01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 855 logements dont 4 628 résidences principales, 25 résidences secondaires et 202 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 628 | 95,3 % |
| Résidences secondaires | 25 | 0,5 % |
| Logements vacants | 202 | 4,2 % |
Parmi les 4 855 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 88 | 1,9 % |
| 1919-1945 | 67 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 583 | 12,6 % |
| 1971-1990 | 1 556 | 33,6 % |
| 1991-2005 | 1 597 | 34,5 % |
| 2006-2019 | 734 | 15,9 % |
La période 1991-2005 concentre 35 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 57 | 1,2 % |
| 2 pièces | 393 | 8,5 % |
| 3 pièces | 1 245 | 26,9 % |
| 4 pièces | 1 752 | 37,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 180 | 25,5 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 26 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 259 | 4 403 | 4 855 |
| Rés. principales | 3 572 | 3 912 | 4 628 |
| Rés. secondaires | 75 | 38 | 25 |
| Vacants | 612 | 453 | 202 |
À 7 km, Le Vauclin (8 483 hab.) enregistre 43,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 924 | 63,2 % |
| Locataires (privé) | 937 | 20,2 % |
| Locataires HLM | 447 | 9,7 % |
| Logés gratuitement | 320 | 6,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 63,2 %, locataires 29,9 % — la part HLM s'établit à 10 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 245 |
| 2 à 4 ans | 887 |
| 5 à 9 ans | 616 |
| 10 ans ou plus | 2 880 |
| Total ménages | 4 628 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 112 |
| Sous-occupation modérée | 1 446 |
| Sous-occupation accentuée | 1 119 |
| Suroccupation modérée | 238 |
| Suroccupation accentuée | 58 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 060 | 22,9 % |
| 1 voiture | 2 453 | 53,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 115 | 24,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 23 % sans, 53 % à une voiture, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 59,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 033 | 1 810 | 100 | 123 |
| 1975 | 2 214 | 1 753 | 17 | 444 |
| 1982 | 2 102 | 1 829 | 93 | 180 |
| 1990 | 2 497 | 2 201 | 56 | 240 |
| 1999 | 3 112 | 2 718 | 121 | 273 |
| 2006 | 3 686 | 3 310 | 76 | 301 |
| 2011 | 4 259 | 3 572 | 75 | 612 |
| 2016 | 4 403 | 3 912 | 38 | 453 |
| 2022 | 4 855 | 4 628 | 25 | 202 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 033 à 4 855 logements, soit +139 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 546 | 538 | 497 | 537 | 604 | 389 |
| Dont vacants > 2 ans | 237 | 273 | 302 | 321 | 351 | 290 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 100,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 100 % des logements et 100 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 100,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 100 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| 1948-1974 | 155 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 155 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 155 kWh/m²/an (1948-1974).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 12 |
| T2 | 133 |
| T3 | 305 |
| T4 | 148 |
| T5+ | 17 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Esprit (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Esprit est la commune ayant le moins de logements vacants du département Martinique. (sur 34 communes) Voir le classement
- Saint-Esprit est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département Martinique. (sur 34 communes) Voir le classement
Résumé
4 855 logements sont décomptés dans le parc de Saint-Esprit au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Profil pavillonnaire affirmé: 77,1 % de maisons individuelles pour 22,9 % d'appartements. Ancrage local: la commune est caractéristique des communes de l'arc antillais, dans les collines, à une altitude moyenne de 258 m.
63,2 % des ménages de Saint-Esprit possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le logement social occupe une place de 9,7 % dans le parc de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 18,9 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 15,9 % du parc de Saint-Esprit remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Saint-Esprit se classe bien côté DPE: C en tête et 155 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203).
Croissance modérée du parc de Saint-Esprit entre 2016 et 2022 (+10,3 %). 22,9 % des ménages de Saint-Esprit n'ont pas de voiture, 24,1 % en possèdent au moins deux.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes de l'arc antillais. Saint-Esprit est dans les collines, à une altitude moyenne de 258 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-Esprit en 2026 ?
Au cœur de l'Espace Sud martiniquais, Saint-Esprit combine une démographie dynamique et un marché immobilier en forte reprise. Avec un taux de chômage structurellement élevé et une exposition aux risques naturels, l'équation investisseur est néanmoins complexe. Analyse des indicateurs pour trancher.
Avec une flambée de 37,9 % en 2024, le marché de Saint-Esprit affiche une reprise spectaculaire, tirée par une demande soutenue et une offre neuve dynamique.
Verdict
➤ Investissement locatif envisageable, mais uniquement en maison et avec une sélection rigoureuse du bien face aux risques.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 6,6 % : correct
- ✓ Dynamique démographique positive (+6,9 %)
- ✓ Parc récent (15,9 % post-2006)
- ⚠ Taux de chômage élevé (23,1 %)
- ⚠ Sismicité forte et risques naturels
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (3 169 €/m²) reste inférieur à la moyenne nationale estimée.
- Saint-Esprit est 58 % plus chère que Rivière-Pilote, la commune la moins chère du secteur.
- Le rendement locatif brut des maisons (6,6 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Esprit
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Esprit : opportunités et risques
L'investissement locatif à Saint-Esprit trouve son intérêt dans le segment des maisons, avec un rendement brut de 6,6 % supérieur à celui des appartements. Toutefois, la taxe foncière élevée (50,17 %) rogne significativement ce rendement, sans compter les charges de gestion et le risque de vacance locative dans un contexte économique local fragile.
Le parc immobilier, plutôt récent, limite le risque de travaux liés aux passoires thermiques. En revanche, l'exposition à une sismicité forte et à huit risques naturels recensés impose une vigilance accrue sur l'assurance et l'état des constructions, un coût indirect à intégrer dans la rentabilité.
La stratégie la plus cohérente reste l'investissement en maison pour de la location annuelle, ciblant les familles. La très faible part de résidences secondaires (0,5 %) et la pression touristique inexistante (IPTI à 0,5/10) invalident en revanche tout projet de location saisonnière.
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Données du marché immobilier à Saint-Esprit
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a bondi de 38 % sur un an à Saint-Esprit, une performance qui masque une forte volatilité récente. D'après les données DVF, cette hausse intervient après une année 2023 en net recul, illustrant un marché réactif aux cycles économiques mais peu lisible.
Comparée aux autres communes de l'Espace Sud, Saint-Esprit se positionne comme l'une des plus chères, à égalité avec Rivière-Salée. L'écart avec des voisines comme Le Vauclin (-36 %) ou La Trinité (-40 %) interroge sur la valorisation, d'autant que les indicateurs socio-économiques (chômage, revenus) sont similaires.
Cette dynamique de prix s'appuie sur des facteurs concrets : une population qui croît régulièrement, un parc de logements dont 16 % a été construit après 2006, et une offre de services conséquente pour une commune de cette taille. Néanmoins, le taux de chômage de 23,1 % constitue un frein structurel à une envolée durable des prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Esprit Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Esprit dessine un parcours en dents de scie, révélateur d'un marché volatile. Après un pic à 2 945 €/m² en 2022, une correction est intervenue en 2023 (-22 %), avant une reprise spectaculaire de +37,9 % en 2024 qui porte le médian à 2 538 €/m². Cette dernière hausse, la plus forte de la période, place désormais la commune au niveau de Rivière-Salée et bien au-dessus de ses autres voisines de l'Espace Sud. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire indique un marché réactif mais sujet à des ajustements brutaux, où le timing d'entrée est crucial.
Évolution du marché immobilier de Saint-Esprit
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 17 transactions en 2025 et affiche une évolution de +21,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 538 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, l'acquisition d'une maison type de 90 m² à 280 260 € générerait un loyer mensuel estimé à 1 539 €. Avec un crédit à taux moyen, la mensualité dépasserait ce loyer, nécessitant un effort net mensuel d'environ 160 € pour l'investisseur. Le rendement brut de 6,6 % est correct mais est amputé par des charges importantes, notamment une taxe foncière à 50,17 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel significatif pour limiter l'effort résiduel.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 17 transactions enregistrées en 2024, le marché de Saint-Esprit présente une activité modérée mais stable. La répartition est équilibrée entre maisons (5 ventes, médiane à 2 269 €/m²) et appartements (5 ventes, médiane à 2 538 €/m²). Le volume annuel, inférieur au pic de 2022 (35 ventes), indique un marché qui n'est pas en surchauffe. Le profil des biens vendus correspond majoritairement à des logements familiaux (surface médiane de 90 m² pour les maisons), reflétant la demande locale. Ce volume limité peut conduire à des tensions sur les biens les mieux placés.
Répartition des ventes
70,6 % de maisons et 29,4 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (70,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 269 €/m² pour les maisons et 3 101 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 12 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 538 € | 2 269 € | 3 101 € |
| Prix moyen/m² | 2 616 € | ||
| Surface médiane | – | 120 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 20 | 2 088 € |
| 2022 | 22 | 2 850 € |
| 2023 | 18 | 2 298 € |
| 2024 | 18 | 2 921 € |
| 2025 | 17 | 2 538 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Esprit est vigoureuse, avec 248 logements autorisés sur les cinq dernières années et une accélération nette en 2024 (+43 % par rapport à la période précédente). Cette tendance répond à une pression démographique tangible (+6,9 % de population en cinq ans). Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et une modernisation de l'offre, pouvant attirer de nouveaux ménages. Le risque de sur-offre est cependant contenu par la croissance de la population, mais il convient de surveiller la localisation de ces nouveaux programmes pour éviter les zones moins demandées.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 136 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 388 autorisations pour 724 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Esprit
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Esprit (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Esprit: 291 logements autorisés sur 5 ans, 68 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Esprit
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Esprit
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, inférieur d'environ 2,5 points au brut, intègre des charges spécifiques à Saint-Esprit. La taxe foncière sur le bâti y est de 50,17 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux local est de 4,2 %) et l'entretien. Pour un appartement au rendement brut de 5,7 %, le net de 3,2 % signifie que près de la moitié des revenus locatifs sont absorbés par ces charges récurrentes. Source : DGFiP 2024, INSEE.
Performance énergétique du parc à Saint-Esprit
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Esprit: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
L'absence de données DPE communal précises ne permet pas d'identifier la classe dominante. Cependant, avec 15,9 % du parc construit après 2006, une partie des logements répond aux normes thermiques récentes. Pour les biens plus anciens, un audit énergétique est impératif pour anticiper les obligations de rénovation (loi Climat 2025-2034) et leurs coûts, qui pèseront sur la valorisation future.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 78,3 % du parc et offrent un meilleur rendement net (3,7 %). Les surfaces moyennes sont spacieuses (90 m²), correspondant aux attentes des familles. Les appartements, plus petits (58 m² médians), peuvent convenir pour des budgets d'entrée. Seulement 15,9 % du parc est récent (post-2006), l'essentiel du stock est ancien, impliquant une attention particulière au DPE.
Quelles zones cibler à Saint-Esprit ?
Le centre-bourg, avec ses commerces (29 équipements) et services, reste le plus attractif pour la location. Les zones en développement, liées aux 248 logements autorisés récemment, pourraient offrir du neuf plus facile à louer mais avec une concurrence accrue. La proximité des axes routiers vers Le Lamentin ou Le Marin peut être un atout pour les travailleurs pendulaires.
Calculateur de rendement à Saint-Esprit
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Esprit
Le principal risque est la vacance locative, dans un bassin d'emploi fragile (taux d'emploi 53,6 %). La taxe foncière, élevée à 50,17 %, grève significativement le rendement net. Enfin, les risques naturels sont présents (sismicité forte, 8 risques recensés) pouvant impacter l'assurance. L'âge du parc (peu de constructions récentes) expose également à des passoires thermiques, avec des obligations de rénovation à anticiper.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Esprit
- Négliger la taxe foncière, à 50,17 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (4,2 % local).
- Ignorer les frais de gestion et d'entretien sous ce climat humide.
- Ne pas vérifier la conformité du logement aux règles d'urbanisme.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Esprit, le marché immobilier peut connaître un regain d'activité en début d'année, après les fêtes. La période de la saison sèche (de décembre à avril), plus agréable pour les visites, est souvent propice aux transactions. À l'inverse, la fin de l'été, marquée par l'échéance de la taxe foncière en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre, offrant parfois des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Saint-Esprit compte 3 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement y est de 204 seniors pour 100 jeunes.
- 113 entreprises y ont été créées sur la dernière année.
S'installer à Saint-Esprit : cadre de vie et logement
Avec près de 350 équipements et services recensés par l'INSEE, dont 97 dans le domaine de la santé, Saint-Esprit offre un cadre de vie bien pourvu pour une commune de 10 000 habitants. Son intégration au sein de la Communauté d'Agglomération de l'Espace Sud lui permet de bénéficier d'une dynamique intercommunale, tandis que le taux de fibre de 90 % répond aux besoins des télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 48 ans et un indice de vieillissement élevé (204), dessine une population installée. L'environnement naturel tropical, caractérisé par des précipitations abondantes et une température moyenne de 25°C, est un atout, mais il s'accompagne de contraintes réelles : plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN) sont actifs et huit risques naturels sont recensés, une donnée incontournable pour tout projet d'installation.
Carte du marché immobilier à Saint-Esprit
Saint-Esprit et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Esprit
Avec une température moyenne annuelle de 25,2 °C et des précipitations abondantes (1 656 mm/an), Saint-Esprit offre un climat tropical chaud et humide. Ce régime convient aux acheteurs recherchant une végétation luxuriante et une vie en extérieur, mais implique une vigilance accrue sur la ventilation des logements et leur résistance à l'humidité. Les journées fraîches y sont exceptionnelles.
À qui s'adresse Saint-Esprit ?
Cette commune s'adresse principalement aux ménages martiniquais recherchant la stabilité résidentielle, dans un environnement familier et bien équipé. Les retraités (30 % de la population a 60 ans et plus) y trouvent également un cadre adapté. Les primo-accédants doivent avoir un apport solide ou des revenus supérieurs à la médiane locale pour espérer emprunter. Les profils métropolitains en recherche d'une installation permanente y sont rares.
Avantages et limites à Saint-Esprit
✓ Points forts
- Climat tropical toute l'année (moyenne 25,2 °C)
- Large offre de services et commerces de proximité
- Parc immobilier dominé par les maisons individuelles (78,3 %)
- Démographie dynamique (+6,9 % en 5 ans)
- Très bon déploiement de la fibre (89,9 %)
Composition du parc immobilier à Saint-Esprit
4 855 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 78,3 % de maisons, 21,7 % d'appartements sur un total de 4 855 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est massivement composé de maisons individuelles (78,3 %) et occupé par leurs propriétaires (63,2 %). Les résidences secondaires sont marginales (0,5 %). Cette structure indique un marché ancré, peu spéculatif et tourné vers l'accession à la propriété pour les ménages établis. La vacance modérée (4,2 %) suggère une rotation normale sans pression excessive. Le profil acheteur typique est donc souvent local, en recherche de stabilité.
Ancienneté du parc à Saint-Esprit
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 625 logements).
- Avant 1919 1,9 % 88 logts
- 1919-1945 1,4 % 67 logts
- 1946-1970 12,6 % 583 logts
- 1971-1990 33,6 % 1 556 logts
- 1991-2005 34,5 % 1 597 logts
- 2006-2019 15,9 % 734 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Esprit
349 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Esprit
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une exposition factuelle à plusieurs aléas, dont une sismicité classée "forte" et huit risques naturels recensés. Des Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs. Cela se traduit par des contraintes constructives, des études géotechniques potentielles et des surprimes d'assurance. Consulter le zonage PPR en mairie est une étape incontournable avant tout compromis. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Saint-Esprit
Pour une maison familiale de 90 m² (surface médiane déduite), le budget est d'environ 280 260 € hors frais. Cela représente plus de 14 années du revenu médian local (19 390 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 252 234 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 530 €, soit un taux d'effort très élevé pour un ménage moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Esprit
- Omettre de consulter le zonage PPR pour les risques naturels.
- Sous-estimer l'impact de l'humidité sur l'entretien du bâti.
- Négocier sans avoir vérifié l'état des diagnostics (DPE, termites...).
- Oublier les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Saint-Esprit
- Prix médian à 3 169 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut : 6,6 % pour une maison, 5,7 % pour un appartement.
- Climat tropical : 25,2°C de moyenne, 1 656 mm de pluie.
- Marchay en forte hausse sur un an (+37,9 %).
- Rendement net : environ 3,7 % et 3,2 % après charges.
- Parc composé à 78,3 % de maisons individuelles.
- Population en croissance (+6,9 % sur 5 ans).
- Maison type à 280 260 €, appartement à 183 802 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Esprit ?
Outre la surface, plusieurs facteurs tirent les prix à Saint-Esprit. La proximité des 29 commerces et 9 écoles est valorisante. L'état général et la performance énergétique deviennent cruciaux avec la réglementation. Une exposition favorisant la ventilation et une vue dégagée sont appréciées sous ce climat. À l'inverse, un terrain en pente prononcée ou situé en zone PPR peut déprécier le bien. L'écart par rapport au prix médian de 3 169 €/m² s'explique souvent par ce cocktail de critères.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Esprit
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
304 560 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, elle allonge considérablement le délai de vente dans une petite ville de 10 300 habitants. Trop basse, elle vous prive d'une plus-value potentielle, surtout dans un contexte de hausse soutenue. Les spécificités locales, comme la taxe foncière élevée (50,17 %) ou les risques naturels, influent aussi sur la valeur perçue par les acheteurs. Seule une analyse fine, intégrant les données DVF, l'évolution démographique et les projets de la commune, permet de positionner votre bien au prix optimal.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique peine à saisir les nuances d'un marché ayant bondi de 37,9 % en un an. Un expert local intègre l'état réel du bien, la micro-localisation (proximité du centre bourg ou des axes bruyants) et la dynamique actuelle des acheteurs, dont le revenu médian est de 19 390 €. Son réseau lui permet aussi de juger de la demande réelle. Cette expertise humaine est décisive pour fixer un prix de vente réaliste et négocier avec des acquéreurs sérieux, évitant une mise en vente trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 3 169 €/m².
- Ignorer l'état réel du bien et les travaux à prévoir.
- Ne pas tenir compte de la localisation précise dans la commune.
- Oublier la performance énergétique, critère de plus en plus discriminant.
Investir à Saint-Esprit : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, prise en compte des risques. Notre réseau de professionnels locaux connaît Saint-Esprit en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition raisonnée.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Saint-Esprit.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Esprit grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Esprit
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Esprit
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Esprit
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Esprit ?
En 2024, le prix médian à Saint-Esprit est de 3 169 €/m², avec une fourchette centrale allant de 2 675 à 4 565 €/m². Les maisons se négocient autour de 2 269 €/m² et les appartements à 2 538 €/m².
Saint-Esprit est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Saint-Esprit est significativement plus chère que plusieurs communes voisines de l'Espace Sud. Son prix médian est 58 % plus élevé qu'à Rivière-Pilote et 40 % plus qu'à La Trinité, pour un niveau comparable à Rivière-Salée.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Esprit ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,7 % pour les appartements et 6,6 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche 3,2 % à 3,7 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Esprit ?
Le principal risque est économique, avec un taux de chômage local de 23,1 %. S'y ajoutent des risques naturels avérés : la commune est en zone de sismicité forte et compte huit risques naturels recensés, dont des inondations.
La commune construit-elle beaucoup de logements neufs ?
Oui, la dynamique de construction est forte. Sur les cinq dernières années, 248 logements ont été autorisés, avec une accélération de 43 % en 2024. Cela répond à une croissance démographique de +6,9 % sur la même période.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Esprit
Saint-Esprit est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Esprit s'établit à 2 538 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Martinique.
La progression du prix médian atteint +21,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Esprit, au-dessus du rythme national. Au total, 95 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -13,1 % du prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Esprit: 2 269 €/m² pour les maisons (surface médiane 120 m²) et 3 101 €/m² pour les appartements (64 m²). Le bien médian (120 m² à 272 280 €) équivaut à 14,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,0 €/m² pour un appartement et 17,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 58 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Esprit est caractéristique des communes de l'arc antillais. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 258 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).