01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 657 logements dont 5 482 résidences principales, 259 résidences secondaires et 916 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 482 | 82,3 % |
| Résidences secondaires | 259 | 3,9 % |
| Logements vacants | 916 | 13,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 82 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 6 657 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 76 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 416 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 1 576 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 2 355 | 43,9 % |
| 2006-2020 | 932 | 17,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 44 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 68 | 1,2 % |
| 2 pièces | 417 | 7,6 % |
| 3 pièces | 1 474 | 26,9 % |
| 4 pièces | 2 083 | 38,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 441 | 26,3 % |
Distribution par taille: 9 % de petits logements (T1-T2), 26 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 153 | 6 446 | 6 657 |
| Rés. principales | 5 200 | 5 403 | 5 482 |
| Rés. secondaires | 118 | 192 | 259 |
| Vacants | 835 | 851 | 916 |
À titre de comparaison : 52,3 % de part de propriétaires à La Trinité, à 24 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 106 | 56,7 % |
| Locataires (privé) | 818 | 14,9 % |
| Locataires HLM | 1 122 | 20,5 % |
| Logés gratuitement | 436 | 8,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 56,7 % de propriétaires face à 35,4 % de locataires (dont 20 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 410 |
| 2 à 4 ans | 844 |
| 5 à 9 ans | 889 |
| 10 ans ou plus | 3 340 |
| Total ménages | 5 482 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 162 |
| Sous-occupation modérée | 1 679 |
| Sous-occupation accentuée | 1 426 |
| Sous-occupation très accentuée | 844 |
| Suroccupation modérée | 331 |
| Suroccupation accentuée | 47 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 098 | 20,0 % |
| 1 voiture | 2 861 | 52,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 524 | 27,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 20 % sans voiture, 52 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 54,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 162 | 1 754 | 94 | 314 |
| 1975 | 2 000 | 1 695 | 212 | 93 |
| 1982 | 2 206 | 1 817 | 73 | 316 |
| 1990 | 2 905 | 2 599 | 92 | 214 |
| 1999 | 4 843 | 4 176 | 77 | 590 |
| 2007 | 5 603 | 4 920 | 157 | 526 |
| 2012 | 6 153 | 5 200 | 118 | 835 |
| 2017 | 6 446 | 5 403 | 192 | 851 |
| 2023 | 6 657 | 5 482 | 259 | 916 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 162 logements, le total atteint 6 657 en 2023 (+208 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 787 | 780 | 818 | 862 | 864 | 548 | 610 |
| Dont vacants > 2 ans | 298 | 360 | 411 | 468 | 499 | 425 | 356 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 16,7 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 50,0 % |
| Classe D | 1 | 16,7 % |
| Classe E | 1 | 16,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 6 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en C, 67 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 33,3 % |
| Classe B | 3 | 50,0 % |
| Classe C | 1 | 16,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 50 % des diagnostics et 100 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 182 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 206 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 60 pour le bâti après 2012.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 70 |
| T3 | 818 |
| T4 | 455 |
| T5+ | 65 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rivière-Salée (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Rivière-Salée comprend 6 657 logements en 2023, mais 916 d'entre eux (13,8 %) sont vacants. La typologie majoritaire est la maison individuelle (68,1 %), complétée par 31,9 % d'appartements. Ancrage local: la commune est caractéristique des communes de l'arc antillais, en contexte de plaine (altitude moyenne: 3 m).
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 56,7 % de propriétaires, 35,4 % de locataires. Le parc social représente 20,5 % des résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 27,3 % (cible 25,0 %).
Construction récente dynamique: 17,4 % des logements de Rivière-Salée ont été bâtis depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 174 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203).
Rivière-Salée affiche une croissance de son parc de +3,3 % depuis 2017. Répartition équilibrée de la motorisation: 20,0 % de ménages sans voiture, 27,8 % à au moins deux voitures.
Rivière-Salée est caractéristique des communes de l'arc antillais, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 3 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 5 482 résidences principales de Rivière-Salée et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Rivière-Salée a bondi de +10,8 % en un an, signal rare sur une commune de 11 829 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 9,8 %
- ⚠ 11,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Martinique
- Prix en forte hausse : +10,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Rivière-Salée
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Rivière-Salée
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rivière-Salée s'établit à 3 199 €, sur la base de 42 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rivière-Salée se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Martinique.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rivière-Salée Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rivière-Salée
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Rivière-Salée évolue de +14,9 %, passant de 2 785 à 3 199 €/m²; 42 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,1 % de maisons et 11,9 % d'appartements parmi les 42 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 88,1 % de maisons et 11,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 42 | 37 | 5 |
| Prix médian/m² | 3 199 € | 3 277 € | 1 889 € |
| Prix moyen/m² | 3 184 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 2 785 € |
| 2022 | 40 | 3 661 € |
| 2023 | 35 | 2 784 € |
| 2024 | 34 | 2 886 € |
| 2025 | 42 | 3 199 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 104 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 194 sur 2013 — soit -46,4 %.
Vacance longue durée à Rivière-Salée
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Rivière-Salée (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Rivière-Salée: 404 logements autorisés sur 5 ans, 52 pour la dernière année (-13 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Rivière-Salée
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rivière-Salée
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Rivière-Salée
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Rivière-Salée: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Rivière-Salée
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Rivière-Salée : cadre de vie et logement
Rivière-Salée compte 11 829 habitants, à 66 m d'altitude sur 39,38 km². Le climat local affiche 26,9 °C de moyenne annuelle et 2 044 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 682 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rivière-Salée
Rivière-Salée et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rivière-Salée
Composition du parc immobilier à Rivière-Salée
6 657 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 68,3 % de maisons, 31,7 % d'appartements sur un total de 6 657 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Rivière-Salée
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 368 logements).
- Avant 1919 0,2 % 13 logts
- 1919-1945 1,4 % 76 logts
- 1946-1970 7,7 % 416 logts
- 1971-1990 29,4 % 1 576 logts
- 1991-2005 43,9 % 2 355 logts
- 2006-2020 17,4 % 932 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Rivière-Salée
682 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rivière-Salée
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rivière-Salée
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
271 915 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rivière-Salée
Quel est le prix de l'immobilier à Rivière-Salée ?
Le prix médian au m² à Rivière-Salée est de 3 199 € (données DVF, 42 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 279 000 €.
Comment Rivière-Salée se situe-t-elle dans le Martinique ?
Rivière-Salée se classe au 8ᵉ rang sur 34 communes du Martinique — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Rivière-Salée ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rivière-Salée est de 6,4 % (loyer de 17,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Rivière-Salée ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rivière-Salée.
Communes limitrophes de Rivière-Salée
Rivière-Salée est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Rivière-Salée atteint 3 199 € sur 42 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le prix médian de Rivière-Salée gagne +14,9 % entre 2021 et 2025. Au total, 205 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +10,8 %.
Le marché penche nettement côté maisons (88,1 %), vendues autour de 3 277 €/m² pour des surfaces médianes de 85 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,4 €/m² pour un appartement et 17,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Rivière-Salée: l'équivalent de 81 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Rivière-Salée s'interprète dans un contexte plus large — Rivière-Salée est caractéristique des communes de l'arc antillais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 3 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).