Logement & immobilier

Le logement à Schœlcher

97233 Martinique 19 478 hab.
Fiche complète

Schœlcher compte 11 812 logements (3,5 pièces en moyenne). La propriété occupe 46,4 % du parc, dans les 5 % les plus bas du département (33ᵉ/34).

Résidences principales 81%
Logements vacants 13,8%
DPE dominant D

01 Le parc de logements

11 812Logements au total
54 %Appartements i
46,4 %Propriétaires
5,6 %Rés. secondaires
13,8 %Logements vacants i-12% vs dept · +73% vs France
+4,6 %Évolution 2016–2022
562 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 11 812 logements dont 9 512 résidences principales, 667 résidences secondaires et 1 633 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 81 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 14 % de logements inoccupés sur un total de 11 812.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 22 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements11 03311 29111 812
Rés. principales9 1839 3809 512
Rés. secondaires296337667
Vacants1 5541 5741 633

Commune voisine de taille comparable, Saint-Joseph (7 km) affiche 50,3 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 46,4 %, locataires 48,1 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 266
2 à 4 ans1 966
5 à 9 ans1 624
10 ans ou plus4 657
Total ménages9 512
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 441
Sous-occupation modérée2 877
Sous-occupation accentuée1 934
Suroccupation modérée1 082
Suroccupation accentuée104
Confort des résidences principales
Eau chaude87,3 %
Baignoire/douche + WC99,1 %
Tout-à-l'égout75,2 %
Climatisation44,6 %
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 55 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 63,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

11 812Logements en 2022
+312 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 865 logements à l'origine, 11 812 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 723 1 652 1 747 1 732 1 886 1 190
Dont vacants > 2 ans 490 539 569 646 771 847

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
206kWh/m²/an en moyenne
7,7 %Passoires (F+G) i
26Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
206 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
1 473 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 26 diagnostics: la majorité se situe en classe D (50 %), avec 35 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: D concentre 35 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 484 kWh/m²/an, contre 129 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 355 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (342 kWh/m²/an), les appartements D (195) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+54 kWh/m²/an
Consommation vs France+3 kWh/m²/an
Passoires vs département+5,7 pts
Passoires vs France-2,2 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
21,1 %Taux logements sociaux i
2 056Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,18 €Loyer moyen /m² i
2,2 %Taux de vacance i
67dont PLAI i
171dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1461
T2131
T3700
T4704
T5+227

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Schœlcher présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 13,8 % en 2022. Parc mixte: 45,6 % de maisons et 54,4 % d'appartements cohabitent. Le cadre local de Schœlcher est une commune des Antilles françaises, en plaine, à 143 m d'altitude.

Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (46,4 % / 48,1 %). 15,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Schœlcher est en deçà de l'obligation SRU: 21,1 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.

La structure par époque du parc est contrastée — 0,6 % avant 1919 et 14,7 % depuis 2006. Le parc de Schœlcher présente un profil énergétique médian: classe D, 206 kWh/m²/an, proche de la médiane nationale.

Croissance modérée du parc de Schœlcher entre 2016 et 2022 (+4,6 %). La motorisation des ménages est classique: 20,0 % sans voiture et 24,7 % avec deux voitures ou plus.

Schœlcher appartient au tissu une commune des Antilles françaises, repère pour lire son marché résidentiel. Schœlcher est en plaine, à 143 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 9 512 résidences principales de Schœlcher et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Schœlcher en 2026 ?

Commune-centre de l'agglomeration du Centre de la Martinique, Schœlcher concentre les atouts d'un pole de services majeur avec un taux d'emploi eleve (63,8 %) et une desserte numerique excellente. Son parc immobilier, marque par une majorite d'appartements, est sous tension, tirant les prix a la hausse. Dans ce contexte, l'opportunite d'investissement merite une analyse fine des rendements nets et des risques locaux.

3 304 €/m² prix médian
-4,2 % sur un an
134 transactions 2026

Premier pole urbain de Martinique par le revenu, Schœlcher conjugue attractivite tres elevee et dynamique locative soutenue, portant son prix median a 3 557 €/m² en 2024.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler la rentabilite locative annuelle, avec un horizon moyen terme, en jouant la solidite des indicateurs de la commune-centre.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif net superieur a 4 % pour les maisons
  • ✓ Attractivite territoriale dans le top quart departemental
  • ✓ Pression immobiliere elevee portee par la demande
  • ⚠ Accessibilite degradee pour les primo-accedants locaux
  • ⚠ Demographie en leger recul (-1,9 % en 5 ans)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix median de 3 557 €/m², Schœlcher depasse de 43 % la mediane nationale.
  • Elle se positionne dans le top quart des communes les plus attractives du departement.
  • Son rendement locatif brut de 5,7 % surpasse celui des grandes metropoles francaises.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Schœlcher

Le marché immobilier de Schœlcher affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,2 %.

Indices immobiliers de Schœlcher

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,4

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Marche sous tension avec une demande superieure a l'offre, favorable aux vendeurs et a la valorisation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
76
Années de revenu pour acheter 70 m²
45
% de résidences secondaires
55
Croissance démographique (5 ans)
64
Densité de population
97
5,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilite moderee : les prix depassent la capacite d'achat d'une partie de la population locale.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
55
% de propriétaires
18
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
33
6,2

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunite locative elevee, indiquant une demande locative solide et une rotation des biens satisfaisante.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
97
% résidences secondaires (demande saisonnière)
55
Croissance démographique (5 ans)
64
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
24
3,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique moderee : le marche locatif est principalement structure autour de la demande annuelle residentielle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
55
% de logements vacants
46
Faible densité (proxy isolement touristique)
3

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3451,0 — Percentile dept : 76/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 45/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 55/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 64/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 927,5 — Percentile dept : 97/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 55/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 37,4 — Percentile dept : 18/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 33/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 53,6 — Percentile dept : 97/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 55/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 64/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3451,0 — Percentile dept : 24/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 55/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 13,8 — Percentile dept : 46/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 927,5 — Percentile dept : 3/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Schœlcher : opportunités et risques

Investir a Schœlcher en 2026 cible prioritairement la rentabilite locative annuelle. Les rendements bruts de 5,7 % pour les appartements et 6,8 % pour les maisons, bien qu'erodes par une taxe fonciere consequente et des charges de gestion, demeurent competitifs au niveau regional. La forte pression immobiliere (IPI : 6,4/10) et l'opportunite locative elevee (IOL : 6,2/10) garantissent une rotation et une occupation satisfaisantes des biens bien positions.

Le risque principal reside dans l'accessibilite degradee pour le marche local, avec un prix median representant 13 annees de revenu pour une maison. Ce decalage signifie que la demande d'achat est fortement tributaire des apports exterieurs et des investisseurs, une dependance a surveiller en cas de retournement de conjoncture. La part modeste de passoires thermiques (7,7 % en classes F/G) limite neanmoins le risque reglementaire lie a la loi Climat et Resilience.

La strategie gagnante consiste a selectionner des appartements de deux pieces, bien desservis et energetiquement performants, pour capter la demande etudiante et de jeunes actifs. L'horizon doit etre fixe au minimum au moyen terme (5 a 10 ans) pour absorber les frais d'acquisition et beneficier de la plus-value liee a la dynamique haussiere structurelle de ce pole urbain.

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Données du marché immobilier à Schœlcher

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marche immobilier de Schœlcher se caracterise par une hausse des prix ininterrompue depuis cinq ans, avec un gain de 13,8 % selon les donnees DVF. Cette appreciation est largement portee par les appartements, dont le prix median a atteint 3 333 €/m², depassant desormais celui des maisons. Avec 134 transactions en 2024, l'activite reste elevee, signe d'un marche liquide et attractif pour les investisseurs.

Cette dynamique contraste avec le profil demographique de la commune, qui enregistre un leger recul de sa population (-1,9 % en cinq ans). Ce paradoxe s'explique par la position centrale de Schœlcher au sein de l'agglomeration, drainant une demande exterieure portee par ses 910 equipements et son excellente connectivite fibre (81 %). Le taux de chomage, a 13,7 %, reste neanmoins un point de vigilance pour la demande locative purement locale.

L'analyse des transactions revele un parc qui se renouvelle, avec 14,7 % des logements construits apres 2006. La part moderee de residences secondaires (5,6 %) et le faible taux de vacance (13,8 %) confirment un usage principalement residentiel, offrant une base stable pour l'investissement locatif annuel. La taxe fonciere, a 37,61 %, represente une charge annuelle significative a integrer dans le calcul de rentabilite.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Schœlcher Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les prix medians a Schœlcher ont progresse de maniere quasi ininterrompue depuis 2020, passant de 3 126 €/m² a 3 557 €/m² fin 2024, soit une appreciation de 13,8 %. Cette hausse de 5,0 % sur la derniere annee est l'une des plus marquees observees sur la periode. Les appartements (3 333 €/m²) sont desormais significativement plus chers que les maisons (3 016 €/m²), reflet d'une demande tournee vers des logements plus compacts et mieux localises. Cette dynamique contraste avec la stagnation ou la baisse observee dans certaines communes voisines, confirmant le statut de valeur refuge de ce pole urbain. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marche mature ou les opportunites de bonne affaire sont rares et ou la negociation sera serree.

Évolution du marché immobilier de Schœlcher

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 134 transactions en 2025 et affiche une évolution de +19,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 304 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 016 €/m²
Surface médiane 89 m²
Transactions 35
Appartements
Prix médian 3 333 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 99

Indicateurs clés du marché

-4,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,2 %
Rendement locatif apparts ?
6,9 %
Rendement locatif maisons ?
45,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

268 424 €
Maison 89 m² ?
Mensualité ~1 557 €/mois (20 ans, 3,5 %)
183 315 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~1 063 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'un appartement type de 52 m² a 187 200 € genererait un loyer mensuel estime a 889 €, soit un rendement brut de 5,7 %. Avec un credit sur 20 ans a 4 %, la mensualite s'eleverait a environ 1 110 €, laissant un effort residuel net de l'ordre de 220 € par mois apres deduction du loyer. Pour une maison type de 105 m² (323 085 €), le loyer de 1 817 € couvrirait une part plus importante de la mensualite, offrant un rendement brut plus attractif (6,8 %). Ces simulations revelent un effort d'epargne initial et mensuel significatif, surtout pour les appartements, compense par une rentabilite correcte a moyen terme.

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

1 063 €/mois
Mensualité crédit ?
940 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 123 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

10,8 ans
Pour une maison ?
7,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

17,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,7 - 23,1 €/m²
17,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
10,8 - 27,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 134 transactions ont ete enregistrees a Schœlcher, un volume en leger retrait par rapport aux pics de 2021-2023 mais qui maintient une activite soutenue. Le marche est tres largement domine par la vente d'appartements (99 ventes, 71 % du total), avec une surface mediane de 52 m², signe d'une demande orientee vers les logements compacts et souvent neufs ou renoves. Les maisons, moins nombreuses a changer de mains (35 ventes), presentent une surface mediane de 105 m². Ce profil confirme un marche dynamique, liquide et porte par les investisseurs, avec une offre qui s'adapte aux besoins d'une population active et etudiante. La pression reste du cote des vendeurs, comme l'indique l'indice IPI eleve.

Répartition des ventes

26,1 % de maisons et 73,9 % d'appartements parmi les 134 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 73,9 % des mutations, pour un prix médian de 3 016 €/m² (maisons) contre 3 333 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 134 35 99
Prix médian/m² 3 304 € 3 016 € 3 333 €
Prix moyen/m² 3 823 €
Surface médiane – 89 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 208 2 770 €
2022 176 3 075 €
2023 175 3 192 €
2024 147 3 450 €
2025 134 3 304 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve a Schœlcher reste vigoureuse avec 489 logements autorises sur les cinq dernieres annees, dont 140 pour la seule annee 2024. Neanmoins, la tendance est a un ralentissement (-16 % par rapport a la periode quinquennale precedente), pouvant indiquer une saturation relative des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs face a l'evolution de la demande. Cette offre neuve, concentree sur des residences d'appartements, contribue a moderniser le parc et repond a une partie de la demande locative, sans creer de risque de sur-offre immediate dans un contexte de pression demographique globale stable. Elle confirme l'attractivite persistante de la commune pour les developpeurs.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 750 autorisations et 2 154 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 78 %.

Vacance longue durée à Schœlcher

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 190 logements vacants au total
847 vacants depuis plus de 2 ans 71,2 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Schœlcher (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 392 logements autorisés à à Schœlcher, dont 51 en 2025 (-18 % vs les 5 années précédentes).

392 logements autorisés sur 5 ans
51 en 2025 dernière année connue
-18 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Schœlcher

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,7 €/m²
Médian 17,1 €/m²
Haut 23,1 €/m²
Écart de 10,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 10,8 €/m²
Médian 17,3 €/m²
Haut 27,7 €/m²
Écart de 16,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Schœlcher

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~2 121 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (89 m²)
~3 480 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 37,61 % Moyenne dept : 50,52 % -12,91 pt Moyenne France : 43,01 % -5,40 pt
Taxe d'habitation (rappel) 28,47 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

37,65 % 2021
37,73 % 2022
37,69 % 2023
37,61 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (37,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Passer du rendement brut au net impose de soustraire tous les frais récurrents. À Schœlcher, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,61 %. Il faut y ajouter la gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net moyen des appartements (3,5 %) est bien inférieur au brut (5,7 %). Une marge de sécurité est indispensable.

Performance énergétique du parc à Schœlcher

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Schœlcher: la classe D domine, 7,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 7,7 % F + G
Conso moyenne 205 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 205 kWh/m²/an. Seuls 7,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion modérée. Néanmoins, la future réglementation (interdiction de location des logements les plus énergivores dès 2025) constitue un risque réglementaire à prendre en compte. Un bien classé E ou pire nécessitera probablement des travaux de rénovation pour rester louable ou vendable à bon prix.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements petits et moyens (T1/T2, médiane 52 m²) sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 17,1 €/m²/mois. Les maisons, plus spacieuses, conviennent aux familles. Attention au parc ancien : seulement 14,7 % des logements sont postérieurs à 2006. La classe énergétique dominante D (205 kWh/m²/an) et les 7,7 % de passoires thermiques impliquent des travaux de rénovation à anticiper.

Quelles zones cibler à Schœlcher ?

Le centre-bourg et ses abords, bien desservis et dotés de 910 équipements, offrent la meilleure liquidité locative. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles en recherche d'espace. L'offre neuve récente (489 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-ponctuelle dans certains quartiers, à surveiller. La connectivité fibre (81 % des logements) est un atout majeur pour attirer les locataires.

Calculateur de rendement à Schœlcher

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Schœlcher

Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 13,8 %. La taxe foncière élevée (37,61 %) grève le rendement net, estimé à seulement 3,5 % pour un appartement. La forte sismicité et les risques naturels (7 recensés) augmentent les primes d'assurance. Enfin, la baisse démographique (-1,9 % en 5 ans) peut à terme peser sur la demande.

Cas pratique : un investissement type à Schœlcher

Pour un appartement de 52 m² (surface médiane déduite du prix total type), l'investissement s'élève à environ 187 200 €. Au loyer médian de 17,1 €/m², cela génère un revenu mensuel brut de 889 €. Le rendement brut atteint ainsi 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe aux alentours de 3,5 %, soit un revenu net mensuel d'environ 546 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Schœlcher

  • Oublier la taxe foncière, particulièrement élevée à 37,61 %.
  • Négliger le taux de vacance local (13,8 %) dans le calcul de trésorerie.
  • Surestimer le loyer réel en se basant sur des moyennes nationales.
  • Acheter sans vérifier le classement DPE et les risques de travaux.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Schœlcher suit peu la saisonnalité métropolitaine. L'activité peut être plus soutenue en début d'année, avant la période des pluies estivales, et à l'automne. La date de paiement de la taxe foncière (généralement en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant. Pour les biens avec vue ou proches de la mer, la haute saison touristique (décembre à avril) peut aussi attirer une clientèle spécifique.

Le saviez-vous ?

  • Schœlcher possède 21 établissements scolaires pour 19 478 habitants.
  • 81 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • La dette communale par habitant s'élève à 613 €, un niveau modéré.

S'installer à Schœlcher : cadre de vie et logement

S'installer a Schœlcher, c'est beneficier des avantages d'une petite ville martiniquaise parfaitement equipee. Avec 111 commerces, 278 etablissements de sante et 60 equipements sportifs ou de loisirs repertories par l'INSEE, la commune offre une autonomie quotidienne rare. Cette densite de services, couplee a une temperature moyenne de 26,4 °C, explique son attractivite residentielle.

Le territoire presente cependant des contraintes geographiques et reglementaires a connaitre. Situee en zone de sismicite forte et soumise a un Plan de Prevention des Risques Naturels (PPRN), la commune a connu 11 arretes de catastrophe naturelle. Ces risques, bien que geres, influent sur les assurances et les possibilites de construction. La desserte numerique de premier ordre (fibre a 81 %) et la proximite immediate du centre universitaire antillais en font neanmoins un lieu de vie privilegie pour les tele-travailleurs et les etudiants.

Carte du marché immobilier à Schœlcher

Schœlcher et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Schœlcher

26,4 °C
Température moyenne ?
2 398 h
Ensoleillement ?
1 951 mm
Précipitations ?
0 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 26,4 °C et près de 2 000 mm de précipitations, le climat de Schœlcher est typiquement tropical, chaud et humide. Les jours de gel sont inexistants. Ce cadre attire particulièrement les personnes en quête d'une vie au grand air permanent, mais impose une adaptation : ventilation naturelle optimale, protection contre les fortes pluies et budget climatisation potentiel pour un confort optimal.

À qui s'adresse Schœlcher ?

L'achat à Schœlcher s'adresse principalement aux actifs travaillant dans l'agglomération centrale, aux jeunes ménages primo-accédants visant un appartement, et aux familles recherchant services et écoles. Les retraités (29,4 % des habitants ont 60 ans et plus) y trouvent également un environnement médical bien doté. L'indice de vieillissement élevé (201,7) indique une population âgée prépondérante.

Avantages et limites à Schœlcher

✓ Points forts

  • Services très complets (910 équipements, 21 écoles).
  • Climat tropical chaud toute l'année (26,4°C en moyenne).
  • Connexion fibre étendue (81 % des logements).
  • Dynamisme économique (1 759 entreprises, taux d'emploi 63,8 %).
  • Proximité immédiate de Fort-de-France et des universités.

Composition du parc immobilier à Schœlcher

11 812 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (45,9 %) et collectif (54,1 %).

80,5 % Résidences principales 9 512 logements
5,6 % Résidences secondaires 667 logements
13,8 % Logements vacants 1 633 logements
46,4 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de logements est presque à équilibre entre maisons (45,9 %) et appartements, avec une majorité de résidences principales (environ 81 %). Le taux de propriétaires (46,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Cependant, le taux de vacance relativement élevé (13,8 %) et la légère décroissance démographique (-1,9 % en 5 ans) indiquent un marché qui peut être sélectif, où la localisation exacte du bien devient primordiale.

Ancienneté du parc à Schœlcher

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 417 logements).

  • Avant 1919 0,6 % 60 logts
  • 1919-1945 1,9 % 183 logts
  • 1946-1970 15,2 % 1 428 logts
  • 1971-1990 42,9 % 4 040 logts
  • 1991-2005 24,7 % 2 323 logts
  • 2006-2019 14,7 % 1 384 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Schœlcher

910 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

111 Commerces
400 Services
278 Santé
60 Sports et loisirs
29 Enseignement
8 Tourisme
24 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Schœlcher

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Forte Zone 5/5
Risques naturels recensés 7 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 11 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à une sismicité forte et présente un risque moyen lié au radon. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés. Deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) sont actifs, couvrant notamment les risques d'inondation, de mouvement de terrain et de submersion marine. Consulter ces documents en mairie est une étape obligatoire pour tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives sérieuses ou rendre un terrain inconstructible.

Cas pratique : un achat type à Schœlcher

Une maison de 105 m² (surface médiane) coûte environ 323 085 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 13 années du revenu médian local (24 770 €). Avec un apport de 10 % (32 300 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 650 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Schœlcher

  • Se fier uniquement au prix au m² sans visiter le bien.
  • Négocier sans avoir consulté les PPRN actifs de la commune.
  • Oublier de budgeter la climatisation ou une ventilation performante.
  • Sous-estimer les coûts de maintenance en climat tropical humide.

Points clés à retenir à Schœlcher

  • Prix médian à 3 557 €/m², en hausse de 5 % en un an.
  • Rendement brut locatif : 5,7 % pour les appartements, 6,8 % pour les maisons.
  • Climat tropical : 26,4 °C de moyenne annuelle et 1 951 mm de pluie.
  • Le revenu médian local est de 24 770 €/an.
  • Une maison type coûte environ 323 085 €, un appartement 187 200 €.
  • Rendement net bien inférieur, autour de 3,5 % à 4,2 % après charges.
  • Parc équilibré : 46 % de maisons, 45,9 % d'appartements.
  • La densité et le prix au m² sont les plus élevés de sa catégorie dans le département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Schœlcher ?

À Schœlcher, au-delà de la surface, trois facteurs pèsent lourd. L'exposition et la ventilation sont cruciales dans ce climat : une vue dégagée et les alizés valorisent un bien. L'état général et la performance énergétique (classe DPE) deviennent des arguments de vente ou de décote majeurs. Enfin, la proximité des 111 commerces et des 21 établissements scolaires, ou d'un arrêt de transport, attire les familles et les actifs. Un terrain avec du potentiel d'extension ou de jardin est également très recherché.

Estimation indicative d'une maison à Schœlcher

Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

294 056 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à une vacance prolongée (le taux de logements vacants est de 13,8 %). Sous-évaluer fait perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien moyen. Les données DVF 2024, qui servent de référence, intègrent 172 transactions récentes à Schœlcher, offrant un panorama fiable. Compte tenu de la dispersion des prix, une analyse fine par rue et par typologie est indispensable. Notre outil d'estimation en ligne, alimenté par ces données, vous donne une première indication fiable pour entamer la vente.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne donnent une moyenne, mais le marché de Schœlcher est micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur réelle d'une exposition côté mer, l'impact des PPRN sur un quartier, ou la prime exacte pour une rénovation récente. Il évalue l'état du bâti, souvent masqué par un prix au m² moyen. Enfin, son estimation fait autorité auprès des acheteurs et des banques, facilitant une vente rapide à un prix juste, sans surenchère ni décote inutile.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Comparer un bien en hauteur avec vue mer et un appartement en rez-de-chaussée.
  • Ne pas tenir compte de l'état réel et de la classe DPE du logement.
  • Ignorer les spécificités du quartier (proximité des équipements, risques).
  • Vendre sans professionaliser la communication sur un marché concurrentiel.

Investir à Schœlcher : passer à l'action

L'analyse des transactions DVF donne le la, mais la reussite d'un investissement a Schœlcher se joue sur la selection precise du bien et la comprehension des micro-secteurs. Une expertise locale est indispensable pour identifier les proprietes offrant le meilleur compromis entre loyer, charges et potentiel de valorisation dans un marche en evolution.

Les donnees DVF revelent un marche actif, mais le choix du secteur et du bien reste determinant pour la rentabilite.

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  • Analyse basee sur les 172 ventes reelles de 2024
  • Evolution des prix et dynamique locative precise
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Schœlcher

    Quel est le prix moyen de l'immobilier a Schœlcher ?

    Le prix median a Schœlcher est de 3 557 €/m² en 2024. Les appartements sont a 3 333 €/m² et les maisons a 3 016 €/m², pour des surfaces medianes de respectivement 52 m² et 105 m².

    Le marche immobilier est-il en hausse a Schœlcher ?

    Oui, les prix medians ont augmente de 13,8 % entre 2020 et 2024, avec une hausse de 5,0 % sur la seule annee 2024. Cette tendance haussiere est continue depuis cinq ans.

    Schœlcher est-elle plus chere que les communes voisines ?

    Schœlcher est significativement plus chere que ses voisines, avec un ecart de prix allant de -1 % par rapport a Le Francois a -49 % par rapport a Sainte-Marie. Cet ecart se justifie par sa position de pole urbain principal mieux equipe.

    Quel rendement locatif peut-on esperer a Schœlcher ?

    Le rendement locatif brut est estime a 5,7 % pour les appartements et 6,8 % pour les maisons. Apres deduction des charges, le rendement net approximatif est d'environ 3,5 % a 4,2 %.

    Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Schœlcher ?

    Il convient de cibler les secteurs bien desservis par les transports et proches des services (centre-ville, axes principaux) pour capter la forte demande locative etudiante et de jeunes actifs, qui represente l'essentiel du marche.

    Marché immobilier des communes voisines

    Schœlcher affiche un prix median superieur de 12 % a Ducos et de 30 % a Le Robert, un ecart justifie par ses indicateurs bien plus solides en matiere d'equipements, de revenus et de connectivite, offrant un effet de levier sur la qualite du parc et la demande.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Schœlcher.

    Communes limitrophes de Schœlcher

    Schœlcher est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 304 €/m² Prix médian à Schœlcher
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Schœlcher dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 304 €/m² observés en 2026.

    La progression du prix médian atteint +19,3 % sur cinq ans (2021-2025) à Schœlcher, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 840 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,2 %.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Schœlcher: 3 016 €/m² pour les maisons (surface médiane 89 m²) et 3 333 €/m² pour les appartements (55 m²). Un bien type de 89 m² revient à environ 268 424 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 17,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 5,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Entre 2021 et 2025, 392 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Schœlcher est une commune des Antilles françaises. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 143 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Schœlcher

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    Communes voisines

    Fort-De-France 97200 75 506 hab. 3,5 km Case-Pilote 97222 4 537 hab. 5,1 km Le Morne-Vert 97226 1 718 hab. 11,2 km Fonds-Saint-Denis 97250 640 hab. 14,1 km