01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 123 logements dont 2 791 résidences principales, 387 résidences secondaires et 945 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 791 | 67,7 % |
| Résidences secondaires | 387 | 9,4 % |
| Logements vacants | 945 | 22,9 % |
Sur les 4 123 logements recensés, 68 % sont occupés à l'année, 9 % servent de résidence secondaire et 23 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 107 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 483 | 17,3 % |
| 1971-1990 | 812 | 29,1 % |
| 1991-2005 | 915 | 32,8 % |
| 2006-2019 | 443 | 15,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 36 | 1,3 % |
| 2 pièces | 185 | 6,6 % |
| 3 pièces | 674 | 24,1 % |
| 4 pièces | 1 110 | 39,8 % |
| 5 pièces ou plus | 787 | 28,2 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 612 | 3 932 | 4 123 |
| Rés. principales | 2 707 | 2 574 | 2 791 |
| Rés. secondaires | 313 | 384 | 387 |
| Vacants | 591 | 974 | 945 |
Commune voisine de taille comparable, Trois-Rivières (29 km) affiche 52,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 070 | 74,2 % |
| Locataires (privé) | 416 | 14,9 % |
| Locataires HLM | 89 | 3,2 % |
| Logés gratuitement | 216 | 7,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,2 %, locataires 18,1 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 238 |
| 2 à 4 ans | 377 |
| 5 à 9 ans | 302 |
| 10 ans ou plus | 1 874 |
| Total ménages | 2 791 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 474 |
| Sous-occupation modérée | 800 |
| Sous-occupation accentuée | 731 |
| Suroccupation modérée | 193 |
| Suroccupation accentuée | 32 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 118 | 40,1 % |
| 1 voiture | 1 215 | 43,5 % |
| 2 voitures ou plus | 458 | 16,4 % |
Motorisation des ménages: 40 % n'ont aucune voiture, 44 % en ont une et 16 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 35,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 009 | 1 675 | 211 | 123 |
| 1975 | 2 188 | 1 645 | 185 | 358 |
| 1982 | 2 302 | 1 821 | 200 | 281 |
| 1990 | 2 570 | 2 082 | 233 | 255 |
| 1999 | 3 285 | 2 555 | 362 | 368 |
| 2006 | 3 782 | 2 632 | 408 | 743 |
| 2011 | 3 612 | 2 707 | 313 | 591 |
| 2016 | 3 932 | 2 574 | 384 | 974 |
| 2022 | 4 123 | 2 791 | 387 | 945 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 009 à 4 123, soit +105 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 721 | 686 | 735 | 779 | 823 | 484 |
| Dont vacants > 2 ans | 405 | 409 | 480 | 511 | 557 | 436 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 4 | 30,8 % |
| Classe D | 4 | 30,8 % |
| Classe E | 1 | 7,7 % |
| Classe F | 3 | 23,1 % |
| Classe G | 1 | 7,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 31 % des logements et 31 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 7,7 % |
| Classe C | 5 | 38,5 % |
| Classe D | 4 | 30,8 % |
| Classe E | 1 | 7,7 % |
| Classe F | 2 | 15,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 38 %, 46 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 427 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 427 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 224 pour le bâti 1948-1974.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 67 |
| T4 | 49 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pointe-Noire (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Pointe-Noire se classe 3e petite ville ayant le plus de logements vacants de France. (sur 1 752 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Pointe-Noire est le petite ville ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Guadeloupe. (sur 17 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Pointe-Noire comprend 4 123 logements en 2022, mais 945 d'entre eux (22,9 %) sont vacants. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 95,1 % de maisons. Pointe-Noire se situe dans un environnement caractéristique des communes de l'arc antillais, dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 74,2 % de propriétaires occupants. 3,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Exemptée des obligations SRU, la commune compte 4,3 % de logements sociaux (la cible de 20,0 % ne s'applique pas pour la période en cours).
Selon l'INSEE, 15,9 % du parc de Pointe-Noire remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation de 255 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 30,8 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G).
Croissance observée du parc résidentiel de Pointe-Noire: +4,9 % entre 2016 et 2022. 40,1 % des ménages de Pointe-Noire ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique des communes de l'arc antillais: les attentes résidentielles s'y calquent. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (2 791 résidences principales de Pointe-Noire) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Pointe-Noire a bondi de +61,5 % en un an, signal rare sur une commune de 5 762 habitants.
Points clés
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 16 % du Guadeloupe
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +61,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Pointe-Noire
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Données du marché immobilier à Pointe-Noire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pointe-Noire s'établit à 4 275 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Pointe-Noire se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Guadeloupe.
30,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pointe-Noire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pointe-Noire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 275 €/m² de prix médian pour 8 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +73,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 72 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 8 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 7 | 1 |
| Prix médian/m² | 4 275 € | 4 175 € | 5 556 € |
| Prix moyen/m² | 3 880 € | ||
| Surface médiane | – | 54 m² | 72 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 462 € |
| 2022 | 13 | 667 € |
| 2023 | 6 | 2 289 € |
| 2024 | 17 | 2 647 € |
| 2025 | 8 | 4 275 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 58 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 884 autorisations pour 290 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Pointe-Noire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Pointe-Noire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Pointe-Noire totalise 177 logements sur 5 ans, soit -9 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Pointe-Noire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pointe-Noire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pointe-Noire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Pointe-Noire est C, avec 30,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Pointe-Noire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pointe-Noire : cadre de vie et logement
Pointe-Noire compte 5 762 habitants, à 324 m d'altitude. Le climat local affiche 25,3 °C de moyenne annuelle et 2 623 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 323 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pointe-Noire
Pointe-Noire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pointe-Noire
Composition du parc immobilier à Pointe-Noire
4 123 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Pointe-Noire est composé très majoritairement de maisons (95,7 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Pointe-Noire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 791 logements).
- Avant 1919 1,1 % 32 logts
- 1919-1945 3,8 % 107 logts
- 1946-1970 17,3 % 483 logts
- 1971-1990 29,1 % 812 logts
- 1991-2005 32,8 % 915 logts
- 2006-2019 15,9 % 443 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pointe-Noire
323 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pointe-Noire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pointe-Noire
Pour une maison de 54 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
230 850 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pointe-Noire
Quel est le prix de l'immobilier à Pointe-Noire ?
Le prix médian au m² à Pointe-Noire est de 4 275 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 54 m² (surface médiane locale), compter environ 225 000 €.
Comment Pointe-Noire se situe-t-elle dans le Guadeloupe ?
Pointe-Noire se classe au 5ᵉ rang sur 32 communes du Guadeloupe — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Pointe-Noire ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pointe-Noire est de 3,4 % (loyer de 12,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Pointe-Noire prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Pointe-Noire est-il énergétiquement dégradé ?
30,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pointe-Noire.
Communes limitrophes de Pointe-Noire
Pointe-Noire est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 4 275 €/m², Pointe-Noire se place parmi les communes chères du Guadeloupe, au-dessus de la médiane départementale.
Forte valorisation observée: le m² médian de Pointe-Noire gagne +73,6 % sur la période 2021-2025. 48 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +61,5 %.
Typologie largement pavillonnaire à Pointe-Noire: 87,5 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 4 175 €/m².
Les loyers d'annonce de Pointe-Noire avoisinent 12,4 €/m² pour les appartements et 12,0 €/m² pour les maisons. Le ratio loyer / prix ressort à 2,7 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Peu de résidences secondaires à Pointe-Noire (9,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 177 logements autorisés sur 2021-2025, dont 66 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 69 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pointe-Noire est caractéristique des communes de l'arc antillais. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.