01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 378 logements dont 7 938 résidences principales, 260 résidences secondaires et 1 179 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 938 | 84,6 % |
| Résidences secondaires | 260 | 2,8 % |
| Logements vacants | 1 179 | 12,6 % |
Parmi les 9 378 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 13 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 21 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 92 | 1,2 % |
| 1946-1970 | 567 | 7,5 % |
| 1971-1990 | 2 657 | 35,1 % |
| 1991-2005 | 2 279 | 30,1 % |
| 2006-2020 | 1 958 | 25,9 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (35 %), 26 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 69 | 0,9 % |
| 2 pièces | 721 | 9,1 % |
| 3 pièces | 2 371 | 29,9 % |
| 4 pièces | 3 101 | 39,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 676 | 21,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (21 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 851 | 8 422 | 9 378 |
| Rés. principales | 6 728 | 7 256 | 7 938 |
| Rés. secondaires | 90 | 127 | 260 |
| Vacants | 1 033 | 1 039 | 1 179 |
Sainte-Marie, commune de taille similaire à 22 km, affiche 62,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 735 | 59,6 % |
| Locataires (privé) | 1 606 | 20,2 % |
| Locataires HLM | 1 126 | 14,2 % |
| Logés gratuitement | 471 | 5,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 59,6 % de propriétaires occupants, 34,4 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 864 |
| 2 à 4 ans | 1 295 |
| 5 à 9 ans | 1 250 |
| 10 ans ou plus | 4 529 |
| Total ménages | 7 938 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 896 |
| Sous-occupation modérée | 2 658 |
| Sous-occupation accentuée | 1 995 |
| Sous-occupation très accentuée | 887 |
| Suroccupation modérée | 509 |
| Suroccupation accentuée | 76 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 224 | 15,4 % |
| 1 voiture | 4 191 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 524 | 31,8 % |
Équipement automobile des ménages: 15 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 32 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 69,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 954 | 1 652 | 59 | 243 |
| 1975 | 2 019 | 1 660 | 57 | 302 |
| 1982 | 2 766 | 2 475 | 46 | 245 |
| 1990 | 3 963 | 3 614 | 99 | 250 |
| 1999 | 5 579 | 4 920 | 104 | 555 |
| 2007 | 6 573 | 5 892 | 88 | 593 |
| 2012 | 7 851 | 6 728 | 90 | 1 033 |
| 2017 | 8 422 | 7 256 | 127 | 1 039 |
| 2023 | 9 378 | 7 938 | 260 | 1 179 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 1 954 à 9 378, soit +380 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 065 | 1 034 | 1 254 | 1 572 | 1 283 | 726 | 762 |
| Dont vacants > 2 ans | 406 | 438 | 509 | 597 | 596 | 545 | 416 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 33,3 % |
| Classe D | 1 | 33,3 % |
| Classe E | 1 | 33,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 3 diagnostics: la majorité se situe en classe C (33 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 33,3 % |
| Classe B | 2 | 66,7 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (67 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 280 kWh/m²/an, contre 118 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 162 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 1 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 0 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 234 kWh/m²/an côté maisons, C à 222 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 115 |
| T3 | 693 |
| T4 | 453 |
| T5+ | 120 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Ducos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Ducos est la petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Martinique. (sur 16 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2023 pointent 12,6 % de logements vacants à Ducos (1 179 unités). Habitat à dominante pavillonnaire — 62,5 % de maisons, 37,5 % d'appartements complètent l'offre. Ducos se situe dans un environnement dans le tissu des communes antillaises.
La propriété occupe la première place dans le parc de Ducos (59,6 %), suivie par le locatif (34,4 %). 14,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Ducos est en deçà de l'obligation SRU: 19,3 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
Selon l'INSEE, 25,8 % du parc de Ducos remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Ducos consomme plus que la moyenne: C dominante, 226 kWh/m²/an, contre 203 au plan national.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Ducos a augmenté de +11,4 %. Répartition équilibrée de la motorisation: 15,4 % de ménages sans voiture, 31,8 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans le tissu des communes antillaises — un ancrage qui colore le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Ducos a bondi de +13,2 % en un an, signal rare sur une commune de 18 105 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Martinique (13ᵉ rang sur 34 communes)
- Prix en forte hausse : +13,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Ducos
Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Ducos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ducos s'établit à 2 961 €, sur la base de 64 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ducos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ducos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 666 €/m² → 2 961 €/m² (+11,1 %), volume annuel actuel 64 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
56,3 % de maisons et 43,8 % d'appartements parmi les 64 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 56,3 % de maisons et 43,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 64 | 36 | 28 |
| Prix médian/m² | 2 961 € | 2 780 € | 3 002 € |
| Prix moyen/m² | 2 965 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 103 | 2 666 € |
| 2022 | 80 | 2 658 € |
| 2023 | 82 | 2 707 € |
| 2024 | 80 | 2 615 € |
| 2025 | 64 | 2 961 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 616 autorisations et 1 768 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 49 %.
Vacance longue durée à Ducos
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Ducos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 709 logements ont été autorisés à à Ducos, 0 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Ducos
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Ducos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Ducos
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Ducos: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Ducos
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ducos : cadre de vie et logement
Avec 18 105 habitants concentrés sur 37,69 km² (480 hab/km²), Ducos affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 886 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ducos
Ducos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ducos
Composition du parc immobilier à Ducos
9 378 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 5 863 maisons et 3 460 appartements à à Ducos.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Ducos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 576 logements).
- Avant 1919 0,3 % 21 logts
- 1919-1945 1,2 % 92 logts
- 1946-1970 7,5 % 567 logts
- 1971-1990 35,1 % 2 657 logts
- 1991-2005 30,1 % 2 279 logts
- 2006-2020 25,8 % 1 958 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Ducos
886 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ducos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- Ducos PPRN Approuvé approuvé le 18/11/2013
- PPRN-Multi - Ducos PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ducos
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
293 139 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ducos
Quel est le prix de l'immobilier à Ducos ?
Le prix médian au m² à Ducos est de 2 961 € (données DVF, 64 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 275 000 €.
Comment Ducos se situe-t-elle dans le Martinique ?
Ducos se situe au 13ᵉ rang du Martinique sur 34 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Ducos ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ducos est de 6,8 % (loyer de 15,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Ducos ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ducos.
Communes limitrophes de Ducos
Ducos est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Ducos (2 961 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +16,7 % par rapport dans la Martinique.
Le marché immobilier de Ducos est en hausse progressive: +11,1 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 409 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +13,2 % sur le prix médian.
Marché mixte à Ducos: maisons à 2 780 €/m² et appartements à 3 002 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien.
Loyers observés à Ducos: 15,8 €/m²/mois pour un appartement, 15,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 709 logements autorisés au permis de construire à Ducos — un rythme moyen de 142 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Ducos est dans le tissu des communes antillaises.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.