à Sainte-Rose
10 717 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
9 531 maisons pour 1 105 appartements: le parc à Sainte-Rose est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très largement dominé par les maisons individuelles (89,6 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (68,7 %). Ceci suggère un marché ancré dans le résidentiel de long terme, plutôt stable, avec peu de pression spéculative. Le taux élevé de logements vacants (17,8 %) et la faible part de résidences secondaires (7,5 %) indiquent néanmoins un parc qui peut présenter des opportunités de rénovation pour des acheteurs patients.
Ancienneté du parc à Sainte-Rose
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 879 logements).
- Avant 1919 0,1 % 9 logts
- 1919-1945 1,2 % 92 logts
- 1946-1970 9,9 % 778 logts
- 1971-1990 27,9 % 2 198 logts
- 1991-2005 44,2 % 3 485 logts
- 2006-2019 16,7 % 1 318 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Rose
868 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Rose
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Sainte-Rose est soumise à une sismicité forte et compte 8 risques naturels recensés, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Ces données, issues de Géorisques, conditionnent l'assurabilité et les possibilités de construction ou de rénovation. Avant toute offre, il est impératif de consulter le cadastre des zones à risque et de vérifier l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle (9 recensés) pour le bien visé. C'est une étape due diligence incontournable.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Rose
Une maison de 85 m² (surface médiane) coûte environ 160 310 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité hors taxe foncière s'élève à près de 800 €. Il faut y ajouter la taxe foncière, qui, pour une telle maison, pourrait dépasser 1 000 € par an, soit un effort total mensuel d'environ 885 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Rose
- Oublier de consulter le PPR et le zonage sismique.
- Acheter sans expertise de l'étanchéité et de la structure.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter le quartier.
- Négliger le diagnostic du risque radon, même faible.
Points clés à retenir à Sainte-Rose
- Prix médian à 1 302 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif élevé, autour de 7,5 %.
- Climat tropical : 25,3 °C et 2 623 mm de pluie/an.
- Marché en correction (-2,8 % sur l'année).
- Rendement net ramené à ~4 % après charges.
- Parc immobilier à 89,6 % de maisons individuelles.
- DPE classe C dominante, mais 5,9 % de passoires.
- Maisons : 1 440 €/m², appartements : 1 164 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Rose ?
À Sainte-Rose, au-delà de la surface, l'état général du bien et son exposition aux intempéries pèsent lourd. Une maison bien entretenue, avec une toiture récente et une bonne ventilation, se valorise. La proximité des 129 commerces et services ou des écoles est un atout. La vue, l'altitude (moyenne 186 m) et la taille du terrain sont aussi des critères. Un DPE dégradé (F/G) peut déprécier le bien de 5 à 15 % face à la future réglementation. Enfin, la constructibilité, liée au PPR, est un facteur clé pour les terrains.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Rose
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
101 556 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché aussi hétérogène et en correction, une estimation approximative peut coûter cher. Une surévaluation entraîne une vacance commerciale longue (le bien ne se vend pas), tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche pour le vendeur. Seule une analyse fine, croisant les données DVF récentes, les spécificités du bien (état DPE, année de construction, risques) et la dynamique micro-locale (proximité des services, exposition) permet de fixer un prix réaliste qui attirera les acheteurs sans laisser d'argent sur la table. L'objectif est de se positionner justement dans la large fourchette des prix pratiqués.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les prix au m² sont des moyennes qui masquent de fortes disparités entre le littoral, les hauteurs ou les quartiers près des 21 écoles. Un professionnel local évalue l'impact concret de l'état (humidité, structure) et des micro-locations. Il connaît les dynamiques de la communauté d'agglomération du Nord Basse-Terre. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables réels, donne un prix de vente réaliste et sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, évitant une mise sur le marché trop haute ou trop basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le seul prix médian, inadapté aux maisons de caractère.
- Oublier de déduire la valeur des travaux de mise aux normes.
- Ne pas tenir compte de la vue ou de l'exposition aux alizés.
- Surestimer la valeur d'un terrain sans vérifier sa constructibilité.
Investir à Sainte-Rose : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Sainte-Rose en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Sainte-Rose.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Sainte-Rose grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 98 ventes réelles à Sainte-Rose
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Rose
Quel est le prix immobilier moyen à Sainte-Rose ?
Le prix médian à Sainte-Rose est de 1 302 €/m² en 2024, avec une fourchette allant de 211 à 3 140 €/m² pour 50 % des transactions. Les maisons, qui dominent le marché, se négocient à 1 440 €/m² en médiane.
Est-ce le bon moment pour investir à Sainte-Rose ?
Le marché est en correction (-2,8 % en 2024) et les prix sont inférieurs de 34 % à la moyenne des communes comparables. Les rendements bruts atteignent 7,8 %, mais le taux de chômage élevé (29,6 %) et la baisse démographique invitent à la prudence. Un investissement sélectif peut être pertinent à moyen terme.
Sainte-Rose est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Sainte-Rose est nettement moins chère que ses voisines : -55 % par rapport à Morne-À-L'eau (2 950 €/m²) et -149 % par rapport à Saint-François (4 727 €/m²). Cet écart important offre un effet de levier potentiel.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Rose ?
Le rendement locatif brut est de 7,8 % pour les maisons et 7,3 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière à 57,77 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Sainte-Rose ?
La commune est exposée à une sismicité forte et compte huit risques naturels recensés. Le taux de chômage est élevé (29,6 %) et la population baisse (-5,1 % en 5 ans). Le parc de logements présente un taux de vacance de 17,8 %, ce qui peut compliquer la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Rose affiche un prix au m² inférieur de 55 % à Morne-À-L'eau et de 149 % à Saint-François, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur en quête de rendement, malgré des indicateurs économiques plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Rose.
Communes limitrophes de Sainte-Rose
Sainte-Rose est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Sainte-Rose se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 302 € sur la base de 87 transactions enregistrées en 2026. Sur 32 communes classées dans le Guadeloupe, Sainte-Rose figure parmi les 9 % les moins chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Sainte-Rose a enregistré une hausse de +48,0 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 451 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -31,4 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Sainte-Rose: 85,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 440 €/m².
Loyers observés à Sainte-Rose: 13,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 13,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Sainte-Rose (7,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 478 logements autorisés et 189 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 69 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Sainte-Rose est au cœur du territoire antillais. Contexte physique: à 110 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).