01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 812 logements dont 9 512 résidences principales, 667 résidences secondaires et 1 633 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 512 | 80,5 % |
| Résidences secondaires | 667 | 5,6 % |
| Logements vacants | 1 633 | 13,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 81 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 14 % de logements inoccupés sur un total de 11 812.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 60 | 0,6 % |
| 1919-1945 | 183 | 1,9 % |
| 1946-1970 | 1 428 | 15,2 % |
| 1971-1990 | 4 040 | 42,9 % |
| 1991-2005 | 2 323 | 24,7 % |
| 2006-2019 | 1 384 | 14,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 729 | 7,7 % |
| 2 pièces | 1 320 | 13,9 % |
| 3 pièces | 2 738 | 28,8 % |
| 4 pièces | 2 901 | 30,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 823 | 19,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 22 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 033 | 11 291 | 11 812 |
| Rés. principales | 9 183 | 9 380 | 9 512 |
| Rés. secondaires | 296 | 337 | 667 |
| Vacants | 1 554 | 1 574 | 1 633 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Joseph (7 km) affiche 50,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 414 | 46,4 % |
| Locataires (privé) | 3 125 | 32,9 % |
| Locataires HLM | 1 448 | 15,2 % |
| Logés gratuitement | 526 | 5,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 46,4 %, locataires 48,1 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 266 |
| 2 à 4 ans | 1 966 |
| 5 à 9 ans | 1 624 |
| 10 ans ou plus | 4 657 |
| Total ménages | 9 512 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 441 |
| Sous-occupation modérée | 2 877 |
| Sous-occupation accentuée | 1 934 |
| Suroccupation modérée | 1 082 |
| Suroccupation accentuée | 104 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 906 | 20,0 % |
| 1 voiture | 5 257 | 55,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 349 | 24,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 55 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 63,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 865 | 2 689 | 20 | 156 |
| 1975 | 3 539 | 3 147 | 18 | 374 |
| 1982 | 5 512 | 5 040 | 50 | 422 |
| 1990 | 7 024 | 6 318 | 177 | 529 |
| 1999 | 8 638 | 7 699 | 113 | 826 |
| 2006 | 10 402 | 8 988 | 258 | 1 155 |
| 2011 | 11 033 | 9 183 | 296 | 1 554 |
| 2016 | 11 291 | 9 380 | 337 | 1 574 |
| 2022 | 11 812 | 9 512 | 667 | 1 633 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 865 logements à l'origine, 11 812 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 723 | 1 652 | 1 747 | 1 732 | 1 886 | 1 190 |
| Dont vacants > 2 ans | 490 | 539 | 569 | 646 | 771 | 847 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 9 | 34,6 % |
| Classe D | 13 | 50,0 % |
| Classe E | 2 | 7,7 % |
| Classe F | 1 | 3,8 % |
| Classe G | 1 | 3,8 % |
Distribution DPE sur 26 diagnostics: la majorité se situe en classe D (50 %), avec 35 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 11,5 % |
| Classe B | 5 | 19,2 % |
| Classe C | 8 | 30,8 % |
| Classe D | 9 | 34,6 % |
| Classe E | 1 | 3,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: D concentre 35 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 484 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 200 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 484 kWh/m²/an, contre 129 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 355 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 9 |
| Classe D | 1 | 12 |
| Classe E | 0 | 2 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (342 kWh/m²/an), les appartements D (195) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 461 |
| T2 | 131 |
| T3 | 700 |
| T4 | 704 |
| T5+ | 227 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Schœlcher (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Schœlcher est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Martinique. (sur 16 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Schœlcher présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 13,8 % en 2022. Parc mixte: 45,6 % de maisons et 54,4 % d'appartements cohabitent. Le cadre local de Schœlcher est une commune des Antilles françaises, en plaine, à 143 m d'altitude.
Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (46,4 % / 48,1 %). 15,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Schœlcher est en deçà de l'obligation SRU: 21,1 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
La structure par époque du parc est contrastée — 0,6 % avant 1919 et 14,7 % depuis 2006. Le parc de Schœlcher présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 206 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale.
Croissance modérée du parc de Schœlcher entre 2016 et 2022 (+4,6 %). La motorisation des ménages est classique: 20,0 % sans voiture et 24,7 % avec deux voitures ou plus.
Schœlcher appartient au tissu une commune des Antilles françaises, repère pour lire son marché résidentiel. Schœlcher est en plaine, à 143 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 9 512 résidences principales de Schœlcher et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Schœlcher en 2026 ?
Commune-centre de l'agglomeration du Centre de la Martinique, Schœlcher concentre les atouts d'un pole de services majeur avec un taux d'emploi eleve (63,8 %) et une desserte numerique excellente. Son parc immobilier, marque par une majorite d'appartements, est sous tension, tirant les prix a la hausse. Dans ce contexte, l'opportunite d'investissement merite une analyse fine des rendements nets et des risques locaux.
Premier pole urbain de Martinique par le revenu, Schœlcher conjugue attractivite tres elevee et dynamique locative soutenue, portant son prix median a 3 557 €/m² en 2024.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la rentabilite locative annuelle, avec un horizon moyen terme, en jouant la solidite des indicateurs de la commune-centre.
Points clés
- ✓ Rendement locatif net superieur a 4 % pour les maisons
- ✓ Attractivite territoriale dans le top quart departemental
- ✓ Pression immobiliere elevee portee par la demande
- ⚠ Accessibilite degradee pour les primo-accedants locaux
- ⚠ Demographie en leger recul (-1,9 % en 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 557 €/m², Schœlcher depasse de 43 % la mediane nationale.
- Elle se positionne dans le top quart des communes les plus attractives du departement.
- Son rendement locatif brut de 5,7 % surpasse celui des grandes metropoles francaises.
Analyse du marché immobilier à Schœlcher
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Schœlcher : opportunités et risques
Investir a Schœlcher en 2026 cible prioritairement la rentabilite locative annuelle. Les rendements bruts de 5,7 % pour les appartements et 6,8 % pour les maisons, bien qu'erodes par une taxe fonciere consequente et des charges de gestion, demeurent competitifs au niveau regional. La forte pression immobiliere (IPI : 6,4/10) et l'opportunite locative elevee (IOL : 6,2/10) garantissent une rotation et une occupation satisfaisantes des biens bien positions.
Le risque principal reside dans l'accessibilite degradee pour le marche local, avec un prix median representant 13 annees de revenu pour une maison. Ce decalage signifie que la demande d'achat est fortement tributaire des apports exterieurs et des investisseurs, une dependance a surveiller en cas de retournement de conjoncture. La part modeste de passoires thermiques (7,7 % en classes F/G) limite neanmoins le risque reglementaire lie a la loi Climat et Resilience.
La strategie gagnante consiste a selectionner des appartements de deux pieces, bien desservis et energetiquement performants, pour capter la demande etudiante et de jeunes actifs. L'horizon doit etre fixe au minimum au moyen terme (5 a 10 ans) pour absorber les frais d'acquisition et beneficier de la plus-value liee a la dynamique haussiere structurelle de ce pole urbain.
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Données du marché immobilier à Schœlcher
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Schœlcher se caracterise par une hausse des prix ininterrompue depuis cinq ans, avec un gain de 13,8 % selon les donnees DVF. Cette appreciation est largement portee par les appartements, dont le prix median a atteint 3 333 €/m², depassant desormais celui des maisons. Avec 134 transactions en 2024, l'activite reste elevee, signe d'un marche liquide et attractif pour les investisseurs.
Cette dynamique contraste avec le profil demographique de la commune, qui enregistre un leger recul de sa population (-1,9 % en cinq ans). Ce paradoxe s'explique par la position centrale de Schœlcher au sein de l'agglomeration, drainant une demande exterieure portee par ses 910 equipements et son excellente connectivite fibre (81 %). Le taux de chomage, a 13,7 %, reste neanmoins un point de vigilance pour la demande locative purement locale.
L'analyse des transactions revele un parc qui se renouvelle, avec 14,7 % des logements construits apres 2006. La part moderee de residences secondaires (5,6 %) et le faible taux de vacance (13,8 %) confirment un usage principalement residentiel, offrant une base stable pour l'investissement locatif annuel. La taxe fonciere, a 37,61 %, represente une charge annuelle significative a integrer dans le calcul de rentabilite.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Schœlcher Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix medians a Schœlcher ont progresse de maniere quasi ininterrompue depuis 2020, passant de 3 126 €/m² a 3 557 €/m² fin 2024, soit une appreciation de 13,8 %. Cette hausse de 5,0 % sur la derniere annee est l'une des plus marquees observees sur la periode. Les appartements (3 333 €/m²) sont desormais significativement plus chers que les maisons (3 016 €/m²), reflet d'une demande tournee vers des logements plus compacts et mieux localises. Cette dynamique contraste avec la stagnation ou la baisse observee dans certaines communes voisines, confirmant le statut de valeur refuge de ce pole urbain. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marche mature ou les opportunites de bonne affaire sont rares et ou la negociation sera serree.
Évolution du marché immobilier de Schœlcher
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 134 transactions en 2025 et affiche une évolution de +19,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 304 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 52 m² a 187 200 € genererait un loyer mensuel estime a 889 €, soit un rendement brut de 5,7 %. Avec un credit sur 20 ans a 4 %, la mensualite s'eleverait a environ 1 110 €, laissant un effort residuel net de l'ordre de 220 € par mois apres deduction du loyer. Pour une maison type de 105 m² (323 085 €), le loyer de 1 817 € couvrirait une part plus importante de la mensualite, offrant un rendement brut plus attractif (6,8 %). Ces simulations revelent un effort d'epargne initial et mensuel significatif, surtout pour les appartements, compense par une rentabilite correcte a moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 134 transactions ont ete enregistrees a Schœlcher, un volume en leger retrait par rapport aux pics de 2021-2023 mais qui maintient une activite soutenue. Le marche est tres largement domine par la vente d'appartements (99 ventes, 71 % du total), avec une surface mediane de 52 m², signe d'une demande orientee vers les logements compacts et souvent neufs ou renoves. Les maisons, moins nombreuses a changer de mains (35 ventes), presentent une surface mediane de 105 m². Ce profil confirme un marche dynamique, liquide et porte par les investisseurs, avec une offre qui s'adapte aux besoins d'une population active et etudiante. La pression reste du cote des vendeurs, comme l'indique l'indice IPI eleve.
Répartition des ventes
26,1 % de maisons et 73,9 % d'appartements parmi les 134 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 73,9 % des mutations, pour un prix médian de 3 016 €/m² (maisons) contre 3 333 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 134 | 35 | 99 |
| Prix médian/m² | 3 304 € | 3 016 € | 3 333 € |
| Prix moyen/m² | 3 823 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 208 | 2 770 € |
| 2022 | 176 | 3 075 € |
| 2023 | 175 | 3 192 € |
| 2024 | 147 | 3 450 € |
| 2025 | 134 | 3 304 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Schœlcher reste vigoureuse avec 489 logements autorises sur les cinq dernieres annees, dont 140 pour la seule annee 2024. Neanmoins, la tendance est a un ralentissement (-16 % par rapport a la periode quinquennale precedente), pouvant indiquer une saturation relative des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs face a l'evolution de la demande. Cette offre neuve, concentree sur des residences d'appartements, contribue a moderniser le parc et repond a une partie de la demande locative, sans creer de risque de sur-offre immediate dans un contexte de pression demographique globale stable. Elle confirme l'attractivite persistante de la commune pour les developpeurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 750 autorisations et 2 154 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 78 %.
Vacance longue durée à Schœlcher
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Schœlcher (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 392 logements autorisés à à Schœlcher, dont 51 en 2025 (-18 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Schœlcher
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Schœlcher
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net impose de soustraire tous les frais récurrents. À Schœlcher, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,61 %. Il faut y ajouter la gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net moyen des appartements (3,5 %) est bien inférieur au brut (5,7 %). Une marge de sécurité est indispensable.
Performance énergétique du parc à Schœlcher
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Schœlcher: la classe D domine, 7,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 205 kWh/m²/an. Seuls 7,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion modérée. Néanmoins, la future réglementation (interdiction de location des logements les plus énergivores dès 2025) constitue un risque réglementaire à prendre en compte. Un bien classé E ou pire nécessitera probablement des travaux de rénovation pour rester louable ou vendable à bon prix.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements petits et moyens (T1/T2, médiane 52 m²) sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 17,1 €/m²/mois. Les maisons, plus spacieuses, conviennent aux familles. Attention au parc ancien : seulement 14,7 % des logements sont postérieurs à 2006. La classe énergétique dominante D (205 kWh/m²/an) et les 7,7 % de passoires thermiques impliquent des travaux de rénovation à anticiper.
Quelles zones cibler à Schœlcher ?
Le centre-bourg et ses abords, bien desservis et dotés de 910 équipements, offrent la meilleure liquidité locative. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles en recherche d'espace. L'offre neuve récente (489 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-ponctuelle dans certains quartiers, à surveiller. La connectivité fibre (81 % des logements) est un atout majeur pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Schœlcher
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Risques à connaître avant d'investir à Schœlcher
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 13,8 %. La taxe foncière élevée (37,61 %) grève le rendement net, estimé à seulement 3,5 % pour un appartement. La forte sismicité et les risques naturels (7 recensés) augmentent les primes d'assurance. Enfin, la baisse démographique (-1,9 % en 5 ans) peut à terme peser sur la demande.
Cas pratique : un investissement type à Schœlcher
Pour un appartement de 52 m² (surface médiane déduite du prix total type), l'investissement s'élève à environ 187 200 €. Au loyer médian de 17,1 €/m², cela génère un revenu mensuel brut de 889 €. Le rendement brut atteint ainsi 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe aux alentours de 3,5 %, soit un revenu net mensuel d'environ 546 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Schœlcher
- Oublier la taxe foncière, particulièrement élevée à 37,61 %.
- Négliger le taux de vacance local (13,8 %) dans le calcul de trésorerie.
- Surestimer le loyer réel en se basant sur des moyennes nationales.
- Acheter sans vérifier le classement DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Schœlcher suit peu la saisonnalité métropolitaine. L'activité peut être plus soutenue en début d'année, avant la période des pluies estivales, et à l'automne. La date de paiement de la taxe foncière (généralement en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant. Pour les biens avec vue ou proches de la mer, la haute saison touristique (décembre à avril) peut aussi attirer une clientèle spécifique.
Le saviez-vous ?
- Schœlcher possède 21 établissements scolaires pour 19 478 habitants.
- 81 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette communale par habitant s'élève à 613 €, un niveau modéré.
S'installer à Schœlcher : cadre de vie et logement
S'installer a Schœlcher, c'est beneficier des avantages d'une petite ville martiniquaise parfaitement equipee. Avec 111 commerces, 278 etablissements de sante et 60 equipements sportifs ou de loisirs repertories par l'INSEE, la commune offre une autonomie quotidienne rare. Cette densite de services, couplee a une temperature moyenne de 26,4 °C, explique son attractivite residentielle.
Le territoire presente cependant des contraintes geographiques et reglementaires a connaitre. Situee en zone de sismicite forte et soumise a un Plan de Prevention des Risques Naturels (PPRN), la commune a connu 11 arretes de catastrophe naturelle. Ces risques, bien que geres, influent sur les assurances et les possibilites de construction. La desserte numerique de premier ordre (fibre a 81 %) et la proximite immediate du centre universitaire antillais en font neanmoins un lieu de vie privilegie pour les tele-travailleurs et les etudiants.
Carte du marché immobilier à Schœlcher
Schœlcher et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Schœlcher
Avec une température moyenne annuelle de 26,4 °C et près de 2 000 mm de précipitations, le climat de Schœlcher est typiquement tropical, chaud et humide. Les jours de gel sont inexistants. Ce cadre attire particulièrement les personnes en quête d'une vie au grand air permanent, mais impose une adaptation : ventilation naturelle optimale, protection contre les fortes pluies et budget climatisation potentiel pour un confort optimal.
À qui s'adresse Schœlcher ?
L'achat à Schœlcher s'adresse principalement aux actifs travaillant dans l'agglomération centrale, aux jeunes ménages primo-accédants visant un appartement, et aux familles recherchant services et écoles. Les retraités (29,4 % des habitants ont 60 ans et plus) y trouvent également un environnement médical bien doté. L'indice de vieillissement élevé (201,7) indique une population âgée prépondérante.
Avantages et limites à Schœlcher
✓ Points forts
- Services très complets (910 équipements, 21 écoles).
- Climat tropical chaud toute l'année (26,4°C en moyenne).
- Connexion fibre étendue (81 % des logements).
- Dynamisme économique (1 759 entreprises, taux d'emploi 63,8 %).
- Proximité immédiate de Fort-de-France et des universités.
Composition du parc immobilier à Schœlcher
11 812 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (45,9 %) et collectif (54,1 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est presque à équilibre entre maisons (45,9 %) et appartements, avec une majorité de résidences principales (environ 81 %). Le taux de propriétaires (46,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Cependant, le taux de vacance relativement élevé (13,8 %) et la légère décroissance démographique (-1,9 % en 5 ans) indiquent un marché qui peut être sélectif, où la localisation exacte du bien devient primordiale.
Ancienneté du parc à Schœlcher
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 417 logements).
- Avant 1919 0,6 % 60 logts
- 1919-1945 1,9 % 183 logts
- 1946-1970 15,2 % 1 428 logts
- 1971-1990 42,9 % 4 040 logts
- 1991-2005 24,7 % 2 323 logts
- 2006-2019 14,7 % 1 384 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Schœlcher
910 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Schœlcher
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à une sismicité forte et présente un risque moyen lié au radon. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés. Deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) sont actifs, couvrant notamment les risques d'inondation, de mouvement de terrain et de submersion marine. Consulter ces documents en mairie est une étape obligatoire pour tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives sérieuses ou rendre un terrain inconstructible.
Cas pratique : un achat type à Schœlcher
Une maison de 105 m² (surface médiane) coûte environ 323 085 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 13 années du revenu médian local (24 770 €). Avec un apport de 10 % (32 300 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 650 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Schœlcher
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter le bien.
- Négocier sans avoir consulté les PPRN actifs de la commune.
- Oublier de budgeter la climatisation ou une ventilation performante.
- Sous-estimer les coûts de maintenance en climat tropical humide.
Points clés à retenir à Schœlcher
- Prix médian à 3 557 €/m², en hausse de 5 % en un an.
- Rendement brut locatif : 5,7 % pour les appartements, 6,8 % pour les maisons.
- Climat tropical : 26,4 °C de moyenne annuelle et 1 951 mm de pluie.
- Le revenu médian local est de 24 770 €/an.
- Une maison type coûte environ 323 085 €, un appartement 187 200 €.
- Rendement net bien inférieur, autour de 3,5 % à 4,2 % après charges.
- Parc équilibré : 46 % de maisons, 45,9 % d'appartements.
- La densité et le prix au m² sont les plus élevés de sa catégorie dans le département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Schœlcher ?
À Schœlcher, au-delà de la surface, trois facteurs pèsent lourd. L'exposition et la ventilation sont cruciales dans ce climat : une vue dégagée et les alizés valorisent un bien. L'état général et la performance énergétique (classe DPE) deviennent des arguments de vente ou de décote majeurs. Enfin, la proximité des 111 commerces et des 21 établissements scolaires, ou d'un arrêt de transport, attire les familles et les actifs. Un terrain avec du potentiel d'extension ou de jardin est également très recherché.
Estimation indicative d'une maison à Schœlcher
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
294 056 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à une vacance prolongée (le taux de logements vacants est de 13,8 %). Sous-évaluer fait perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien moyen. Les données DVF 2024, qui servent de référence, intègrent 172 transactions récentes à Schœlcher, offrant un panorama fiable. Compte tenu de la dispersion des prix, une analyse fine par rue et par typologie est indispensable. Notre outil d'estimation en ligne, alimenté par ces données, vous donne une première indication fiable pour entamer la vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une moyenne, mais le marché de Schœlcher est micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur réelle d'une exposition côté mer, l'impact des PPRN sur un quartier, ou la prime exacte pour une rénovation récente. Il évalue l'état du bâti, souvent masqué par un prix au m² moyen. Enfin, son estimation fait autorité auprès des acheteurs et des banques, facilitant une vente rapide à un prix juste, sans surenchère ni décote inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien en hauteur avec vue mer et un appartement en rez-de-chaussée.
- Ne pas tenir compte de l'état réel et de la classe DPE du logement.
- Ignorer les spécificités du quartier (proximité des équipements, risques).
- Vendre sans professionaliser la communication sur un marché concurrentiel.
Investir à Schœlcher : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF donne le la, mais la reussite d'un investissement a Schœlcher se joue sur la selection precise du bien et la comprehension des micro-secteurs. Une expertise locale est indispensable pour identifier les proprietes offrant le meilleur compromis entre loyer, charges et potentiel de valorisation dans un marche en evolution.
Les donnees DVF revelent un marche actif, mais le choix du secteur et du bien reste determinant pour la rentabilite.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Schœlcher grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 172 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique locative precise
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Schœlcher
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Schœlcher
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Schœlcher ?
Le prix median a Schœlcher est de 3 557 €/m² en 2024. Les appartements sont a 3 333 €/m² et les maisons a 3 016 €/m², pour des surfaces medianes de respectivement 52 m² et 105 m².
Le marche immobilier est-il en hausse a Schœlcher ?
Oui, les prix medians ont augmente de 13,8 % entre 2020 et 2024, avec une hausse de 5,0 % sur la seule annee 2024. Cette tendance haussiere est continue depuis cinq ans.
Schœlcher est-elle plus chere que les communes voisines ?
Schœlcher est significativement plus chere que ses voisines, avec un ecart de prix allant de -1 % par rapport a Le Francois a -49 % par rapport a Sainte-Marie. Cet ecart se justifie par sa position de pole urbain principal mieux equipe.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Schœlcher ?
Le rendement locatif brut est estime a 5,7 % pour les appartements et 6,8 % pour les maisons. Apres deduction des charges, le rendement net approximatif est d'environ 3,5 % a 4,2 %.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Schœlcher ?
Il convient de cibler les secteurs bien desservis par les transports et proches des services (centre-ville, axes principaux) pour capter la forte demande locative etudiante et de jeunes actifs, qui represente l'essentiel du marche.
Marché immobilier des communes voisines
Schœlcher affiche un prix median superieur de 12 % a Ducos et de 30 % a Le Robert, un ecart justifie par ses indicateurs bien plus solides en matiere d'equipements, de revenus et de connectivite, offrant un effet de levier sur la qualite du parc et la demande.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Schœlcher.
Communes limitrophes de Schœlcher
Schœlcher est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Schœlcher dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 304 €/m² observés en 2026.
La progression du prix médian atteint +19,3 % sur cinq ans (2021-2025) à Schœlcher, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 840 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,2 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Schœlcher: 3 016 €/m² pour les maisons (surface médiane 89 m²) et 3 333 €/m² pour les appartements (55 m²). Un bien type de 89 m² revient à environ 268 424 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 17,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 5,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 392 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Schœlcher est une commune des Antilles françaises. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 143 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.